Quando si acquista una casa sono necessari dei dati specifici utili a definire le caratteristiche dell'immobile appena comprato e importanti ai fini della compilazione del moduli ICI (Imposta comunale sugli Immobili) e del suo successivo pagamento; uno di questi valori fondamentali è la rendita catastale.

Cos'è la rendita catastale?

Si tratta di una base imponibile che serve proprio a valutare l'IMU, dell'Irpef, il redditto di un immobile, ma anche il valore per imposte ipotecarie e da dare al catasto, nonché per donazioni e successioni.

Il valore della rendita catastale dipende da due elementi:

  • La dimensione dell'immobile. Questo parametro viene misurato dal numero di vani, la superficie e la volumetria.
  • L'estimo. Si tratta di un valore che dipende dalla zona censoria in cui si trova l'immobile e dalla sua destinazione d'uso. Le tariffe sono stabilite dal Comune in relazione ad entrambi i parametri.

Quando viene costruito un nuovo immobile, viene prima dichiarato agibile e gli si assegna una destinazione d'uso specifica; entro trenta giorni da tali verifiche, bisognerà farsi attribuire questo dato, richiedendola all'Agenzia del Territorio dove è ubicata l'abitazione. In caso di attribuzione di rendita diversa da quella presentata, il contribuente può richiedere una rettifica.

Come si calcola la rendita?

Per calcolare la rendita catastale, è necessario effettuare un prodotto tra la tariffa d'estimo della zona, nella quale l'immobile è situato sorge l'immobile e legata anche alla sua destinazione d'uso (ordinaria, speciale, particolare), e la consistenza dell'unità immobiliare (vani, volumetria e superficie dell'immobile).

La rendita è altresì ottenibile mediante la richiesta di una visura catastale da richiedere presso l'Agenzia del Territorio; tale servizio è presente in tutta Italia. Fare una richiesta di questo dato è semplicissimo; basta essere muniti di: dati anagrafici di persona fisica o impresa, i dati catastali dell'immobile, l'indirizzo dell'immobile. In alternativa, è possibile utilizzare i servizi del Caf oppure delle Poste Italiane, che gode di un portali web suddivisi a seconda dell'utenza, che sia pubblica amministrazione, privati, imprese.

La rendita e l'IMU

Aggiornamento fine 2013

La rendita catastale è il parametro sul quale si stabilisce il valore dell'immobile. Questo è uguale al prodotto della rendita – rivalutata del 5% – e il coefficiente di categoria. A sua volta, questo risultato è la base per decidere le aliquote IMU da pagare.

I coefficienti più comuni sono:

  • Fabbricati delle Categorie A e C (con eccezioni), ovvero le abitazione: il coefficiente è 160.
  • Fabbricati delle Categorie B e C (con eccezioni), quindi uffici pubblici e magazzini, a 140.
  • Fabbricati classificati come uffici e banche, il coefficiente è 80.
  • Fabbricati come alberghi e strutture di produzione agricola, a 65.
  • I negozi, infine, a 55.

Nei mesi precedenti la scadenza della prima rata IMU, l'Agenzia delle Entrate ha prodotto una serie di comunicati che chiarivano alcune situazioni un poco confuse.

Ad esempio, se l'immobile è ristrutturato occorre apporre delle modifiche.
Per la precisione, questa varia in tutte le fasi della ristrutturazione: prima occorre il valore dell'anno precedente, durante la ristrutturazione vale il valore dell'area edificabile, dopo occorre richiedere l'aggiornamento della stessa.

Anche quando la destinazione d'uso registrata è diversa da quella effettiva, occorre fare domanda per aggiornarla e modificare così le tariffe. Si paga l'IMU anche sugli immobili inagibili o inabitabili (dove manca l'acqua corrente, per esempio, o in strutture non sicure). Si ha una detrazione del 50%, ma questa dev'essere supportata da una documentazione tecnica completa.

Motivazione della rendita catastale

Una delle ultime novità, dettate da una ordinanza del 2013 della Corte di Cassazione, va a precisare il fatto che la Pubblica Amministrazione ha l’obbligo di fornire una motivazione adeguata al momento di attribuirne una nuova qualora risulti diversa da quella fornita al momento della dichiarazione dal contribuente.
Cosa succede se la motivazione non viene fornita? Nessuna multa o sanzione di carattere pecuniario, semplicemente viene annullata la richiesta.

Secondo quanto riferito dalla stessa Corte di Cassazione, a giustificazione dell’ordinanza, si tratta di un dovere, da parte della PA, motivare qualsiasi atto correlato ad un qualcosa rilevante dal punto di vista del fisco. Naturalmente, questo tipo di segnalazione deve essere effettuata se non c’è stata un previo accordo fra le parti, ovvero fra l’Amministrazione ed il contribuente.

L’aggiornamento è necessario in seguito alle nuove disposizioni entrate in vigore per ridefinire il pagamento delle imposte legate agli immobili. L’agenzia delle Entrate, dopo aver avvisato tutti i proprietari di abitazioni che hanno subito questo trattamento, sta già verificando che i contribuenti abbiano variato la categoria catastale, segnalandone l’avvenuta modifica alle PA.

Autore: Enrico Mainero
Immagine di Enrico Mainero

Dal 2011 Direttore Responsabile e Amministratore unico per ElaMedia Group SRLS. Mi dedico prevalentemente all'analisi dei siti web e alla loro ottimizzazione SEO, con particolare attenzione allo studio della semantica e al loro posizionamento organico sui motori di ricerca. Sono il principale curatore dei contenuti di questo Blog (assieme alla Redazione di ElaMedia).

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