E’ la soluzione tradizionale più semplice, ma più costosa, quando si decide di sostituire il mutuo; si estingue il vecchio mutuo, si cancella la vecchia ipoteca, viene acceso uno nuovo mutuo, e si iscrive una nuova ipoteca.

Chi eroga il mutuo in sostituzione?

Dopo la sostituzione, il nuovo mutuo può essere erogato anche dallo stesso istituto di credito, o da una banca diversa. Lo scopo della sostituzione è l'accesso a un nuovo prestito a condizioni migliori quali: un tasso più basso o uno spread più contenuto; l'esigenza di passare da un tasso variabile a un tasso fisso, o di allungare la durata del finanziamento, abbassando l’importo della rata.

A che serve sostituire il mutuo? Avere maggiore liquidità e ottenere un cospicuo risparmio

Un altro obiettivo potrebbe essere legato al bisogno di una maggiore liquidità necessaria per eseguire lavori di ristrutturazione. Non sono previste agevolazioni fiscali per il nuovo mutuo, le spese da sostenere sono identiche a quelle pagate per il vecchio prestito.

In caso di cambio è necessario:

  • riconoscere alla banca le spese accessorie, se richieste (spese di istruttoria, e se necessaria una nuova perizia per la valutazione dell'immobile);
  • pagare la penale per l'estinzione anticipata del vecchio mutuo, nelle ipotesi e nella misura in cui essa è ancora prevista in base alla legge Bersani-bis;
  • pagare la a parcella del notaio, il cui intervento è reso necessario per l’iscrizione della nuova ipoteca.
  • pagare l'imposta sostitutiva sul nuovo mutuo (0,25 % della somma erogata, se si tratta di acquisto o ristrutturazione della prima casa, 2% in caso di mutuo contratto per acquisto o ristrutturazione di una seconda casa).

Alte possibilità per modificare il proprio mutuo/finanziamento

La sostituzione del mutuo ha l'indubbio vantaggio di non cambiare l'operatore della transazione: si conosce già la banca e, se non si è optato per uno spostamento, significa che alla base vi è un rapporto di fiducia.

Questa operazione permette di modificare molti parametri, ovvero la durata dell'investimento, lo spread, il tasso e il capitale.
Tuttavia sono disponibili altre strade per risparmiare.

La prima, la più semplice, è la rinegoziazione.
Si tratta di una modifica all'accordo iniziale che la stessa banca che ha accettato il mutuo. Occorre sottolineare però che l'istituto non è obbligato ad accettare questa procedura: dipende dal contratto e dalle politiche aziendale.
Il vantaggio ovvio è che la rinegoziazione non necessita di spese aggiuntive.

L'altra strada, quella più complessa, è la surrogazione del mutuo ovvero la sostituzione del creditore. In poche parole, tramite la surroga si chiede ad una terza banca di acquistare l'ipoteca iniziale: è come se si spostasse completamente l'investimento presso altri agenti.

Le condizioni per il capitale residuo

La surroga è utile quando la banca iniziale non è in grado di offrire condizioni interessanti oppure quando non vuole rinegoziare.
Ha spese accessorie non elevatissima ma lo svantaggio che non è possibile aumentare il valore del mutuo che dev'essere inferiore a quello iniziale.

La detrazione degli interessi in caso di sostituzione

Con la sostituzione del mutuo si continua a beneficiare della detrazione degli interessi passivi sul mutuo contratto per l'acquisto o la costruzione dell'abitazione principale; se il nuovo mutuo è di importo maggiore rispetto al precedente, il beneficio è limitato all'importo del mutuo precedente.

Resta ancora l’unica soluzione nei casi in cui servono più soldi; il grande vantaggio della sostituzione, infatti, rimane quello di poter ottenere dalla banca una somma più alta rispetto al mutuo precedente.

Come combattere i tassi usurai con altri tipo di tasso

Lo Stato punisce chi presta denaro oltre il tasso di usura, intervenendo con delle leggi specifiche. La legge n. 108/96 (Disposizioni in materia di usura) ha infatti stabilito un limite al tasso d'interesse passivo applicato sul mutuo, oltre il quale gli interessi sono sempre considerati usurari.

Per combattere i tassi di usura, il Ministero del Tesoro ogni 3 mesi rileva gli interessi medi praticati dalle banche e dagli istituti finanziari nel corso dell'ultimo trimestre, (Tasso Effettivo Globale Medio, effettuato con accertamenti sui Taeg, che sono comprensivi della quasi totalità delle spese relative al mutuo)

Per calcolarlo, si prende proprio a riferimento il Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM), disponibile sul sito della Banca d'Italiacon anche gli storici passati. La sua pubblicazione sul web è prevista dalla legge contro l'usura (articolo 2 della Legge 108/96).

Prima del 2011, quindi, un “usura” se superava di oltre il 50% il TEGM. Il decreto legge 70/2011 ha modificato questo calcolo: oggi si definisce usura se si supera il tasso medio del 25% più quattro punti percentuale. Tuttavia questa differenza non può essere superiore agli 8 punti.

Le norme antiusura

Con l’entrata in vigore della disciplina antiusura e del decreto legge 29 dicembre 2000, n. 394, convertito poi con modifiche nella legge 28 febbraio 2001, n. 24, viene riconosciuto il fenomeno dell’usura “sopravvenuta”; possono così essere considerati usurari anche i contratti stipulati prima dell’entrata in vigore della legge n. 108/96, dove il tasso d'interesse, lecito alla sottoscrizione, abbia successivamente superato il tasso-soglia in vigore al momento.

Cosa fare se si è vittime di usurai

Innanzitutto occorre accettare l'idea che dall'usura difficilmente si esce: sia che si tratti di organizzazioni malavitose che di banche poco corrette, il tasso di usura è così elevato che è praticamente impossibile pagare le rate e gli interessi.
Occorre quindi denunciare gli autori di questa situazione.

La già accennata legge mette a disposizione dei cittadini colpiti due fondi: quello dedicato alla prevenzione e quello di solidarietà per le vittime.
Al primo accedono coloro sui quali grava un forte debito: questi possono accedere ad un prestito di massimo 15.000€ a tasso agevolato. Tali somme di denaro sono elargite da numerose fondazioni.
Il secondo è invece dedicato agli imprenditori ed è un mutuo a tasso 0. La richiesta dev'essere inviata entro 180 giorni dalla denuncia e occorrono una serie di documenti e accertamenti.

Nuove misure sui tassi usurai 2017

Il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha emanato una circolare con la variazione dei tassi d’usura attivi dal trimestre gennaio-marzo 2015. I valori sono stati diminuiti rispetto al trimestre precedente. Ecco nell’elenco tutte le variazioni:

  • finanziamenti con garanzia ipotecaria a tasso variabile: -0.24%, passato da 8.57% a 8.33%;
  • tasso soglia per i mutui a tasso fisso: -0.29%, passato da 19,31% a 19,02%;
  • prestiti con importo oltre i 5.000 euro: +0.01%, passato da 16,10% a 16,11%;
  • tassi soglia relativi alla cessione del quinto, fino a 5000 euro: +0.46%, passato da 19,21% a 19,67%;
  • tassi soglia relativi alla cessione del quinto, oltre 5000 euro: +0.25%, passato da 18,30% a18,55%;
  • tasso per il credito personale: -0.17%, passato da 19,15% a 18,98%

Proprio dal 2015, il supplemento del quotidiano economico Il Sole 24 Ore ha registrato un innalzamento oltre la soglia del tasso usura di una Banca Popolare del Nord Italia: una situazione che è stata denunciata da due lettori ma che è stata prontamente respinta dall’istituto bancario.

Tuttavia, la problematica è molto sensibile perchè nel nostro Paese sono diventate più stringenti le condizioni per ottenere un prestito o un finanziamento dalla banca e a questo se si devono aggiungere dei tassi d’interesse sopra il limite si arriva ad una soluzione critica, con il cittadino impossibilitato a ripagare le rate o costretto a non chiedere proprio il prestito per le condizioni troppo rigide. La tematica è parecchio sensibile perchè quando si parla di usura il primo pensiero va alle associazioni criminali che lucrano sulle difficoltà delle persone, che chiedono prestiti a queste organizzazioni ma non escono più dal circolo vizioso per gli interessi che arrivano a percentuali spropositate. Ecco perchè le banche devono essere molto attente a non superare la soglia indicata dal Ministero per non perdere credibilità e soprattutto fiducia da parte dei clienti.

Però, ci sono alcune ombre sul rapporto tra gli istituti bancari e i clienti emersi dal “Report nazionale sull’usura praticata dalle banche” stilato dalla Fondazione SDL secondo cui su quasi tutti i conti correnti sono stati riscontrati problemi di usura soggettiva, oggettiva e anatocismo. Un doppio binario sul quale è giusto mettere le cose in ordine e soprattutto rendere trasparenti tutti gli aspetti.





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