I terreni agricoli sono considerati beni immobili, così come i terreni edificabili e gli appartamenti. Per plusvalenza si intende l’aumento di valore realizzato entro un determinato periodo di tempo. A differenza di altri redditi da capitale questo valore non è calcolato sulla base imponibile dell'IRPEF, però, essendo indice di una maggiore capacità contributiva, è tassato attraverso imposte dirette.

I vantaggi della rivalutazione

La rivalutazione conviene specie in caso di vendita. Infatti la plusvalenza, cioè il guadagno risultante dalla differenza tra il prezzo di vendita e il valore di acquisto dell'area, è tassato con le aliquote ordinarie previste per le imposte sui redditi. Se il terreno è stato acquistato recentemente, ed era già edificabile al momento dell'acquisto, la plusvalenza può essere minima.

Chi invece è proprietario dei terreni da molto tempo, magari acquistati come terreni agricoli, può essere costretto a pagare un’imposta molto alta. Ecco perché può convenire la rivalutazione del costo fiscale del terreno al prezzo dell'imposta sostitutiva, pari al 4% del suo valore. Questo valore sarà considerato come valore iniziale del terreno al momento della rivendita. Se questa avviene entro breve tempo, senza che sia aumentato ancora il valore del terreno, non c’è alcuna plusvalenza per i terreni.

Aggiornamento Aprile 2013

L'alternativa è il pagamento dell'aliquota Irpef. L'imposta sostitutiva è pari al 20% sulla plusvalenza che, tuttavia, non può essere chiesta su terreni sui quali si è operata una lottizzazione. La differenza è che il 4% è computato sull'intero valore del terreno mentre il 20%, com'è stato appena chiarito, sulla sola plusvalenza.

La convenienza dell'uno o l'altro metodo dipendono essenzialmente dal valore del terreno: è bene operare pochi calcoli casalinghi per avere un'idea della scelta migliore.

Considerate che un elemento che fa aumentare molto la plusvalenza è il cambiamento dello stato del terreno che viene modificato da “agricolo” ad “edificabile”.

Le disposizioni di legge sui terreni

Già secondo gli articoli 5 e 7 della legge 448/2001 era possibile rivalutare i terreni agricoli, edificabili e lottizzati, e le partecipazioni societarie non quotate, qualificate o meno. Questa agevolazione ha lo scopo di ridurre o addirittura azzerare la plusvalenza prevista dagli articoli 67 e 68 del Tuir.

La Legge di Stabilità del 2012 (v. l'articolo 1 della Legge 228/2012) ha modificato ulteriormente la disciplina in merito.
È stata confermata la possibilità di rivalutare i terreni allo scopo, come s'è detto, di diminuire la plusvalenza.

Beneficiari e scadenze

Possono usufruire della rivalutazione della plusvalenza dei terreni agricoli i lotti – sia meramente agricoli che edificabili – posseduto entro il primo gennaio 2013. I proprietari devono essere persone fisiche che non agiscono in maniera imprenditoriale o società semplici ed enti commerciali sia residenti che non nella zona di locazione. Gli unici terreni esclusi da questa possibilità sono quelli posseduti da aziende e ditte.

È possibile versare l'imposta o in un'unica soluzione oppure dividendola in tre rate.
Se si sceglie la prima opzione, occorre versare l'imposta del 4% entro il 30 giugno tramite il modello F24 (al codice 8056).
Invece, se si sceglie la rateizzazione, le rate dovranno essere versate il 30 giugno del 2013, del 2014 e, la terza, del 2015. Tuttavia, la seconda e l'ultima saranno tassate di un interesse del 3%.

Pietro Calafiore - Giorgio Brunetti



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