L’acquisto di un immobile, in particolare se si tratta di una prima casa, è sicuramente un passo importante che comporta una serie di valutazioni da fare a priori in vista dell’impegno economico a lunga scadenza. Si tratta di un investimento di un certo peso e nella maggior parte dei casi, chi si appresta a farlo, non ha a disposizione l’intero capitale.

Oggi richiedere un mutuo per l’acquisto della casa è una pratica consueta e le banche offrono diverse soluzioni per far fronte alle varie esigenze, ma la prima cosa che interessa e che allo stesso preoccupa è: quanto andrò a pagare? Quanto sarà l’importo di ogni rata? Per questo è fondamentale informarsi molto bene prima di contrarre un mutuo che ci impegnerà per diversi anni.

Giovani coppie: tasso fisso o variabile?

Il web e l’utilizzo di una calcolatrice, possono aiutarci a simulare la rata del nostro mutuo partendo dai tassi applicati dai vari istituti di credito, in modo da poter capire facilmente la convenienza di un’offerta piuttosto che di un’altra.

Innanzitutto bisogna considerare che l’importo della rata è definito in funzione del piano di ammortamento prescelto, ossia la modalità di restituzione del capitale e degli interessi. A questo punto potremmo avere delle rate costanti secondo l’ammortamento alla francese, oppure delle rate variabili, il tutto considerando le variabili che andranno concordate con la banca. Queste variabili sono principalmente:

  • Capitale
  • Durata complessiva del periodo di ammortamento e cadenza periodica delle rate di rimborso
  • Tassi degli interessi

Come si può calcolare la rata del mutuo (sui vari siti di Unicredit, Bnl, Intesa san paolo, Cariparma). Ecco le informazioni

Quando si richiede un preventivo per il mutuo, l’istituto di credito fornisce al cliente un prospetto con il dettaglio del piano di ammortamento e la rateizzazione per il rimborso, ma se vogliamo farci un’idea dell’importo che andremmo a pagare con ogni singola rata è sufficiente sapere alcuni parametri per fare l’operazione matematica. Se disponiamo di un computer e del pacchetto Office, possiamo utilizzare una funzione integrata nel foglio excel che si chiama proprio “RATA” e che permette di fare rapidamente il calcolo anche se non si è esperti matematici. Basterà compilare tutte le righe del foglio in base ai dati richiesti ovvero: capitale, tasso annuo, periodicità annuale della rata (ad esempio 12 se si tratta di rate mensili) e il numero di anni complessivi dell’intero piano di ammortamento. La formula del calcolo già integrata ci darà immediatamente l’importo della rata da pagare.

Online sono inoltre disponibili molteplici siti che offrono gratuitamente la possibilità di fare lo stesso calcolo per simulare la rata del mutuo.

Simulazione a partire dal proprio reddito (anche poste italiane può aiutarti)

Un altro modo per poter calcolare la futura rata del mutuo è quello di prendere in considerazione il proprio reddito, così da sapere fin da subito quali tra gli istituti sono disposti a concederlo in base ai criteri di fattibilità. Questo avviene perchè le banche valutano in modo approfondito se il richiedente è nelle condizioni di poter restituire il debito, attraverso le sue entrate mensili (stipendio) ed eventuali altri debiti già in essere (finanziarie). La rata del mutuo non deve essere superiore a un terzo delle entrate mensili del cliente, idem se si tratta di un mutuo cointestato.

Cerchiamo di semplificare la cosa facendo un esempio pratico a cui applichiamo la formula matematica utilizzata dalle banche: il cliente che desidera accedere ad un mutuo per l’acquisto della prima casa ha uno stipendio fisso mensile di € 1.500 che va moltiplicato per le mensilità annue (1.500x12= 18.000), a cui vanno sottratti € 100 per un finanziamento già attivo (100x12= 1.200), al totale si sottrae un terzo moltiplicato per 12 mesi (36), quindi si avrà 18.000-1.200/36= € 467, ossia l’importo massimo che potrà avere la rata di mutuo.

A questo punto il cliente si è già fatto un’idea di quanto è in grado di restituire alla banca mensilmente, così può calcolare anche quanto questa sia disposta al massimo a concedergli. Questo dato che tornerà utile quando si valuteranno i vari immobili per l’acquisto.

Il calcolo in questo caso è dato dalla rata mensile del mutuo, il tasso annuo (TAN) e dall’anticipo che il cliente può versare per l’acquisto della casa.

Mutuo 100%: cos’è?

Si sa che il primo passo importante quando si decide di sposarsi è quello di acquistare una casa. In molti casi l’acquisto della prima casa non è una spesa irrisoria e quindi si decide quasi sempre di optare per un mutuo. Nel caso dell’acquisto della prima casa, il mutuo d’attivare è il Mutuo Prima Casa. Il Mutuo Prima Casa consiste in un prestito che ti permette di acquistare un immobile anche se non si hanno le giuste risorse finanziarie.

Non esiste una quota minima o massima nel finanziamento del mutuo, generalmente viene dato fino all’80% del valore dell’immobile.

Il Mutuo Prima Casa è una delle possibili soluzioni da adottare per l’acquisto della prima casa, anche se c’è la possibilità di affidarsi ad altri tipi di mutui o altri prestiti per l’acquisto del primo immobile. Per chi non ha proprio le basi finanziare per l’acquisto dell’immobile, esiste un mutuo che da la somma totale del valore della casa, Mutuo 100%.

 I mutui 100%, sono stati creati ad hoc per le esigenze di coloro con meno possibilità economiche. Per chi invece non ha bisogno del mutuo 100% o del Mutuo Prima Casa esiste, ma di una cifra più irrisoria, c’è la possibilità di affidarsi hai prestiti personalizzati. I prestiti personalizzati, infatti sono delle somme, pattuite con le banche o con le finanziarie, che permettono di avere dei prestiti meno impegnativi dei mutui.

Bonus Prima Casa: come poterne usufruire

Un’altra opzione a cui ci si può affidare è il Bonus Prima Casa. Per ottenere un Bonus Prima Casa bisogna che l’immobile non rientri nelle categorie catastali di lusso, cioè A1, A8 e A9. Per quanto riguarda la residenza, bisogna che il compratore dell’immobile stabilisca quest’ultima entro 18 mesi dall’acquisto dell’immobile. Per poter accedere al Bonus, inoltre, l’acquirente non deve risultare beneficiario o proprietario di un altro immobile nello stesso comune.

Nel caso in cui si ha acquistato la prima casa con l’agevolazione del mutuo prima casa, ma successivamente la si vuole vendere per comprarne un’altra, si può usufruire nuovamente del Bonus prima casa solo se si vende l’immobile entro un anno.

Mutui e Tassi d’interesse

Per scegliere comunque un buon mutuo, bisognerebbe fare diverse valutazioni, per decidere quale sia il più idoneo alle proprie esigenze e/o possibilità. a quale affidarsi. Fondamentale è constatare il costo delle rate mensili, infatti è da tenere in considerazione che la rata non debba superare 1/3 dello stipendio. Importante, inoltre, è scegliere il tasso d’interesse adatto, perché ne esistono di 3 tipi: Variabile, fisso e misto.

Il tasso fisso permette di rendere le rate sempre costanti. Il tasso variabile invece può variare in base all’andamento di alcuni dei parametri stipulati nel contratto. Il Mutuo a tasso misto in alcuni casi è il più utile, perché permette di rinegoziare i termini stipulati nel contratto all’occorrenza.

Consigli utili nella scelta del Mutuo

Una volta scelto il proprio Mutuo e il proprio Tasso, un consiglio utile è quello di affidarsi ad un consulente una volta all’anno, per capire se si è fatta la giusta scelta o se bisogna modificare un qualcosa.

Quando si va a richiedere un Mutuo, l’importante è non fermarsi alla prima offerta, ma valutare e comparare diverse banche, per capire qual è quello più conveniente. In più quando si va a chiedere un preventivo molto importante è controllare il TAEG che è l’indicatore complessivo del Mutuo, che include tutte le spese d’imposta, perizia ed eventuali spese assicurative.

Una volta deciso l’istituto a cui rivolgersi per fare un Mutuo, bisogna chiedere sempre una copia del contratto, prima di andare in stipula. Un consiglio è quello di far leggere ad un notaio il contratto per ben capire i termini del contratto, che sa sicuramente comprendere meglio e approfondire i termini e processi tecnici.

Altro punto da tenere in considerazione sono i tempi di consegna. Bisogna tener conto che dall’inizio dell’iter per attivare un mutuo alla stipulazione del contratto che debbano passare all’incirca 40/50 giorni. Non bisogna, quindi, mai firmare compromessi con dei tempi troppo lunghi e rigidi, perché si rischierebbe di perdere la  caparra.




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