All'interno di un condominio ci sono spesso spese condominiali da sostenere. Se all'interno di un'abitazione vi è un soggetto che paga un affitto al proprietario reale della casa, ci saranno spese condominiali che spetteranno al primo e altre al secondo.

All'interno di un condominio una delle questioni da tenere in considerazione è la ripartizione delle spese condominiali, che vengono suddivise in ordinarie e straordinarie. Le spese condominiali vanno inoltre divise in base alle quote proporzionali in possesso dei vari condomini. (Art.. 1101 e 1104 cc).

Articoli che sanciscono come ripartire le spese condominiali

Come stabilito negli artt. 1101 è 1104 cc, devono essere ripartite in proporzione alle quote dei vari condomini. Nel sistema dettato dall'articolo 1123 c.c. viene stabilito un criterio analogo a quello della comunione, mentre nel secondo comma si dà maggiore importanza al reale servizio in rapporto alle singole quote.

La ripartizione delle spese condominiali avviene sulla disciplina dettata dagli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c. (sono escluse le spese condominiali che si riferiscono alle unità immobiliari di proprietà esclusiva). A chi sono rivolte le spese condominali? A chi partecipa al rapporto condominiale. Chi subentra nei diritti del condomino è obbligato al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente.

Nel momento in cui la formazione delle tabelle millesimali è adottata dall'assemblea condominiale a maggioranza, la deliberazione assembleare non impegna gli assenti e i dissenzienti; gli assenti e i dissenzienti possono fare valere non solo la nullità della deliberazione.

La deroga, per quel che riguarda le spese condominiali, consiste in un atto sottoscritto da tutti i condomini, ed è contenuta in una delibera assembleare approvata da tutti i condomini. Risulta inefficace nei confronti del dissenzienti a la delibera assembleare che introducendo deroghe ai criteri di ripartizione delle spese non sia stata approvata all'unanimità.

Riforma e spese del Condominio

La recente Riforma del Regolamento del Condominio pone l'accento sulla questione delle parti comuni, che sono spessissimo l'oggetto delle spese condominiali.

Quello su cui la riforma – che, in realtà, si sostanzia di una semplice raccolta di modifiche a numerosi articoli del Codice Civile – vuole porre l'accento è il ripristino del potere decisionale del singolo inquilino.
Non cambia la disciplina delle spese condiminiali, ma cambia quello che sta attorno a queste.

Innanzitutto, il potere decisionale viene spostato all'Assemblea di condomini che può ovviamente prendere decisioni anche in merito agli usi delle parti comuni ma deve raggiungere il quorum rispetto la maggioranza dei presenti e, nei casi che vedremo a breve, anche rispetto ai millesimi.

I presenti alla riunione, infatti, devono essere rappresentativi di almeno la metà dei presenti se si tratta della prima convocazione, di un terzo se, invece è la seconda.
Per modificare la disciplina delle parti comuni occorre avere i quattro quinti della rappresentanza dei millesimi per votare e raggiungere, così, la maggioranza.
Per questo tipo di riunioni, occorre un avviso di 30 giorni, non solo 5.

Se, anche dopo aver cambiato l'uso e la destinazione di una parte comune, un inquilino la utilizza in maniera da arrecare danno ad un altro condomino o al condominio stesso, l'Assemblea può riunirsi ed esprimersi in tal senso, una volta raggiunta, tuttavia, la maggioranza assoluta sia per quello che riguarda i presenti che i millesimi.

Millessimi degli immobili

Per ripartire le spese del condominio vengono dunque utilizzate le tabelle millesimali che servono a predeterminare il valore delle singole unità immobiliari rispetto all'intero edificio. Questi valori possono essere riveduti o modificati nei seguenti casi:

  • quando risulta che sono conseguenza di un errore
  • quando è stato alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani

L'obbligo di partecipazione alle spese condominiali nasce dunque nel momento in cui la ripartizione della spesa viene approvata dall'assemblea. Questo obbligo nasce anche nel momento in cui si acquista la qualità di condomino.

Le spese condominali variano quindi in base alla struttura del condominio, alla sua destinazione e all'uso che ciascuno ne fa. In tale caso, il criterio di legge per la ripartizione delle spese è quello di cui al secondo comma dell'articolo 1123. Ciò può determinare non solo la possibilità di una diversa misura di contribuzione, ma anche il totale esonero di uno o più condomini.

Chi paga dopo la compravendita

Il condominio è obbligato a contribuire alle spese condominiali utili alla conservazione delle parti comuni, anche nel caso in cui vi fosse una modifica della destinazione d'uso dell'immobile.

Spese nei contratti di locazione

Nei casi di affitto, il conduttore sarà obbligato in solido al pagamento delle spese legate all'ordinaria amministrazione e al godimento delle cose e dei servizi.

Attualmente, invece, se ne occupail locatore, che può rivalersi nei confronti del conduttore. Quelle legate all'usufrutto e alla nuda proprietà seguono le stesse norme delle locazioni.

Il condomino moroso

Nelle questioni di mora, l'amministratore deve agire per la riscossione forzosa delle somme dovute entro quattro mesi dal credito; scaduto tale termine sarà lui a rispondere dei danni. In caso di mora nel pagamento dei contributi per più di quattro mesi (oggi il termine è di sei mesi), l'amministratore potrebbe sospendere al condomino moroso la fruizione dei servizi comuni sottoposti a credito attraverso il decreto ingiuntivo.

Le spese condominiali dell'inquilino in merito all'acqua calda sono: manutenzione ordinaria, rivestimento refrattario, pulizia annuale impianto e filtri, messa a riposo stagionale, lettura contatori, forza motrice, combustibile, energia elettrica.

Riguardo all'allarme sono legate unicamente alla manutenzione ordinaria dell'impianto. In merito all'ascensore, l'inquilino pagherà invece: manutenzione ordinaria, piccole riparazioni, consumi energia, forza motrice e illuminazione, ispezioni, collaudi.

L'inquilino dovrà pagare solo la manutenzione ordinaria di eventuali campanelli, cancelli, citofoni, canne fumarie e cassette postali. Riguardo all'autoclave, l'inquilino dovrà pagare le spese di manutenzione ordinaria, forza motrice, ricarica pressione serbatoio, ispezioni, collaudi, lettura contatori.

Spese a carico del proprietario immobile

Quando si vive all'interno di un condominio e vige anche un rapporto di locazione tra un proprietario e un inquilino che abita la casa pagando un affitto, ci sono spese condominiali che spettano al locatore e oneri che invece spetteranno al conduttore.

  • Installazione e sostituzione impianto, adeguamento a leggi e regolamenti. Le spese condominiali legate all'amministrazione del condominio stesso, spetteranno al proprietario, tra queste ci saranno: compenso amministratore, spese postali, telefoniche, bancarie, cancelleria.
  • Allarme: sono legate alla sua installazione e sostituzione. In merito all'ascensore, il proprietario pagherà invece le spese di: installazione, manutenzione straordinaria, adeguamentoa nuove disposizioni di legge, tasse annuali per il rinnovo della licenza.
  • Il proprietario dovrà pagare le spese di un'eventuale installazione o sostituzione di campanelli, cancelli, citofoni, canne fumarie e cassette postali.
  • Riscaldamento: installazione e sostituzione impianto, adeguamento a leggi e regolamenti. In merito ai compensi, le indennità sostitutive, l'alloggio, la manutenzione della guardiola del portiere condominiale, al proprietario spetta il 10 % delle spese.

Spese a carico dell’inquilino

Com’è stato già detto in precedenza ci sono alcune spese che devono necessariamente essere sostenute dal proprietario dell’immobile e altre che invece devono essere finanziate dall’affittuario della casa. Nell’elenco che segue sono illustrate le spese che sono a carico dell’inquilino.

  • Spese legate all’acquisto di cancelleria, spedizioni postali e affitto della struttura dove si organizzano le riunioni condominiali, se però dovute a situazioni straordinarie e sono richieste dai conduttori stessi.
  • La tassa per il passo carraio.
  • La riparazione e tutte le spese che rientrano nella manutenzione ordinaria della cabina dell’ascensore, delle parti meccaniche, dei dispositivi di chiusura, della pulsantiera e i costi legati l’illuminazione e la forza motrice.
  • Spese relative ai controlli periodici effettuate da personale autorizzato.
  • I costi del rinnovo della licenza d’esercizio, della manutenzione in abbonamento e della sostituzione dei cavi ascensore.
  • I consumi della forza motrice dell’autoclave, la riparazione di eventuali elementi, la manutenzione in abbonamento, la ricarica della pressione interna al serbatoio e il consumo dell’acqua.
  • Spese relative alla sostituzione delle lampade nelle cantine, alla riparazione del sistema elettrico e del regolatore a tempo. La riparazione di saracinesche, rubinetti ed eventuali lavandini presenti. La manutenzione della gettoniera, la derattizzazione e la disinfestazione dei locali, il consumo di acqua ed energia, le spese di pulizia e quelle di pulizia dei muri e delle pareti.
  • La riparazione di coperti e lastrici, la pulizia delle grondaie e la loro verniciatura periodica e la pulizia dei camini.
  • Spese relative alla riparazione dei pavimenti delle corsie e delle rampe delle autorimesse, la riparazione dei sistemi di chiusura e di radiocomando. La sostituzione di lampadine e la riparazione dell'impianto elettrico ed idrico, come eventuali rubinetti, contatori e saracinesche.
  • La manutenzione della segnaletica presente all'interno dei garage o degli spazi condominiali, le spese per i consumi di acqua ed energia, per le pulizie di rampe e corsie e le eventuali spese per togliere la neve.
  • La riparazione dei cancelli presenti nei cortili e dei sistemi di chiusura e di radiocomando, tutte le spese relative alla manutenzione delle zone verdi, come la potatura degli alberi e delle piante, il taglio dell'erba, acquisto di concimi ecc.

 



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