Se la banca accetta di compiere queste operazioni e nei casi in cui le modifiche concordate sono solo a vantaggio del mutuatario (come ad es. con la riduzione del tasso di interesse), possono essere stipulate (come previsto dalla legge finanziaria 2008) anche con una scrittura privata non autenticata, che non necessita della presenza di un notaio. In questo caso l'operazione sarà a costo zero; la banca non potrà dunque imporre oneri penali o commissioni.
Le modifiche a favore del mutuatario, e concluse con una scrittura privata non autenticata non possono essere pubblicizzate nei registri immobiliari; da ciò deriva la loro inopponibilità verso terzi.
Oggi sono molti i casi in cui i clienti finali lamentano con le autorità comportamenti scorretti da parte delle banche. Questi possono rimandare una risposta in relazione alla rinegoziazione anche di mesi; oppure, semplicemente, non accettarla.
Se quindi questa possibilità viene meno, sono comunque disponibili altre due opzioni.
La sostituzione del mutuo ha la peculiarità di permettere – ed è l'unico caso fra queste opzioni – di accedere a somme di denaro maggiori. In breve, si sostituisce il vecchio mutuo, estinguendolo, con uno completamente nuovo. Abitualmente questo passaggio avviene all'interno della stessa banca dove precedentemente era stato acceso il finanziamento originario. Si tratta però di una procedura costosa, perché richiede tutte le spese accessorie come se si stipulasse un contratto ex novo.
La seconda opzione è la surrogazione. Con questo termine si intende la possibilità di spostare il mutuo da una banca ad un'altra, dov'è quest’ultima che prende in carico il finanziamento sgravando la prima di tutte le responsabilità. In questo caso non si può richiedere una somma superiore – ma sempre inferiore – ma i costi sono ridotti e, solitamente, si accede a condizioni più vantaggiose. La banca originaria, inoltre, non può non rispondere positivamente a questa richiesta.
Il tasso variabile è formato da due componenti: l'euribor a cui va sommato lo spreed.
Tutti i mutui stipulati a tasso variabile subiranno delle variazioni della rata da restituire; al variare di questo parametro le rate vengono adeguate di conseguenza, ricalcolando il tasso effettivo applicato (euribor + spread) sul debito residuo.
In realtà, è possibile “agganciare” il mutuo anche al tasso Bce, creato dopo la crisi finanziaria del 2008. È detto “refi”, perché è utilizzato nelle operazioni di rifinanziamento. Si tratta, in poche parole, del tasso pagato dalle banche nel momento in cui prendono in prestito il denaro dalla Banca Centrale Europea.
Segue molto l'andamento dei mercati dell'Unione, abbassandosi nelle fasi pre crisi e durante le stesse (come adesso). Tuttavia può riemergere nei momenti più redditizi: se la scelta ricade su questo, occorre avere una buona conoscenza dei mercati e saper effettuare buone previsioni sull'andamento dei mercati europei.
È essenziale capire se il tasso proposto è d'ingresso o a regime. Per attirare clientela, molte banche propongono mutui con un tasso d'ingresso molto interessante inferiore all'euribor (tasso a cui le banche stanno pagando il denaro in quel momento), ma che, dopo un breve periodo di tempo, solitamente di pochi mesi, aumenterà portandosi a regime (Euribor + spreed).
Questo tipo di mutuo, pur essendo regolato a tasso variabile, prevede il mantenimento della rata costante che viene determinata al momento dell'erogazione. Le variazioni dello stesso modificheranno la durata dell'ammortamento che risulterà allungata o abbreviata rispetto alla durata prevista all'origine (senza modificare l'importo della rata).
Offre il vantaggio di mantenere la rata bloccata anche se il tasso è variabile ed è collocato a un livello più basso, rispetto ai mutui a tasso fisso.
Di contro se i tassi aumentano, si avrà come nei mutui classici a tasso variabile, un aumento della quota interessi e, per mantenere costante la rata (somma di quota capitale e quota interessi). una contestuale compressione della quota capitale.
Alla fine del piano di ammortamento e delle rate che si sono aggiunte a causa dell'aumento dei tassi, se il capitale finanziato non è stato rimborsato completamente, il mutuatario potrebbe trovarsi di fronte alla scelta di:
Sicuramente per coloro i quali non si spaventano dei rovesciamenti del mercato: il mutuo su base variabile, infatti, viene assolutamente influenzato, com'è stato accennato, dall'andamento del mercato europeo (e non).
Quello che occorre per poter fronteggiare gli imprevisti è un reddito medio alto che possa permettere di mantenere lo stesso tenore di vita anche di fronte ad impennate poco prevedibili. Si calcola infatti che, in media, la rata del mutuo dovrebbe togliere il 35-40% del reddito netto al mese. In caso contrario, la scelta potrebbe risultate pericolosa per le tasche.
Un consiglio assolutamente valido è: confrontare molte banche e molti piani di ammortamento diversi. La concorrenza fra gli istituti può agevolare il cliente finale che può trovare l'opzione più adatta a lui dopo un'intensa ricerca.
Una risorsa utilissima è il web, dove portali e siti specializzati monitorano l'andamento del mercato e valutano in tempo reale la scelta migliore fra Tasso Euribor, Bce e tasso fisso.
Se si prevede un aumento dell'inflazione e dei tassi, la soluzione migliore per finanziare l'acquisto della casa senza correre rischi è la scelta del mutuo a tasso fisso. Viene determinato dalla somma di due componenti costanti per tutta la durata del mutuo: l'eurirs o Irs, rilevato al momento del contratto, a cui andrà sommato lo spreed concordato con la banca.
L'importo di ogni rata e la sommatoria delle rate capitale + interessi vengono stabiliti al momento della sottoscrizione del contratto. Di contro la percentuale degli interessi è sicuramente più elevata rispetto ai mutui a tasso variabile, ma si ottiene la tranquillità di una rata costante, fattore importante che consente a chi ha un reddito fisso di poter pianificare con certezza il bilancio familiare e di evitare il rischio che la rata possa crescere oltre le proprie possibilità.
Anche per il mutuo a tasso fisso, quasi tutte le banche hanno la possibilità di erogare il finanziamento fino al 100% del valore dell'immobile con durata fino a 30 anni.
Il valore dell'Eurirs (European interst rate swap - tasso interbancario di riferimento utilizzato come criterio di giudizio di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso fisso) risulta uguale per tutte le banche. È espresso sotto forma di media ponderata delle quotazioni alle quali le banche operanti nell’ Unione Europea realizzano l’Interest Rate Swap
Il parametro per valutare il mutuo più conveniente a parità di altre condizioni come spese di istruttoria, tasso d'ingresso eventuale, spese incasso rata, costi di estinzione, ecc. è dunque lo spreed applicato dalla banca.
Il tasso fisso ha l'indubbio vantaggio di permettere al cliente di poter prevedere con estrema certezza l'andamento del suo portatogli nei prossimi anni.
L'unico svantaggio è che la rata non verrà influenzata dall'inflazione né da eventuali diminuzioni del potere d'acquisto rischiando, così, di gravare di più nelle tasche degli italiani.
Uno dei parametri al quale porre la massima attenzione è il tasso al quale stipuleremo il mutuo.
Dal primo incontro col family banker alla firma del contratto può passare anche un mese: è sbagliato pensare che quello di cui si è parlato nel primo incontro sarà il tasso effettivo del mutuo. Infatti, in un mese sia l'Euris che l'Iris possono assolutamente cambiare.
Molte banche, quindi, per evitare spiacevoli situazioni decidono di utilizzare un valore per tutto un mese: dal primo del mese successivo, il tasso verrà ricalcolato.
Infine, è giusto sottolineare come in questa tipologia, il debito residuo, ovvero l'ammontare del debito senza tener conto degli interessi in corso di maturazione, cali più lentamente. Infatti, le rate iniziali di un mutuo variabile sono più basse di quelle proposte per un mutuo fisso. Se si desidera quindi un mutuo da estinguere in breve tempo, il fisso è sconsigliato.
Un'alternativa al mutuo a tasso fisso è quello con opzione.
Questo tipo di finanziamento ha la peculiarità di permettere al cliente di scegliere, ad intervalli regolari (di solito dai 2 ai 5 anni), se utilizzare il fisso o il variabile.
In linea generale, sembra un'ottima alternativa: permette di scegliere più volte la soluzione migliore.
Ma è giusto fare attenzione: ogni qual volta si riproporrà la scelta, saremmo costretti a rivalutare tutti i tassi per stabilire il più efficiente. Il tasso fisso al quale potremmo accedere non sarà, infatti, il tasso fisso proposto all'inizio dell'intero piano di ammortamento: tutti gli indici verranno aggiornati e dovremmo fronteggiare ogni volta lo “stress” della scelta.
Si tratta quindi di una scelta rischiosa, da valutare con attenzione.
Le agenzie immobiliari si rivelano fondamentali quando si cerca casa in una città come Padova, dove gli annunci di vendita e affitto sembrano moltiplicarsi a vista d’occhio; vedremo, nell’articolo che segue, quale sia il ruolo degli operatori in questo campo e dove contattare le agenzie più rinomate per la loro affidabilità.
Se si dispone di contratto con Equo canone, non è possibile disdettarlo per i primi 4 anni, neppure nel caso in cui il proprietario abbia la necessità di riavere l'immobile per adibirlo come propria abitazione.
Il contratto di locazione abitativa agevolata, detto anche affitto a canone concordato, è una tipologia di locazione introdotta a fine anni ’90 con la legge del 9 dicembre 1998, n. 431. La possibilità di stipulare un contratto di locazione abitativa agevolata è riservata alle abitazioni presenti in comuni ad alta densità abitativa che abbiano stipulato una convenzione con le associazioni di categoria.
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Le offerte luce e gas Placet sono entrate in vigore da poco più di due mesi: Placet è l'acronimo di Prezzo Libero A Condizioni Equiparate di Tutela, ma per capire meglio di che cosa si tratta è opportuno un approfondimento più accurato. Si tratta, in pratica, di offerte sperimentali che vengono messe a disposizione delle piccole imprese e dei clienti domestici che al momento si avvalgono ancora del servizio di maggior tutela, in attesa del passaggio obbligatorio al libero mercato che avverrà - a meno di ulteriori ma improbabili rinvii - nel luglio del prossimo anno.