L'agibilità è la certificazione di cui un edificio riceve quando rispetta tutti i requisiti di legge necessari a garantire la sicurezza dei locali; il suo riferimento normativo è il Testo Unico dell'Edilizia (DpR 380/2001). Purtroppo in alcuni casi la legge viene raggirata e l’Italia si trova con troppi locali costruiti senza il rispetto delle norme mettendo quindi a repentaglio la sicurezza della cittadinanza.
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- Da chi vengono rilasciati i requisiti per l'abitabilità
- Per ottenere i requisisti per l'abitabilità, è necessario presentare all'Ufficio tecnico
- Certificato per l'abitabilità: cos'è e come richiederlo
- I nuovi requisiti per l'abitabilità
- Come effettuare la dichiarazione di conformità impianti
- Altre informazioni utili sui requisiti per l'abitabilità
- FAQ sui requisiti per l'abitabilità
Da chi vengono rilasciati i requisiti per l'abitabilità
I requisiti per l'abitabilità vengono rilasciati dall'Ufficio tecnico del Comune dove il fabbricato risiede; non può essere emessa se non alla fine dei lavori (di realizzazione o di ristrutturazione) e solo dopo che un tecnico abilitato (in genere diverso dal progettista e dal direttore dei lavori) abbia eseguito un collaudo, certificando la sussistenza di tutti i criteri di legge.
Garantisce non soltanto le proporzioni minime dei locali e delle finestre, come i vecchi requisiti per l'abitabilità, ma anche altre condizioni quali la sicurezza statica dell'edificio e l'affidabilità e il risparmio energetico degli impianti.
I requisiti per l'abitabilità dichiarano che la struttura è idonea ad accogliere le persone, rispettando tutti i dettami di legge per la sicurezza di quel particolare edificio; certifica inoltre il rispetto di tutte le norme tecniche relative alle costruzioni in generale. Il permesso è necessario per poter dichiarare allo Stato che in quel locale vi abitino o vi lavorino delle persone; è quindi indispensabile: per fare un cambio di residenza; per richiedere l'attivazione del telefono; per chiedere un mutuo sull'immobile; per aprire un'attività commerciale; per l'accatastamento; per poter affittare o vendere il bene.
Per ottenere i requisisti per l'abitabilità, è necessario presentare all'Ufficio tecnico
- la relazione tecnica sui calcoli strutturali, se sono state fatte opere strutturali (per le nuove costruzioni ovviamente sempre);
- il progetto esecutivo, corredato della relazione tecnica che illustra come e dove tutte le norme in vigore siano rispettate;
- a certificazione di corretta esecuzione degli impianti in base alla legge vigente (attualmente è la 46/90);
- la licenza di collaudo.
I requisiti per l'abitabilità possono essere revocati nei seguenti casi:
- nel caso in cui il fabbricato abbia subito dei danni strutturali, per esempio dopo un terremoto o un incidente, tali da compromettere la stabilità dell'edificio e la sicurezza delle persone. In questo caso è revocato dai Vigili del Fuoco.
- nel caso in cui siano state fatte delle opere abusive che abbiano infranto una sola delle norme tecniche in vigore; non si può revocare l'agibilità se si costruisce abusivamente una veranda sul terrazzo o si allarga una finestra, mentre se si ristruttura l'impianto elettrico, senza averlo attestato, si rischia la revoca.
Un tempo l'edificio agibile era quello che rispettava solo una parte delle norme tecniche (calcoli strutturali, igiene e altro), mentre i requisiti per l'abitabilità venivano rilasciata in seguito, quando erano state completate le opere e solo per gli immobili residenziali. Recentemente invece è stata soppressa l’abitabilità.
Certificato per l'abitabilità: cos'è e come richiederlo
I requisiti per l'abitabilità, che venivano rilasciati dal comune in base al D.P.R. 22 aprile 1994, n. 425, aveva una duplice funzione: da un lato attestare l'idoneità dell'immobile ad essere adibito ad uso abitativo, previa valutazione della sua conformità agli standard minimi di stabilità, sicurezza e igiene degli edifici; dall'altro garantire l'idoneità dell'immobile ad «assolvere una determinata funzione economico sociale e quindi a soddisfare in concreto i bisogni che hanno indotto l'acquirente ad effettuare l'acquisto».
Attestava, in caso di nuove costruzioni, ricostruzioni, sopraelevazioni o interventi di ristrutturazione, le condizioni di igiene e salute dell'edificio con particolare riguardo alle altezze minime, ai rapporti di areo-illuminazione, alla presenza di anti-bagni, ecc.. Diversamente non si rifaceva direttamente alla sicurezza e al risparmio energetico degli impianti.
I nuovi requisiti per l'abitabilità
I concetti di agibilità ed abitabilità venivano considerati in passato due concetti distinti: l’agibilità si riferiva alla conformità dell’edificio rispetto alle norme tecniche; l’abitabilità, invece, erano una conseguenza della completezza dei lavori e veniva rilasciato solo per gli edifici residenziali.
Oggi non c’è più questa distinzione, infatti si fa riferimento solo all’agibilità degli edifici comprendente anche i requisiti per l'abitabilità.
Possiamo dire che il nuova licenza di agibilità è il riconoscimento dato ad un edificio quando per la sua costruzione sono stati rispettati i requisiti di legge, al fine di garantire la sicurezza e il comfort di chi ci abita. Devono essere rispettate, infatti, le norme sulla sicurezza statica dell’edificio e quelle sul risparmio energetico, ma anche le norme igienico-sanitarie.
Ovviamente il certificato si deve richiedere sia per le nuove costruzioni, sia per le sopraelevazioni o altri tipi di interventi su edifici già esistenti. Inoltre, si può ottenere una certificazione di agibilità parziale relativa ad una parte di un edificio, solo per le singole unità immobiliari.
Questo attestato è molto importante nel caso in cui l’unità immobiliare venga venduta, perchè tutela l’acquirente. Se non fosse presente, il notaio può redigere ugualmente l’atto di vendita a patto che le parti ne siano a conoscenza e concordi nel procedere.
Come effettuare la dichiarazione di conformità impianti
Il decreto emanato dal Ministero dello Sviluppo (Dm 37 del 22 gennaio 2008) chiarisce che, per un impianto già funzionante, non è necessario inviare al distributore di acqua ed energia la relativa dichiarazione di conformità, anche nei casi in cui:
- la fornitura del metano, dell'acqua o della luce era stata temporaneamente disattivata per il subentro di un nuovo proprietario dell'immobile;
- è cambiato il fornitore di energia;
- è stato modificato il contratto.
Nel caso di un nuovo contratto di utenza, invece, entro 30 giorni dall'allacciamento di una nuova fornitura di gas, energia elettrica, acqua, negli edifici di qualsiasi destinazione d'uso, il committente deve consegnare al distributore o al venditore dell'utenza una copia della dichiarazione di conformità dell'impianto.
In caso di mancata consegna della stessa, il fornitore o il distributore di gas, energia elettrica o acqua, previo congruo avviso, sospende la fornitura.
Obbligo di dichiarazione di conformità impianti
Altre informazioni utili sui requisiti per l'abitabilità
Di seguito riportiamo altre informazioni utili riguardo i requisiti per l'abitabilità:
- Il documento viene rilasciato dall’azienda installatrice e deve firmata e timbrata in fogli originali da parte del capo dell’impresa e dal responsabile tecnico.
- Nella dichiarazione devono essere presenti i seguenti dati: a quali immobili si richiama il documento, la tipologia di materiali usati, lo schema-progetto e una copia della certificazione dei requisiti presenti. Per requisiti si intendono quelli professionali-tecnici.
- Per quanto riguarda i materiali utilizzati, nella relazione devono essere presenti i dati che fanno riferimento alle certificazioni UNI o CEI con riferimento alle disposizioni vigenti. Anche questo documento deve presentare la firma e il timbro da parte del responsabile tecnico.
- Il progetto/schema deve anch’esso portare la firma e il timbro in originale da parte del responsabile.
- La copia del certificato per quanto concerne i requisiti tecnico-professionali può essere presentato anche in fotocopia. In caso di assenza di modifiche, il responsabile deve indicare nel documento che non ci sono variazioni secondo una precisa dicitura da scrivere. Il tutto integrato da firma e timbro in originale.
FAQ sui requisiti per l'abitabilità
Quali sono i requisiti minimi per l'abitabilità di un fabbricato?
I requisiti minimi per l'abitabilità di un fabbricato includono la presenza di una fonte di acqua potabile, un sistema di scarico delle acque reflue, un sistema di riscaldamento funzionante, un sistema di ventilazione e il rispetto delle norme di sicurezza e igieniche.
Cosa succede se un fabbricato non rispetta i requisiti di abitabilità?
Se un fabbricato non rispetta i requisiti di abitabilità, potrebbe essere considerato inagibile o non abitabile dalle autorità competenti, che potrebbero ordinare la chiusura o la demolizione dell'edificio. Inoltre, il proprietario potrebbe essere soggetto a multe o sanzioni amministrative.
Chi è responsabile per garantire l'abitabilità di un fabbricato?
Il proprietario dell'edificio è responsabile per garantire l'abitabilità del fabbricato e per effettuare eventuali lavori di manutenzione o ristrutturazione necessari per conformarsi alle norme di sicurezza e igieniche. Tuttavia, in caso di locazione, il conduttore ha il diritto di vivere in un ambiente salubre e sicuro e può richiedere al proprietario di effettuare eventuali interventi per migliorare le condizioni di abitabilità.
