Solitamente, quando il giudice convalida lo sfratto esecutivo, stabilisce un rinvio, variabile da sei mesi a un anno rispetto alla scadenza contrattuale, entro il quale l’immobile deve essere rilasciato.

Le procedure dello sfratto esecutivo

L’inquilino può opporsi alla procedura di sfratto esecutivo, chiedendo una proroga, se in possesso dei requisiti previsti dalla legge ai sensi dell’art. 6 della legge 431 del 1998 (ultra 65enni, basso reddito, ecc.)

La legge 133/99 ha inoltre modificato e ridotto della metà rispetto allo scaglione di riferimento i costi di ricorso al Tribunale per i giudizi e per la fissazione delle date successive di esecuzione degli sfratti.

Quattro provvedimenti

  • Per fine locazione: al termine del contratto di locazione.
  • Per necessità: si verifica quando il proprietario desidera riutilizzare l'immobile o effettuare lavori previsti dalla legge.
  • Per morosità: in caso di mancato pagamento prolungato del canone di affitto e/o delle quote condominiali.
  • Esecutivo: quando l'inquilino rifiuta di restituire le chiavi dell'immobile, l'azione sarà esecutiva.

Finita locazione: come si procede

Entriamo nel dettaglio e vediamo in modo più specifico in cosa consiste lo sfratto esecutivo per finita locazione e qual’è la procedura di attuazione, sia per il locatario che per proprietario dell’immobile.

Di norma, sei mesi prima della data di scadenza del contratto di affitto, il proprietario che decide di rientrare in possesso dell’immobile, deve inviare una raccomandata al locatario per avvertirlo. Qualora non lo facesse o nel caso in cui non si trovi un accordo tra i due, si ricorre al giudice che provvede a formalizzare lo sfratto esecutivo per finita locazione durante un’udienza prefissata, a cui devono presenziare entrambe le parti. Se entro la data stabilita l’inquilino non ha lasciato la casa, allora si procede con l’esecuzione forzata dello sfratto. Il locatario può richiedere una proroga, fino ad un massimo di 6-18 mesi se per esempio ci si trova in un comune con un alto tasso d’intensità abitativa, ma non se si è dimostrato moroso. Durante i mesi di proroga l’affittuario è tenuto a pagare una penale del 20% in più sul normale canone, che è consigliabile saldare senza ritardi in quanto il giudice, in tal caso, potrebbe accelerare i tempi di esecuzione dello sfratto.

Sfratto esecutivo per morosità

A differenza della precedente tipologia di sfratto, in questo caso si procede con la richiesta perché l’inquilino affittuario non risulta in regola con il pagamento del canone, seppure ancora è in essere il contratto di locazione. Il proprietario dell’immobile può inviare formale “richiamo” al pagamento delle mensilità mancanti e anche di quelle restanti. Se l’inquilino non si mette in regola, interviene anche qui il giudice che intima il saldo entro 20 giorni, altrimenti procede con un decreto di sfratto esecutivo.

In caso di necessità del proprietario di rientrare in possesso dell’immobile

sfratto esecutivo

Questo tipo di sfratto è previsto solo in casi particolari e mai quando si tratta di contratti brevi.

Il proprietario può procedere intanto con l’invio di un avviso al locatario in cui spiega nel dettaglio le sue motivazioni e necessità, che andranno verificate in fase di istruttoria. Ai sensi di legge i casi in cui si può chiedere lo sfratto per necessità sono: la volontà di destinare la casa ad un parente prossimo (sia come abitazione che per l’attività professionale), nel caso in l’immobile sia in gravi condizioni tali da richiedere interventi importanti o se deve essere demolito, se il locatario non occupa abitualmente l’immobile senza una valida motivazione.

Come e quando richiedere al giudice l'esecuzione del decreto ingiuntivo

Siete alle prese con un contenzioso economico? Vantate dei crediti che non sapete come riscuotere? Di seguito un approfondimento che vi metterà in grado di fare ordine tra le mille pieghe di una burocrazia, quella italiana, che molto spesso non si pone come garante per il singolo e comune cittadino.

Il Decreto Ingiuntivo è un ordine emesso dal Giudice Civile a seguito di una richiesta di parte, che impone a una persona di pagare una determinata somma di denaro a chi ha richiesto l'emissione del decreto. Nel caso di abitazioni private, questo provvedimento è uno dei passi verso l'azione definitiva e irrevocabile dello sfratto. Trascorso tale termine, il decreto diventa esecutivo e si può procedere al pignoramento dei beni del debitore.
Affinché il Giudice possa concedere il Decreto Ingiuntivo, è necessario che il richiedente dia prova scritta del suo credito, con promesse di pagamento provenienti dal debitore, telegrammi, estratti autentici delle scritture contabili. 

Il Giudice, valutato lo scritto e le prove, deciderà se emettere il Decreto Ingiunzione, rigettare la richiesta o sospenderla chiedendo ulteriore documentazione. Il Decreto Ingiuntivo emesso dovrà poi essere notificato; la notifica sarà una comunicazione ufficiale al debitore e a cura del ricorrente, fatta mediante Ufficiali Giudiziari del Tribunale o Avvocato.

Opposizione da parte del debitore

Il debitore può opporsi al decreto entro 40 giorni dalla ricezione di esso; a esso segue un procedimento ordinario. Tempistica per richiedere il provvedimento dopo uno sfratto esecutivo

Per ottenere un Decreto Ingiuntivo sulla casa sono sufficienti pochi giorni, al massimo qualche settimana; qualora l’altra parte si opponesse con procedimento ordinario, i tempi risulterebbero più lunghi. Proseguiamo il nostro articolo sullo sfratto esecutivo.

Cosa succede con le banche?

Una recente sentenza dei giudici ha chiarito alcuni aspetti qualora l’istituto bancario si avvalga di questo strumento contro un proprio cliente. Con la pronuncia del settembre 2014 (numero 19696), i giudici hanno stabilito che se la parta avversa si oppone al decreto di ingiunzione, la banca è tenuta obbligatoriamente a dimostrare la prova del credito vantato per procedere avanti nella richiesta.

L’istituto bancario è quindi obbligato a riprendere tutto il percorso del suo cliente, dimostrando con i documenti in suo possesso che il conto corrente della persona contestata è negativo e questo può avvenire solo con la presentazione di tutte le prove che non si deve confondere con il mantenimento della conservazione dei documenti contabili. Questo è ciò che ha stabilito la Cassazione civile.

Abitazioni private: il problema della morosità

trasloco/

Nel caso delle abitazioni private il tema è più complesso perchè riveste anche una questione sociale. Quando si parla di affitti non pagati, sono diverse le tappe che può decidere di intraprendere il proprietario dell’immobile, passando dai solleciti al decreto per ingiunzione fino allo sfratto esecutivo, la misura drastica. La quasi totalità delle domande avviene per morosità dell’inquilino e una recente indagine ha portato alla luce un dato allarmante: quasi la metà degli inquilini paga con ritardo le rette mensili mentre in alcune città la quota condominio non viene neanche più pagata.

Un problema che investe la questione del lavoro in Italia: non c’è solo la disoccupazione ma anche gli stipendi pagati in netto ritardo (alcuni lavoratori si ritrovano con più mensilità in arretrato da ricevere) il che fa ritardare tutti i pagamenti annessi, come appunto gli affitti. Questa questione sociale appare di difficile risoluzione, come un cane che si morde la coda. I proprietari d’immobili in diversi casi preferiscono la trattazione piuttosto che le vie legali anche se poi il discorso cambia da situazione a situazione. Nei casi sopracitati si parla di morosità incolpevole, come può essere quella derivante da licenziamento dal posto di lavoro. Il Governo ha stanziato un fondo per aiutare queste persone ma si avrebbe bisogno di un aumento delle risorse vista l’ampia platea interessata.

Speriamo che il nostro articolo sullo sfratto esecutivo vi sia stato utile.

Autore: Enrico Mainero
Immagine di Enrico Mainero

Dal 2011 Direttore Responsabile e Amministratore unico per ElaMedia Group SRLS. Mi dedico prevalentemente all'analisi dei siti web e alla loro ottimizzazione SEO, con particolare attenzione allo studio della semantica e al loro posizionamento organico sui motori di ricerca. Sono il principale curatore dei contenuti di questo Blog (assieme alla Redazione di ElaMedia).

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