Se non si è soddisfatti del proprio mutuo è possibile tentare una rinegoziazione con la banca erogatrice. Questa può rifiutarsi, ma sono possibili altre alternative. Vediamo quali.

Cos'è la rinegoziazione del mutuo?

La rinegoziazione, o ricontrattazione, del mutuo è una operazione con la quale vengono rinegoziate alcune condizioni del contratto di mutuo che rimane lo stesso e con la stessa banca, ma vengono modificate alcune delle sue condizioni, come: le modalità di calcolo del tasso, la durata, l'importo della rata, lo spead applicato.

Cos'è lo spread?

Con questo termine, oramai sulla bocca di tutti, si intende il cosidetto “margine”, ovvero quello che la banca aggiunge al tasso interesse di base, per fare in modo di ottenere un ricavo dalla procedura di prestito effettuata.
In soldoni, funzionerebbe in questo modo: la banca va ad acquistare il denaro al prezzo di cambio, e lo offre ai suoi clienti (coloro che richiedono il mutuo) con un ricarico, detto appunto spread. La quotazione di mercato della moneta che verrà data in prestito, si definisce su una base europea, detta Euribor. Tale indice è per l’appunto il tasso che, quotidianamente, viene rilevato dai mercati finanziari, e che determina la compravendita del denaro da parte delle banche.

Per questo motivo, ogni volta che la banca eroga un prestito o un finanziamento ai propri clienti, è costretta ad effettuarlo maggiorando il prezzo dei tassi, al fine di andare a compensare quelle che sono le spese per gestire tutto il sistema di crediti, e garantirsi dai rischi connessi a questo tipo di sistema.

Quali parametri modificare

Solitamente sono due i parametri principali che si tenta di modificare: la durata del mutuo e la somma prestata. Si tratta infatti di due elementi la cui modifica non influenza eccessivamente il rendimento della banca ma che, a conti fatti, possono permettere al cittadino di pagare rate più sostenibili.

Un altro cambiamento è ovviamente quello relativo al tasso. Passare dal tasso fisso al variabile o viceversa può costituire una buona opportunità di risparmio, ma fate attenzione: ogni banca può avere limiti precisi – anche sotto forma di scadenze annuali – con i quali può controllare questi passaggi.

La scelta del tasso, è bene sottolinearlo, deve rispondere a diverse necessità. In linea di massima, negli ultimi anni è stato più vantaggioso quello variabile che dipende dagli indici Euribor o Bce; ma il tasso fisso ha la peculiarità di permettere una pianificazione delle spese a lunga distanza, cosa che aiuta moltissimo oggi le famiglie.

La banca al momento della rinegoziazione

Se la banca accetta di compiere queste operazioni e nei casi in cui le modifiche concordate sono solo a vantaggio del mutuatario (come ad es. con la riduzione del tasso di interesse), possono essere stipulate (come previsto dalla legge finanziaria 2008) anche con una scrittura privata non autenticata, che non necessita della presenza di un notaio. In questo caso l'operazione sarà a costo zero; la banca non potrà dunque imporre oneri penali o commissioni.

Le modifiche a favore del mutuatario, e concluse con una scrittura privata non autenticata non possono essere pubblicizzate nei registri immobiliari; da ciò deriva la loro inopponibilità verso terzi.

Se la rinegoziazione va a buon fine

Oggi sono molti i casi in cui i clienti finali lamentano con le autorità comportamenti scorretti da parte delle banche. Questi possono rimandare una risposta in relazione alla rinegoziazione anche di mesi; oppure, semplicemente, non accettarla.

Se quindi questa possibilità viene meno, sono comunque disponibili altre due opzioni.

La sostituzione del mutuo ha la peculiarità di permettere – ed è l'unico caso fra queste opzioni – di accedere a somme di denaro maggiori. In breve, si sostituisce il vecchio mutuo, estinguendolo, con uno completamente nuovo. Abitualmente questo passaggio avviene all'interno della stessa banca dove precedentemente era stato acceso il finanziamento originario. Si tratta però di una procedura costosa, perché richiede tutte le spese accessorie come se si stipulasse un contratto ex novo.

La seconda opzione è la surrogazione. Con questo termine si intende la possibilità di spostare il mutuo da una banca ad un'altra, dov'è quest’ultima che prende in carico il finanziamento sgravando la prima di tutte le responsabilità. In questo caso non si può richiedere una somma superiore – ma sempre inferiore – ma i costi sono ridotti e, solitamente, si accede a condizioni più vantaggiose. La banca originaria, inoltre, non può non rispondere positivamente a questa richiesta.

Mutuo tasso variabile: scopri caratteristiche, pro e contro

Il tasso variabile è formato da due componenti: l'euribor a cui va sommato lo spreed.

  • L'euribor è determinato dal mercato, non è quindi negoziabile; costituisce la componente variabile del tasso e va aggiornato ad ogni revisione.
  • Lo spread è la percentuale di guadagno della banca che resterà invariata per tutta la durata del mutuo).
    Il valore dello spreed parte da percentuali inferiori al 1% per arrivare a punte del 3%, in relazione a situazioni che comportano più o meno rischio per la banca.

Tutti i mutui stipulati a tasso variabile subiranno delle variazioni della rata da restituire; al variare di questo parametro le rate vengono adeguate di conseguenza, ricalcolando il tasso effettivo applicato (euribor + spread) sul debito residuo.

In realtà, è possibile “agganciare” il mutuo anche al tasso Bce, creato dopo la crisi finanziaria del 2008. È detto “refi”, perché è utilizzato nelle operazioni di rifinanziamento. Si tratta, in poche parole, del tasso pagato dalle banche nel momento in cui prendono in prestito il denaro dalla Banca Centrale Europea.
Segue molto l'andamento dei mercati dell'Unione, abbassandosi nelle fasi pre crisi e durante le stesse (come adesso). Tuttavia può riemergere nei momenti più redditizi: se la scelta ricade su questo, occorre avere una buona conoscenza dei mercati e saper effettuare buone previsioni sull'andamento dei mercati europei.

È essenziale capire se il tasso proposto è d'ingresso o a regime. Per attirare clientela, molte banche propongono mutui con un tasso d'ingresso molto interessante inferiore all'euribor (tasso a cui le banche stanno pagando il denaro in quel momento), ma che, dopo un breve periodo di tempo, solitamente di pochi mesi, aumenterà portandosi a regime (Euribor + spreed).

Mutuo rata costante

Questo tipo di mutuo, pur essendo regolato a tasso variabile, prevede il mantenimento della rata costante che viene determinata al momento dell'erogazione. Le variazioni dello stesso modificheranno la durata dell'ammortamento che risulterà allungata o abbreviata rispetto alla durata prevista all'origine (senza modificare l'importo della rata).

Offre il vantaggio di mantenere la rata bloccata anche se il tasso è variabile ed è collocato a un livello più basso, rispetto ai mutui a tasso fisso.

Di contro se i tassi aumentano, si avrà come nei mutui classici a tasso variabile, un aumento della quota interessi e, per mantenere costante la rata (somma di quota capitale e quota interessi). una contestuale compressione della quota capitale.

Cosa accade al termine del piano di ammortamento

Alla fine del piano di ammortamento e delle rate che si sono aggiunte a causa dell'aumento dei tassi, se il capitale finanziato non è stato rimborsato completamente, il mutuatario potrebbe trovarsi di fronte alla scelta di:

  • rimborsare il capitale residuo in una unica soluzione unitamente all'ultima rata;
  • sottoscrivere un nuovo finanziamento per restituire il debito residuo, alle nuove condizioni di mercato.

Per chi è indicato questo tipo di rata

Sicuramente per coloro i quali non si spaventano dei rovesciamenti del mercato: il mutuo su base variabile, infatti, viene assolutamente influenzato, com'è stato accennato, dall'andamento del mercato europeo (e non).

Quello che occorre per poter fronteggiare gli imprevisti è un reddito medio alto che possa permettere di mantenere lo stesso tenore di vita anche di fronte ad impennate poco prevedibili. Si calcola infatti che, in media, la rata del mutuo dovrebbe togliere il 35-40% del reddito netto al mese. In caso contrario, la scelta potrebbe risultate pericolosa per le tasche.

Un consiglio assolutamente valido è: confrontare molte banche e molti piani di ammortamento diversi. La concorrenza fra gli istituti può agevolare il cliente finale che può trovare l'opzione più adatta a lui dopo un'intensa ricerca.
Una risorsa utilissima è il web, dove portali e siti specializzati monitorano l'andamento del mercato e valutano in tempo reale la scelta migliore fra Tasso Euribor, Bce e tasso fisso.

Come si determina la rata del mutuo a tasso fisso

Se si prevede un aumento dell'inflazione e dei tassi, la soluzione migliore per finanziare l'acquisto della casa senza correre rischi è la scelta del mutuo a tasso fisso. Viene determinato dalla somma di due componenti costanti per tutta la durata del mutuo: l'eurirs o Irs, rilevato al momento del contratto, a cui andrà sommato lo spreed concordato con la banca.

L'importo di ogni rata e la sommatoria delle rate capitale + interessi vengono stabiliti al momento della sottoscrizione del contratto. Di contro la percentuale degli interessi è sicuramente più elevata rispetto ai mutui a tasso variabile, ma si ottiene la tranquillità di una rata costante, fattore importante che consente a chi ha un reddito fisso di poter pianificare con certezza il bilancio familiare e di evitare il rischio che la rata possa crescere oltre le proprie possibilità.

Anche per il mutuo a tasso fisso, quasi tutte le banche hanno la possibilità di erogare il finanziamento fino al 100% del valore dell'immobile con durata fino a 30 anni.

Valore dell'Eurirs

Il valore dell'Eurirs (European interst rate swap - tasso interbancario di riferimento utilizzato come criterio di giudizio di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso fisso) risulta uguale per tutte le banche. È espresso sotto forma di media ponderata delle quotazioni alle quali le banche operanti nell’ Unione Europea realizzano l’Interest Rate Swap

Il parametro per valutare il mutuo più conveniente a parità di altre condizioni come spese di istruttoria, tasso d'ingresso eventuale, spese incasso rata, costi di estinzione, ecc. è dunque lo spreed applicato dalla banca.

A cosa fare attenzione quando di stipula un mutuo di questo tipo

Il tasso fisso ha l'indubbio vantaggio di permettere al cliente di poter prevedere con estrema certezza l'andamento del suo portatogli nei prossimi anni.
L'unico svantaggio è che la rata non verrà influenzata dall'inflazione né da eventuali diminuzioni del potere d'acquisto rischiando, così, di gravare di più nelle tasche degli italiani.

Uno dei parametri al quale porre la massima attenzione è il tasso al quale stipuleremo il mutuo.
Dal primo incontro col family banker alla firma del contratto può passare anche un mese: è sbagliato pensare che quello di cui si è parlato nel primo incontro sarà il tasso effettivo del mutuo. Infatti, in un mese sia l'Euris che l'Iris possono assolutamente cambiare.

Molte banche, quindi, per evitare spiacevoli situazioni decidono di utilizzare un valore per tutto un mese: dal primo del mese successivo, il tasso verrà ricalcolato.

Infine, è giusto sottolineare come in questa tipologia, il debito residuo, ovvero l'ammontare del debito senza tener conto degli interessi in corso di maturazione, cali più lentamente. Infatti, le rate iniziali di un mutuo variabile sono più basse di quelle proposte per un mutuo fisso. Se si desidera quindi un mutuo da estinguere in breve tempo, il fisso è sconsigliato.

Dubbi e vantaggi del mutuo con opzione

Un'alternativa al mutuo a tasso fisso è quello con opzione.
Questo tipo di finanziamento ha la peculiarità di permettere al cliente di scegliere, ad intervalli regolari (di solito dai 2 ai 5 anni), se utilizzare il fisso o il variabile.

In linea generale, sembra un'ottima alternativa: permette di scegliere più volte la soluzione migliore.
Ma è giusto fare attenzione: ogni qual volta si riproporrà la scelta, saremmo costretti a rivalutare tutti i tassi per stabilire il più efficiente. Il tasso fisso al quale potremmo accedere non sarà, infatti, il tasso fisso proposto all'inizio dell'intero piano di ammortamento: tutti gli indici verranno aggiornati e dovremmo fronteggiare ogni volta lo “stress” della scelta.

Si tratta quindi di una scelta rischiosa, da valutare con attenzione.



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