Regolamento condominiale: tutto quello che c'è da sapere

Il regolamento condominiale viene prestabilito dal costruttore e approvato dai condomini acquirenti delle singole unità immobiliari al momento dell'acquisto; costituisce parte integrante di tutti gli atti di acquisto stipulati dai diversi comproprietari.

L'omessa trascrizione nei Registri Immobiliari non influisce comunque sulla validità ed efficacia del regolamento condominiale. Recentemente è stata approvata la Riforma del Condominio che consiste in una serie di modifiche a numerosi articoli del Codice Civile (dal 1117 al 1138).

Cosa prevede il regolamento condominiale

• le disposizioni che incidono nella sfera dei diritti soggettivi e degli obblighi di ciascun condominio (ad es. destinazione delle proprietà esclusive, modifica dei criteri di ripartizione delle spese)
• le norme che coinvolgono interessi impersonali della collettività dei condomini, come le modalità di usodei servizi condominiali).

Le prime hanno natura contrattuale e si possono rettificare unicamente per iscritto, pervia consenso unanime di tutti i condomini.

Le seconde hanno natura regolamentare e possono essere modificate con deliberazione dell'assemblea adottata con la maggioranza prevista dall'art. 1136 cod. civ..

È importante osservare come la riforma abbia spostato il potere decisionale dai singoli condomini all'assemblea che oggi ha molti più poteri che in passato.
Infatti, per le decisioni ordinarie occorre raggiungere il quorum dei votanti rispetto la maggioranza dei presenti alla riunione. Questa dev'essere, tuttavia, rappresentativa di metà dei millesimi se si tratta della prima convocazione e di un terzo se è la seconda.

Per, invece, modificare le destinazioni d'uso delle parti comuni occorre raggiungere i quattro quinti della rappresentanza dei millesimi per votare. In questo caso, inoltre, il preavviso viene esteso a 30 giorni, non più a 5.

Per quello che riguarda, ancora, le parti comuni, sono cambiate all'interno del regolamento condominiale le regole per box parcheggio e passaggi pedonali o gazebi collettivi. È infatti prevista la facoltà, se votata dalla maggioranza secondo la modalità di cui poco prima, di modificare le destinazioni d'uso di alcuni spazi come da regolamento condominiale.

Non esiste più, infine, la distinzione fra “destinazione prevista” e “sfruttamento non conforme alle regole”, ovvero delle due sfumature che punivano un uso diverso, non previsto dal regolamento condominiale, di uno spazio comune: oggi entrambe le sfumature sono riunite sotto un'unica voce che le sanzione in egual modo.
Se, quindi, un comportamento di questo genere arreca danno ad un inquilino o all'intero stabile, è possibile citarne l'autore in giudizio. L'assemblea condominiale dovrà poi giudicare la materia ed esprimersi tramite maggioranza assoluta (in termini di condomini presenti e millesimi).

Le limitazioni previste

• diritto di proprietà esclusiva dei singoli condomini
• speciali esoneri di uno o più proprietari da alcune spese condominiali
• la previsione dell'uso esclusivo di alcune parti comuni a favore di una proprietà esclusiva (nesso pertinenziale)
• vietare di apporre insegne, targhe ecc. sui muri perimetrali comuni dell'edificio.

Accertare se un regolamento condominiale ha natura contrattuale è fondamentale soprattutto per stabilire se e con quali maggioranze è possibile modificare il suo contenuto.

La Cassazione più recente (Cass. n. 17694/2007) afferma che a determinare la contrattualità dei regolamenti siano quelle clausole che attribuiscano ad alcuni condomini dei maggiori diritti rispetto agli altri.

Regolamento assembleare

Il regolamento assembleare è quello che prevede la maggioranza qualificata dell'assemblea dei condomini.

In entrambi i casi è necessaria la maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresentino almeno metà del valore dell'edificio (2° comma dell’art.1136 c. c)

La relativa delibera, anche quella che eventualmente modifica un regolamento preesistente, può essere impugnata rispettando le ordinarie regole previste dall'art. 1107 c.c..

Il regolamento assembleare non potrà contenere limitazioni o divieti alla destinazione o utilizzabilità delle proprietà esclusive, oppure criteri di ripartizione delle spese diversi da quelli previsti dal codice civile; tali deroghe sono ammesse unicamente se deliberate all'unanimità.

All'interno del regolamento assembleare, non può inoltre essere previsto il divieto di tenere negli appartamenti gli animali domestici.

Negli edifici con più di dieci proprietari l'adozione del regolamento assembleare è obbligatoria, mentre è facoltativa all'interno di piccoli condomini (art. 1138 c.c.).

Qualora non si provvedesse a redigere il regolamento assembleare, è possibile fare ricorso all'Autorità Giudiziaria.

Per le infrazioni può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma da utilizzare per le spese ordinarie.

Il regolamento assembleare non viene trascritto come allegato nei registri immobiliari e non ha alcun valore come documento qualora ci fosse contrasto di interessi con qualcuno estraneo al condominio.

Ruoli dell'amministratore

All'Amministratore del Condominio viene invece assegnato il mandato di curare il corretto andamento della gestione comune. La nuova normativa del 2012 ha introdotto dei requisiti per guadagnare tale carica. Innanzitutto, l'onorabilità e l'assenza di condanne. In secondo luogo – e questa costituisce la novità più grande – occorre frequentare un corso apposito e godere di un'assicurazione.

I compiti dell'Amministratore sono dunque:

• eseguire le risoluzioni dell'assemblea dei i condomini e curare l'osservanza del regolamento condominiale
• regolare l'uso delle cose comuni
• riscuotere i contributi ed erogare le spese

A proposito dell'ultimo onere, l'amministratore, pur in assenza di obblighi scritti, deve versare le quote in un conto dedicato. Il Regolamento di condominio prevede il fatto che l'assemblea possa essere convocata in via ordinaria o in via straordinaria.

Sempre secondo il regolamento di condominio l'amministratore ha il potere di scegliere come sede per le riunioni assembleari quella più opportuna. L'avviso di convocazione deve contenere l'informazione degli argomenti che verranno discussi nell'assemblea.

L'amministratore può essere licenziato per irregolarità fiscali o se non apre un conto apposito per i contributi condominiali.

La ripartizione degli oneri

Le spese condominiali si dividono in spese ordinarie e spese straordinarie. Gli oneri che si riferiscono alla manutenzione ordinaria sono a carico degli inquilini mentre sono a carico dei proprietari gli oneri relativi alla manutenzione straordinaria.

È per questo che è molto importante avere sotto mano le varie ripartizioni nell’ambito condominiali. Se il riscaldamento è condominiale, l'installazione di una valvola termostatica dà la possibilità di ripartire le spese in base ai consumi effettivi di ogni inquilino. L'amministratore di condominio provvede a fine anno a far rilevare i consumi e ad organizzare le ripartizioni del condominio.

La responsabilità dei condomini per le obbligazioni deliberate dall'assemblea condominiale e dall'amministratore è una degli argomenti oggetto di grandi dibattiti. In passato, la maggioranza dei provvedimenti stabiliva che i condomini sono responsabili nei confronti di qualunque creditore. Se un condomino non saldava la propria parte di spese e quindi non onorava la sua parte di ripartizione, l'amministratore poteva richiedere al tribunale un decreto ingiuntivo.

Un singolo condomino poteva essere chiamato ad anticipare l'intero importo mancante. Se un condomino non pagava la sua quota di spese, un creditore aveva dunque la possibilità di esercitare il diritto di rivalsa nei confronti di uno qualunque degli altri condomini. Il provvedimento poteva essere chiesto anche verso condomini non nominati nella sentenza.

In base alla nuova giurisprudenza, ogni condomino risponde solo per la propria quota parte di spese e tenendo conto della ripartizione del condominio. In caso di inadempienza, il creditore deve rivalersi nei confronti dei singoli proprietari interessati (se un condomino non paga, il creditore può rivalersi su quel condomino solo per la quota di competenza).ù

L'art. 1123 del codice civile indica che le spese si ripartisconoin proporzione ai millesimi di proprietà (non specifica come la ripartizione avvenga se un proprietario non paga la propria quota). Gli artt. 1294 e 1295 indicano due modi alternativi per ripartire le obbligazioni: i condebitori sono tenuti in solido, i coeredi dividono l'obbligazione in proporzione alle quote. La legge non fa cenno al criterio della divisibilità dell'obbligazione. La Cassazione ha giustificato la decisione stabilendo che il conferimento di un appalto da parte di una pluralità di committenti non è sufficiente perché si applichi l'art. 1294 del codice civile, relativo alla solidarietà fra condebitori.

Cos'è il piccolo condominio e come è regolato

Il piccolo condominio (o condominio minimo) è l'edificio abitato da due soli partecipanti, ovvero l'edificio costituito da più unità immobiliari attribuite in proprietà esclusiva a due soli soggetti.

Al piccolo condominio si applicano gli articoli del Codice Civile, relativi alla costituzione dell'assemblea e alla validità delle relative delibere.

Nel caso ci sia un contrasto tra i due partecipanti è non si riesca a raggiungere un accordo è possibile fare il ricorso all'autorità giudiziaria per superare le conflittualità. L'organo principale cui spettano le decisioni in merito alla disciplina dei servizi comuni è, anche nel piccolo condominio, l'assemblea condominiale; come nel condominio in generale, non sono necessarie particolari formalità per convocarla.

È necessario comunque che tutti i condomini conoscano l'argomento della deliberazione; la preventiva convocazione costituisce dunque un requisito essenziale per la validità dell'assemblea.

L'usufruttuario esercita il diritto di voto negli affari che riguardano: l'ordinaria amministrazione, il godimento delle cose e dei servizi comuni Al nudo proprietario spetta invece il voto per le innovazioni, le ricostruzioni o le opere di manutenzione straordinaria.

Nel piccolo condominio le spese utili alla conservazione o alla riparazione della cosa comune devono essere oggetto di regolare delibera, adottata previa convocazione dell'assemblea dei condomini.

Il rimborso delle spese per la conservazione delle parti comuni anticipate da uno dei condomini è regolato dall'art. 1134 c.c.; il diritto al rimborso è quindi riconosciuto soltanto per le spese urgenti, che devono essere eseguite senza ritardo e la cui erogazione non può essere differita senza danno.

Informazioni utili

Il regolamento condominiale deve essere presente per legge in tutti i condomini in cui sono presenti più di dieci appartamente e serve a stabilire le regole relative all’uso dei beni comuni e al mantenimento del decoro dell’edificio, all’amministrazione, alla ripartizione delle spese comuni e decreta tutti i diritti e i doveri degli inquilini. Com’è già stato detto in precedenza il regolamento può essere adottato dall’assemblea anche su proposta di un singolo condomino e la sua approvazione avviene tramite una tradizionale delibera dell’assemblea stessa, che deve però essere approvata da almeno la maggioranza dei presenti che però abbiano anche il compito di rappresentare almeno la metà dei condomini dell’edificio. Nel caso in cui qualcuno non sia d’accordo con le decisioni prese durante l’assemblea, può richiedere l’impugnazione della delibera. Con questo atto l’inquilino in disaccordo può chiedere ad un giudice di sentenziare sulla leggittimità della delibera e controllare eventuali contrasti con il regolamento condominiale o la legge. E’importante sapere che prima di arrivare all’impugnazione dell’atto è necessario effettuare almeno un tentativo di riconciliazione tra i condomini dissenzienti e quelli invece d’accordo con la delibera in questione.

Il potere dell’assemblea è quindi molto ampio ma non può assolutamente approvare delle regole che siano in contrasto con quelle affermate in materia dal Codice Civile e sono illustrate nell’elenco che segue.

• Regole che enunciano il divieto dei condomini di rinunciare l’utilizzo dei beni comuni.
• Norme che individuano l’indivisibilità delle parti comuni.
• Norme che stabiliscono l’elezione, la revoca, le attribuzioni e i doveri dell’amministratore.
• Regole che disciplinano le questioni di dissenso degli inquilini in relazione alle liti giudiziarie.
• Norme che stabiliscono come deve essere organizzata un assemblea condominiale e come devono essere presentate le deliberazioni.
• Regole che stabiliscono come deve essere impugnata una delibera.

E’importante sapere che nel caso in cui si verifichi un contrasto tra le norme del Codice Civile e quelle del regolamento, prevalgono le disposizioni di legge. Il regolamento condominiale inoltre non può limitare i diritti di ciascun inquilino derivanti dagli atti di acquisto e vietare la detenzione di animali domestici.