Dopo la morte del de cuius, tutte le forme testamentarie sopra elencate prevedono l’intervento del Notaio per la pubblicazione e l’atto di ricevimento con apertura della successione per gli immobili. La differenza tra i diversi tipi di testamento non è solo formale: il testamento pubblico può offrire diversi vantaggi, oltre ad una maggiore sicurezza per l’inattaccabilità delle disposizioni. Chiariamo in primis che la definizione “pubblico” non si riferisce al fatto che sia accessibile ad eredi o potenziali tali prima delle morte del testatore. L’equivoco potrebbe nascere dalla terminologia: pubblico significa che viene redatto dinanzi al notaio, in qualità di pubblico ufficiale, e in presenza di due testimoni. Questo iter comporta alcuni effetti giuridici: il notaio accerta l’identità delle parti e la validità della volontà di chi dispone in testamento. Peraltro non si evidenzia spesso che questa forma di testamento è l’unica accessibile a chi non sappia leggere o scrivere.

Le forme di testamento che la determinano

  • olografo: scritto a mano
  • pubblico: viene stilato da un notaio che provvede a eseguire le richieste redatte dal testatore; il notaio, inoltre, deve provvedere alla registrazione e successivamente alla conservazione del testamento;
  • segreto: è olografo, viene depositato e successivamente sigillato da un notaio esterno che non è a conoscenza del contenuto e poi si occuperà della conservazione. 

Oggetto e soggetti alle imposte dopo il testamento

Gli eredi hanno l’obbligo di presentare dichiarazione di successione per gli immobili in presenza di tali beni, salvo l’esonero per i parenti in linea diretta, se nell’asse ereditario, non sono compresi immobili e il patrimonio del deceduto non supera € 25.822,85.

Domanda e aliquote

La finanziaria 2007 ha riportato in auge l'imposta sulle successioni, con esenzioni pari a centomila euro perle eredità tra fratelli, e di un milione di euro, per quelle tra figli e genitori.

L'eredità è considerata aperta al momento della morte dell'individuo; l'imposta sulle successioni è misurata su tutto il patrimonio, immobili e utili compresi.

A chi presentare la dichiarazione quando si eredita un appartamento?

È obbligatorio presentare la dichiarazione di successione per gli immobili all'Agenzia delle Entrate del luogo dove si risiede, entro un anno dalla morte del soggetto, per i beni immobili che appartengono all'eredità. Qualora il defunto avesse avuto domicilio all'estero, la dichiarazione va presentata all'agenzia delle entrate dell'ultima sua residenza italiana.

Dopo la dichiarazione, entro trenta giorni dalla stessa, va consegnata anche la documentazione legata alle volture catastali degli immobili.

Percentuali per l'imposta

Le percentuali d'imposta sulle successioni previste sono uguali anche per quelle legate alle donazioni volontarie.

Per l'eredità, oltre a tale imposta, vanno pagate anche:

  • l'imposta di bollo pari a 58,48 euro;
  • l'1% di imposte catastali;
  • il 2% di imposte ipotecarie;
  • la tassa ipotecaria di 35 euro.

Nei casi di proprietà che oltrepassino il milione di euro, le percentuali d'imposta sulle successioni sono:

  • del 6% nei casi di parenti fino al quarto grado,
  • del 4% per il coniuge e quelli in linea diretta;
  • dell'8% per il resto.

Chiarimenti utili

successione immobili

Con il termine eredità s’intende l’insieme del patrimonio giuridico di una persona, che nel momento in cui passa a miglior vita, viene trasferito ad un altra persona grazie al diritto di successione per gli immobili. L’ordinamento normativo italiano in materia di successioni prevede che il patrimonio del defunto può essere trasferito ai suoi successori in due differenti modi, che sono illustrati nell’elenco che segue.

  • Successione per gli immobili leggittima, che riguarda gli eredi considerati dalla legge leggittimi, come la moglie o il marito, i discendenti diretti, vale a dire i figli e i nipoti, i fratelli, le sorelle e tutte le altre persone che sono unite da un legame di parentela che può arrivare fino al sesto grado.
  • Successione per gli immobili testamentaria, in questo caso la persona defunta ha sottoscritto in presenza di un notaio un testamento nei quale sono riportate le sue volontà riguardo la spartizione dei suoi beni e possedimenti.

In entrambi i casi sopra citati i discendenti sono tenuti a pagare delle tasse di successione per gli immobili, che per gli anni 2013 e 2014 hanno subito delle variazioni, che sono illustrate di seguito.

successione immobili

  • Nel caso in cui i beneficiari siano il coniuge o i discendenti diretti, dovranno pagare un’aliquota pari al 4% calcolato sul totale dei beni ereditati che però eccede la precedente franchigia che era stata posta dalla legge a un milione di euro.
  • Nel caso in cui i beni siano ereditati dai fratelli o dalle sorelle del defunto, verrà applicata l’aliquota del 6% solamente sui beni che superano la precedente franchigia di centomila euro.
  • Nel caso in cui gli eredi siano i cugini del defunto o i genitori, i fratelli e i nipoti del coniuge della persona passata a miglior vita, l’aliquota che sarà applicata è del 6%.
  • Infine nel caso in cui i beneficiari siano terze persone che non rientrano nelle categorie sopra indicate e quindi si sia verificata una successione per gli immobili testamentaria, l’aliquota che sarà applicata sarà dell’8% sul totale dei beni.

Nel caso in cui i beni ereditati siano immobili, sarà preso in considerazione anche il valore catastale sul quale verrà aggiunta un aliquota dell’1% relativa alla tassa catastale e del 2% riguardo l’imposta ipotecaria.

Come si determina la successione

Uno degli aspetti che nel corso dei secoli è stato spesso oggetto di normativa di legge è stata la successione nella proprietà dei beni in caso di scomparsa di una persona. In altre parole, come avviene la suddivisione dei beni di un defunto nei confronti degli eredi, siano essi il coniuge, i figli, fratelli o altri parenti. Su tali eredità, poi, lo Stato negli ultimi decenni ha inserito anche delle imposte, definite tasse di successione.

Comunque, nel corso del tempo, la normativa sulla successione di immobili o altri tipi di beni ha visto delle modificazioni, tendenzialmente sempre più spesso a favore degli eredi e di una riduzione dei costi e delle imposte gravanti su di essi. Andiamo a conoscere meglio, quindi, in cosa consista tale successione, quali siano i beni coinvolti e gli eredi beneficiari e soprattutto come calcolare quanto questi devono pagare allo Stato.

In caso di morte di una persona, i beni e i diritti su questi appartenuti al defunto si trasferiscono agli eredi, in base alla cosiddetta successione legittima o secondo le indicazioni presenti nel testamento. Tutti questi beni e diritti formano l'attivo ereditario e ne fanno parte appunto beni immobili (terreni, negozi o abitazioni) o mobili (esclusi titoli di Stato e veicoli), denaro e gioielli. Nel passivo ereditario rientrano invece tutti i debiti del defunto. La differenza tra questo attivo e passivo è l'asse ereditario, su cui gli eredi dovranno pagare delle imposte allo Stato.

L'eredità degli immobili

Nel caso in cui ci fosse obbligo di presentazione di successione (proprio recentemente è stato definito un nuovo modulo da parte dell'Agenzia delle Entrate ed anche un modello telematico), le imposte da pagare variano in base al grado di parentela dell'erede ed alla somma ereditata, a cui sono collegate anche delle cosiddette franchigie. Tuttavia, in particolare sui beni immobili, la normativa richiede ulteriori calcoli specifici per definire la quota di tasse da pagare.

Per quanto concerne la tassa di successione, coniuge e parenti in linea retta (come figli, genitori, nipoti, etc) pagano un'aliquota del 4% per la parte che eccede un milione di Euro di eredità. Si arriva invece al 6% per fratelli e sorelle, per la parte che supera i 100.000 Euro. Per altri parenti o soggetti, tale tassazione varia tra il 6% e l'8%. Sui beni immobili, il cui valore concorre naturalmente alla quantificazione dell'eredità, si abbinano poi anche delle imposte indirette.

Tra queste vi sono quelle catastali ed ipotecarie, le medesime che si rinscontrano nel caso di compravendita di immobili e che si devono pagare attraverso un versamento con modello F24. Mentre per gli eredi, di qualsiasi grado, l'imposta ipotecaria è del 2%, variabile è la situazione per quella catastale. Per definire questa, è necessario conoscere il valore catastale di un'abitazione o fabbricato, che si ottiene moltiplicando la sua rendita (rivalutata del 5%) per dei coefficienti specifici.

Per tutte le abitazioni rientranti nella categoria catastale A (tranne l'A/10) tale coefficiente è 120, mentre è 140 per i fabbricati della categoria B. Nel caso particolare poi che gli eredi acquisiscano un immobile e lo pongano come abitazione principale, la normativa prevede l'applicazione di tutte le consuete agevolazioni inerenti la prima casa. Per quanto riguarda, invece, i terreni edificabili, il loro valore catastale si calcola moltiplicando il loro reddito dominicale (rivalutato del 25%) per 90. In generale, ottenuto il valore catastale di un bene, l'imposta relativa è dell'1%.

Riferimenti normativi e novità in materia

Per coloro che volessere approfondire o conoscere meglio questo argomento, per quanto riguarda le successioni in generale, tra cui vi sono i casi specifici inerenti quelle degli immobili, i riferimenti normativi sono il Decreto Legislativo n°346 del 31 Ottobre 1990, il Decreto Legge n°262 del 3 Ottobre 2006 ed il Decreto Legislativo n°175 del 21 Novembre 2014.

Ricordiamo, infine, che dal 1° Gennaio 2019 è obbligatoria la dichiarazione di successione online, cioè un modello telematico che permette di adempiere ad una serie di obblighi ad essa relativi, poter calcolare le diverse imposte e di richiedere volture catastali di immobili. Per poter usufruire di questa dichiarazione e delle istruzioni per la sua compilazione, anche eventualmente scaricabili, o avere semplicemente maggiori informazioni al riguardo, basta visitare il sito internet dell'Agenzia delle Entrate.          

Autore: Enrico Mainero
Immagine di Enrico Mainero

Dal 2011 Direttore Responsabile e Amministratore unico per ElaMedia Group SRLS. Mi dedico prevalentemente all'analisi dei siti web e alla loro ottimizzazione SEO, con particolare attenzione allo studio della semantica e al loro posizionamento organico sui motori di ricerca. Sono il principale curatore dei contenuti di questo Blog (assieme alla Redazione di ElaMedia).

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