La locazione di un immobile, dovrebbe comportare obbligatoriamente la stipula e la successiva registrazione di un contratto d'affitto, con il conseguente versamento delle imposte del reddito da locazione. In casi di evasione, soprattutto ad opera dei proprietari dell'abitazione che viene affittata a terzi, sono però diffusissimi; basti pensare alle numerose stanze affittate in nero a studenti universitari ogni anno nelle maggiori città italiane oppure ai falsi contratti di comodato d'uso sempre più diffusi e adoperati. 

La regolare registrazione di un contratto dovrebbe dunque essere in definitiva la norma, che in tantissimi casi invece non viene rispettata. A seconda delle esigenze economiche e di altra natura del singolo acquirente di una casa esistono inoltre diversi tipi di contratto registrabili. I contratti d'affitto variano a seconda di diversi parametri e soprattutto in base alla destinazione d'uso dell'immobile; le dinamiche di contrattazione cambiano, ad esempio, notevolmente se si tratta di un'immobile ad uso abitativo o commerciale.

Il contribuente potrebbe inoltre, per eventuali e ulteriori verifiche, impugnare l'accertamento in merito all'immobile oppure decidere di rifiutare lo stesso procedimento.

Caratteristiche e normativa per dichiarare il reddito da locazione

Per pagare le imposte del reddito da locazione, sono possibili due strade: l'imposta dei redditi tout court e la cedolare secca.

La prima rientra in un regime di tre elementi: l'imposta del reddito da locazione, l'Irpef e l'imposta di bollo.
A questa si applicano aliquote diverse e progressive, così strutturate:

  • Per chi dichiara, nel 2013, un reddito da 0 a 15.000€, l'aliquota è parti al 23% del reddito da locazione.
  • Per chi dichiara da 15.000,1€ a 28.000€, l'aliquota è del 27%. Si dovrà quindi pagare 3.450€ più il 27% rispetto il reddito che supera i 15.000€
  • Per chi dichiara da 28.000,1€ a 55.000€, l'aliquota è del 38%. Quindi l'Irpef sarà 6.960€ più il 38% di quanto eccede i 28.000€
  • Per chi dichiara da 55.000,1€ a 75.000€, l'aliquota è del 41%. L'Irpef sarà 17.220€ più il 41% di quanto eccede il tetto dei 55.000€
  • Oltre questa soglia, l'Irpef è di 25.420€ più il 43% del resto.

A questo valore si deve aggiungere il costo dell'imposta di bollo (14,62€ per ogni foglio usato nella documentazione).

Cedolare secca per i proprietari di appartamento

In alternativa, è possibile utilizzare la cedolare secca. Si tratta di un'imposta introdotta nel 2012 che ingloba tutti e tre i tributi in un'unica soluzione.
È molto conveniente visto che vede applicata un'unica aliquota (del 21% o 19% a seconda del tipo di contratto) e prende in considerazione l'intero importo del canone annuo.

Ha l'unico svantaggio di non permettere di modificare il canone mensile per la durata del contratto. Tuttavia, ha assunto nuova importanza a causa del Decreto Fornero (vedi articolo 37, comma 4 bis del Testo Unico Imposte del Reddito da locazione) che ha diminuito dal 15% al 5% l'abbattimento forfettario del reddito da locazione da pagare col metodo tradizionale (il primo esaminato).

reddito da locazione
Alla luce di questo, la convenienza della cedolare aumenta esponenzialmente: se prima era vantaggiosa solo per grandi cifre e numerosi appartamenti, oggi è il caso che tutti chiedano al proprio commercialista di calcolarne l'effettiva utilità.

Le sanzioni per il mancato pagamento dell'affitto

Le principali sanzioni amministrative applicabili alle imposte sul reddito da locazione sono le seguenti:

sanzioni dal 240 al 480 % dell'ammontare delle imposte dovute, con un minimo di 258 euro in caso di omissioni;
sanzioni dal 100 al 200 % dell'imposta sul reddito da locazione più alta o della differenza del credito, se indicato nella dichiarazione dei redditi con valore inferiore o superiore rispetto a quello effettivo.

Autore: Enrico Mainero
Immagine di Enrico Mainero

Dal 2011 Direttore Responsabile e Amministratore unico per ElaMedia Group SRLS. Mi dedico prevalentemente all'analisi dei siti web e alla loro ottimizzazione SEO, con particolare attenzione allo studio della semantica e al loro posizionamento organico sui motori di ricerca. Sono il principale curatore dei contenuti di questo Blog (assieme alla Redazione di ElaMedia).

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