Responsabilità civile dell'amministratore di condominio: una panoramica

L'amministratore di condominio, in quanto garante a tutti gli effetti del condomino, è considerato anche l'organo di governo del condominio stesso. Per questo motivo, e visto il ruolo che va a ricoprire, l'amministratore di condominio è soggetto anche a responsabilità di tipo civile e di tipo penale.

Andiamo ora a mostrare quali sono le responsabilità in ambito di codice civile, cui l'amministratore è soggetto.

Oltre a questi compiti, esistono altre responsabilità civili per un amministratore di condominio. Sono di carattere più tecnico-amministrativo, oppure in caso di amministratori di società, riguardano le norme sui dipendenti.

Inoltre, ulteriori responsabilità civili dell'amministratore riguardano i contributi da versare ad INPS ed INAIL.

Per finire, la responsabilità civile è legata anche al tema della sicurezza degli ascensori e di altri impianti potenzialmente pericolosi presenti all'interno dello stabile.

Nuovi compiti

Il ruolo dell'amministratore è stato, negli ultimi anni, gravato di nuove mansioni assai più cavillose e complicate rispetto ai normali ruoli cui era incaricato dall'assemblea. Infatti, l'amministratore di condominio è stato in pratica trasformato, attraverso la messa in vigore di numerose leggi e decreti, in un organo di controllo assai più rigido rispetto alla normativa condominiale.

Per questo motivo i nuovi compiti hanno anche portato ad un accrescimento di competenze che una figura del genere deve dimostrare di possedere per svolgere al meglio il proprio ruolo.

I compiti di un amministratore di condominio che derivano dalle nuove leggi sono all'incirca i seguenti:

• saper applicare e curare le norme di sicurezza dei vari impianti presenti nel condominio;
• saper dare assistenza ai vari condomini riguardo la documentazione relativa aglisgravi fiscali per le opere di recupero
• saper mettere in pratica le norme sul risparmio energetico;
• mettersi in comunicazione con l'anagrafe tributaria per rendere nota la situazione dell'ammontare dei beni del condominio e i dati dei fornitori di eventuali nuovi servizi acquistati;
• essere in grado di mettere in pratica i vari compiti relativi alla protezione dai rischi e alla prevenzione dai rischi per condomini e ambienti comuni;

Queste altre materie con cui l'amministratore di condominio deve avere a che fare sono ad esempio di natura finanziaria, legislativa, tecnica (principalmente di sicurezza), contabile, architettonica, assicurativa.

Amministrazioni condominiali: requisiti e attività svolte

I condomini sono caratterizzati dalla presenza di parti comuni, cioè parti di cui dispongono tutti i condomini (scale, ascensore, ingresso), che siano proprietari o locatari delle singole unità abitative, o che pur non potendo essere utilizzate, sono comunque parte indivisibile della struttura, ad esempio i tetti o muri portanti. La gestione degli spazi comuni può risultare particolarmente complessa perché possono esservi delle diatribe, proprio per questo è necessario avere un amministratore di condominio il cui compito è amministrare e gestire i beni comuni, inoltre dà esecuzione alle delibere assembleari e rappresenta il condominio nei rapporti con i terzi. La presenza dell'amministratore è obbligatoria in tutti gli immobili in cui siano presenti più di otto condomini, mentre negli altri casi è facolt&agrav e; degli aventi diritto stabilire se dotarsi dei servizi di un amministratore di condominio.
Le amministrazioni condominiali possono essere conferite ad una persona fisica o ad una società, l'importante è in entrambi i casi la presenza dei requisiti previsti per legge. L'incarico dell'amministratore di condominio dura un anno, alla scadenza dello stesso vi è il rinnovo automatico, ma è nella facoltà dell'assemblea dei condomini revocare lo stesso. La legge riconosce all'amministratore di condominio una particolare rilevanza, proprio per questo i requisiti richiesti sono simili a quelli richiesti per svolgere ruoli nella Pubblica Amministrazione.

Per poter ricoprire tale ruolo è necessario non essere iscritti nel registro dei protesti cambiari. Dal punto di vista professionale è, invece, necessario avere conseguito il diploma di scuola superiore secondaria e un corso di formazione specifico per diventare amministratore. Oltre alla formazione necessaria per accedere alla professione è necessario anche seguire corsi di aggiornamento periodici. Questi requisiti non sono richiesti se l'incarico viene conferito ad uno dei condomini.

Se l'amministrazione condominiale è conferita ad una società è necessario che i requisiti previsti siano posseduti dai soci, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di portare avanti le funzioni di amministratore di condominio. Tra gli obblighi dell'amministratore di condominio vi è quello di stipulare, se p osta come condizione essenziale per ricevere l'incarico, la polizza assicurativa a copertura degli errori professionali. L'assenza di polizza comunque non esonera il funzionario dalle sue responsabilità professionali. Per una maggiore garanzia di trasparenza è tenuto all'apertura di un conto corrente sul quale far transitare tutte le somme ricevute dai condomini, da terzi o erogate per conto del condominio.
A questo punto è necessario stabilire le funzioni che deve svolgere un amministratore. Si tratta di un organo che può essere definito esecutivo rispetto a quelle che sono le decisioni dell'assemblea condominiale, le stesse devono essere adottate in base al regolamento che l'assemblea si è data. Deve tenere i registri, in particolare quello dell'anagrafe condominiale, dei verbali dell'assemblea, di contabilità e di nomina e revoca. Ogni anno deve predisporre il rendiconto condominiale, si tratta del principale documento economico da cui emergono le entrate e le spese effettuate durante l'anno, il rendiconto deve essere approvato dall'assemblea che lo stesso amministratore deve convocare entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio annuale. L'amministrazione condominiale prevede anche la riscossione dei contributi e l'erogazione delle spese per la manutenzione ordinaria. Rientrano tra i compiti dell'amministratore gli adempimenti fiscali inerenti lo stabile. Dal punto di vista pratico è molto importante che l'amministratore disciplini l'uso delle cose comuni, con un'accorta gestione è, infatti, possibile evitare l'insorgere di liti tra i condomini.