Comprare un immobile non è come acquistare qualsiasi altra cosa. Si tratta di una scelta che può cambiare la vita (la nostra e quella della nostra famiglia). Logico dunque che si tratti di un qualcosa di davvero importante tra la scelta dell'appartamento, l'apertura del mutuo e il rogito notarile; un qualcosa a cui prestare molta attenzione. Di seguito riportiamo alcuni consigli per affrontare nel modo giusta una compravendita di immobili.
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- Cosa fare prima di procedere all'acquisto
- Conviene scegliere una cooperativa per la compravendita di immobili?
- Nuove norme sull’affitto
- Cosa inserire nel rogito notarile
- Chi redige il documento?
- Documento di rogito nullo
- Le spese per il rogito
Cosa fare prima di procedere all'acquisto
In prima istanza è consigliabile far esaminare al notaio, che si occuperà del nostro rogito notarile, la situazione del nostro immobile (non ci devono essere ipoteche). Se l’appartamento è in corso di costruzione è poi molto importante appurare che il costruttore abbia la concessione per il lavoro che sta svolgendo e verificare che la planimetria rispecchi il reale stato dell’immobile oggetto di compravendita.
È di estrema importanza accertarsi che l’immobile non nasca in un area tutelata mentre se si vogliono evitare inconvenienti è bene accertarsi che le spese condominiali siano state pagate nella giusta misura. Bisogna scegliere un mutuo che consenta la rinegoziazione o la conversione parziale in un altro prodotto finanziario della banca, prima di effettuare il fatidico passo del rogito notarile.
Si sottolinea dunque come permutare due immobili abbia un netto vantaggio fiscale. Le imposte vengono pagate solo sull’immobile di valore più elevato e quindi divise a metà. Se si acquista una casa su due piani è importante che nella concessione edilizia e nell’atto di vendita il piano interrato sia indicato come tavernetta (in caso contrario non si potrebbe poi modificarne la destinazione).
I compiti del venditore
Per quel che concerne i compiti del venditore: deve allegare all’atto di vendita dell’immobile, oltre il certificato di abitabilità, anche la dichiarazione di conformità degli impianti. Per calcolare la superficie commerciale dell’immobile oggetto di compravendita occorretener conto anche della superficie occupata in pianta dalle pareti divisorie e dai muri esterni mentre il box auto deve essere calcolato a parte.
Conviene scegliere una cooperativa per la compravendita di immobili?
Intraprendere una compravendita con una cooperativa comporta un costo più basso. Con le cooperative a proprietà divisa gli acquirenti soci sono considerati dei normali condomini mentre nelle cooperative a proprietà indivisa ai soci è riconosciuto solo il diritto di godere della casa, che non potranno mai vendere.
Quando si stipula il contratto di compravendita con un costruttore che per eseguire l’edificazione ha chiesto un prestito, viene inserita una clausola: l’acquirente si impegna a pagare una parte del mutuo che ha contratto il venditore. Vi consigliamo di esaminare attentamente ogni clausola, prima di procedere con il rogito notarile.
Acquisto o affitto?
E’ il vero dilemma quando si entra nell’ordine di idee di prendere un immobile. La differenza è netta e molto dipende dalla somma che si può investire. Negli ultimi anni, causa la crisi economica, sia il prezzo delle case che degli affitti è diminuito ma ciò non ha consentito un aumento delle richieste da parte dei cittadini. Questo perchè l’alta disoccupazione e il licenziamento dei lavoratori ha tolto un’entrata importante e come si sa le banche difficilmente accettano mutui senza la garanzia di più postille. Così il mercato si è bloccato: da una parte case invendute, con proprietari che non incassavano nulla, e dall’altra cittadini che non potevano permettersi l’acquisto di una casa, il vero sogno di tutti gli italiani. La situazione si complica di più quando in ballo ci sono i single, che con il loro stipendio (poco sopra i 1000 euro) non possono permettersi nè un affitto nè tantomeno un mutuo, che andrebbe a divorare gran parte del guadagno mensile, tra retta, bollette e spese quotidiane. Ecco che il Governo Renzi ha cercato di dare un impulso al mercato immobilare tramite le nuove norme.
Nuove norme sull’affitto
Dalla nuova legge c’è un importante capitolo sul settore casa. Chi infatti compra casa e l’affitta per un periodo uguale a otto anni a canone concordato, avrà delle agevolazioni fiscali. La misura varata serve proprio per incentivare il settore, da troppo tempo in stagnazione. Nell’ultimo periodo, i prezzi degli affitti sono scesi di circa l’1% nelle grandi metropoli urbane anche se questo indicatore non ha granchè migliorato la situazione abitativa soprattutto in quei casi dove il cittadino non ha un lavoro fisso o un guadagno decente. L’ultimo mese dell’anno, infine, sarà anche quello dei pagamenti delle infinite tasse che circolano sugli immobili: dall’Imu alla Tasi (tassa sui servizi indivisibili) per finire alla Tari (la tassa sui rifiuti). Una sostanziale novità riguarda proprio la Tasi visto che dovrà essere pagata anche da coloro i quali si trovano in affitto, in una percentuale da dividere con il proprietario di casa. Una jungla di tasse che il Governo vorrebbe unificare in un’unica imposta anche se il progetto è solo alle fase iniziali e dovrà superare i tanti ostacoli tipici della nostra burocrazia. Sicuramente una semplificazione legislativa in materia è necessaria per non mandare in confusione migliaia di cittadini.
L'ultima fase della compravendita è la firma dell'atto notarile, comunemente chiamato rogito notarile. Il rogito notarile è il contratto definitivo che consente di trasferire la proprietà immobiliare; esso va presentato in forma scritta e va redatto da un notaio.
Cosa inserire nel rogito notarile
L'atto deve contenere
- l’indicazione del precedente passaggio di proprietà;
- l’indicazione dei vincoli e dei limiti, con eventuali servitù attive o passive insistenti sull'immobile;
- l'identificazione corretta del bene venduto, le coerenze (le proprietà con cui confina) i dati catastali;
- disegni comprendenti anche gli accessori (cantina, solaio, box, ecc.);
- le clausole contenute nel contratto preliminare, integrate, se necessari,o da ulteriori precisazioni
Chi redige il documento?
Il rogito notarile può essere sia stilato da un notaio che redatto in forma privata e solo dopo essere trascritto da un notaio.
Nel primo caso, si parla di atto pubblico, quindi di un documento che dev'essere redatto (in italiano, anche se possibile farlo anche in inglese) da un notaio oppure da un collaboratore ma dev'essere il notaio stesso che lo legge alle parti. Entrambe devono essere presenti davanti a questi contemporaneamente e devono firmare in quell'occasione. Il documento viene custodito negli archivi notarili.
Nel secondo caso, la redazione privata può essere compiuta anche a prescindere dalla presenza del notaio anche se la sua autenticazione, posteriore, è comunque necessaria. Questo documento può esser custodito dalle parti e non dal notaio.
In entrambi i casi, tuttavia, occorre che l'atto venga trascritto dal notaio, pena l'annullamento dell'atto. In caso, infatti, di contestazione vale la posizione di chi ha fatto trascrivere per primo l'atto.
Dopo la registrazione del rogito notarile presso il registro immobiliare, una copia dell'atto verrà consegnata alle parti, mentre l'originale sarà conservata e custodita dal notaio. Al momento della firma dell'atto, sarà corrisposto al notaio il suo onorario compreso il rimborso delle imposte, tasse, diritti, e altre spese conseguenti alla compravendita. L'onorario del notaio è rapportato al valore dell'immobile.
Documento di rogito nullo
Tuttavia, sono disciplinati dalla legge – in particolare, dal Codice Civile – casi in cui il rogito notarile è nullo o annullabile.
L'ipotesi di nullità di avvera quando il contratto viene stipulato contravvenendo alla legge (ad esempio quando la struttura dell'immobile non corrisponde alla planimetria catastale).
L'ipotesi di annullabilità, invece, si ha in presenza del vizio del consenso ovvero quando una delle parti non conosce un'informazione sull'immobile che ne avrebbe influenzato le decisioni.
Interessante è l'ipotesi di applicazione dell'usucapione. Se una delle parti ha acquistato da una figura diversa dal proprietario – e nessuno ne è al corrente – è ancora tutelato nell'acquisto: può maturare comunque l'usucapione se nessuno denuncia l'atto.
Si ricorda, in ogni caso, che il notaio ha una responsabilità contrattuale (che vale dalla data di stipula sino ai 10 anni successivi) con i clienti, mentre rispetto ad altri può applicare una responsabilità extracontrattuale.
È infine obbligato a chiedere ai clienti se ritengono di dover operare una visura catastale o ipotecaria.
Le spese per il rogito
Tutte le spese sono completamente a carico dell'acquirente; le imposte vengono calcolate sul valore catastale dell'immobile, con obbligo di indicare nell'atto notarile il prezzo effettivamente pagato.
In ogni caso, se l'acquirente può avvantaggiarsi degli sgravi fiscali da “prima casa”, può dichiarare anche le spese relative al notaio sulle quali avrà uno sconto del 30%.
