Si è in presenza di un supercondominio quando più edifici, ciascuno autonomo e a sua volta in regime condominiale o anche in proprietà singola, mantengono tuttavia parti o servizi destinati all'uso comune.

Tali parti o servizi comuni vanno gestiti in modo unitario e separati dalla gestione dei singoli edifici.
Il supercondominio usufruisce della cosa comune come comproprietari e non come titolari di un diritto di servitù, potrebbero pertanto realizzare aperture nei muri perimetrali che delimitano il passaggio tra gli edifici per accedervi, nei limiti dell'art. 1102 codice civile (Cass. Sez. II, 16 marzo 1993, n. 3102).

Essendoci una lacuna normativa in materia, si applicano spesso le stesse regole che vigono in materia di supercondominio; le tabelle millesimali rappresentano dunque il modo per comprendere il diritto dei comproprietari al godimento delle cose comuni, nonché i loro corrispondenti obblighi di partecipazione alle spese.

Cosa succede con la riforma riguardo il supercondominio?

La Riforma del Regolamento del supercondominio ha finalmente dato una dignità legislativo a questa struttura. Non solo: ha esteso anche al regolamento della struttura tutte le novità relative ai condomini tradizionali.
Innanzitutto, oltre al condominio verticale, ovvero, come si diceva, la struttura nata dalla fusione legislativa di più condomini, è stato accettato il condominio orizzontale, ovvero l'avvicinamento di corpi di fabbrica adiacenti ognuno dei quali è dotato di strutture portanti e impianti essenziali.
La differenza è che ora, per guadagnare lo status di supercondominio, non occorre più la relazione di accessorietà delle parti comuni con le diverse proprietà esclusive.

supercondominio

Ma le novità riguardano l'assemblea condominiale, influenzata, come quella esclusivi dei condomini tradizionali, dalla riforma.
Secondo la legge, in un mega struttura con più di 60 inquilini, è obbligatorio per ogni supercondominio indicare un rappresentante con poteri decisionali in merito sia all'uso delle parti comuni sia per quello che riguarda la scelta dell'amministratore.

Questa decisione è stata presa per evitare di avere assemblee così partecipate da rivelarsi inutili. Tuttavia, d'altro canto, rimane il problema della scarsa rappresentatività di ogni inquilini che, così, rischia di non partecipare affatto alle decisioni che lo riguardano.
Nei condomini più piccoli, vige ancora la possibilità di scegliere se presenziare o delegare.

Parziale e minimo

Si tratta di due fattispecie che, esistendo de facto, non sono state istituzionalizzate dalla riforma: parte della giurisprudenza, infatti, tende a non considerarle dotate di poteri.

Il supercondominio parziale si ha quando delle strutture comuni sono ad uso esclusivo di una porzione di condominio.
Il supercondominio minimo, invece, è quel condominio formato da due soli edifici.
In questi casi, gran parte del lavoro di delibera e organizzazione viene affidato al regolamento di condominio che, quindi, riveste una grandissima importanza.

Riscaldamento condominiale: normativa e consigli!

amministratore di condominio

Anche il supercondominio deve rispettare determinate regole legate all'accensione e allo spegnimento dei riscaldamenti.
Come per gli impianti autonomi infatti, i riscaldamenti condominiali centralizzati devono rispettare gli stessi orari, tempi e periodi di accensione, regolati in base all'area territoriale nella quale è situato il supercondominio.

Zone climatiche e orari

Le restrizioni legate all'accensione del riscaldamento variano dunque secondo la divisione climatica delle provincie prevista per legge; le zone climatiche sono sei e si differenziano a seconda dei gradi centigradi calcolati durante l'anno.

Le norme stesse sulle modalità di attivazione e spegnimento del riscaldamento sono disciplinate dalla legge numero 10, del 9 gennaio 1991, e dal Dpr numero 412, del 26 agosto 1993 con annesse variazioni.

Il riscaldamento condominiale può essere acceso anche due volte al dì, sempre seguendo le ore complessive previste per regione dal calendario nazionale; va comunque messo in funzione tra le 5 e le 23, dopodiché va spento.

Quali restrizioni per gli autonomi?

supercondominio

Aggiornamento Marzo 2013

La recente Riforma del Regolamento del Condominio ha modificato diverse norme che riguardano la vita nello stesso. Fra queste anche il modo in cui un condomino può rendere autonomo il riscaldamento del supercondominio.

Sino all'entrata in vigore della disciplina, era necessario che il singolo chiedesse l'autorizzazione all'assemblea. Questa poteva perfettamente negarla, costringendolo a restare attaccare al sistema centrale.

Oggi non è più così: ciascun condomino ha il diritto di staccarsi dal riscaldamento centralizzato senza attendere parere dell'assemblea.
L'unica limitazione è che il suo distacco non leda il diritto degli altri ad utilizzare il sistema condominiale. Questo significa che bisogna evitare squilibri o malfunzionamenti successivi al distacco del singolo o aggravi di spesa sugli altri inquilini.

Il problema è che questi scenari sono assolutamente probabili: moltissimi impianti funzionano sull'equilibrio di tutti i condomini ed è quindi possibile che, tolto uno di questi, si presentino difficoltà o aumenti di bolletta dovuti alla taratura fissa dell'impianto.
Per evitare questo, è necessario presentare una perizia tecnica che dimostri la fattibilità del progetto.

In ogni caso, una volta che il condomino si è distaccato dal sistema, è comunque tenuto alla partecipazione delle spese legate alla manutenzione straordinaria dell'impianto centralizzato.

Consigli per risparmiare

amministratore condominio

Sia che si tratti di un impianto centralizzato che autonomo, le spese relative possono raggiungere cifre ragguardevoli. Ecco qualche consiglio per diminuire questa somma:

Regolare il timer dei caloriferi. È inutile tenerli accesi tutta la giornata. I momenti più importanti sono la sveglia – regolateli in modo che si accendano due ore prima che vi alziate – e la sera – nella fascia 19-22. Se durante il giorno, la casa è vuota teneteli spenti.

Occupatevi ciclicamente della manutenzione dell'impianto. Sia dei singoli caloriferi che delle tubature: sporcizia e la stessa aria stantia all'interno di queste può influenzare negativamente il rendimento della struttura. Chiudere finestre e tapparelle quando l'impianto è in funzione. In aggiunta, areare per brevi periodi le stanze.

Fissare come temperatura massima i 20°. Questa è la temperatura ottimale per la casa. Ogni grado superiore corrisponde ad un aumento dell'energia utilizzata del 7-11%.




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