Per plusvalenza si intende l’aumento del valore di un immobile verificatosi nel tempo trascorso fra acquisto e vendita. Dal punto di vista fiscale, si considera questo aumento di valore come indice di una maggiore capacità contributiva, che viene tassato attraverso imposte dirette. Oltre alla vendita della prima, si applica la plusvalenza sulla seconda casa. Ecco come calcolarla.

Come si tassa la plusvalenza?

La plusvalenza è tassabile attraverso un’imposta sostitutiva se la prima o seconda casa, indifferentemente, è stata ceduta a titolo oneroso, quindi attraverso una compravendita, permuta, conferimento in società.
Dal 4 luglio 2006 è stata reintrodotta la tassazione delle plusvalenze - anche per immobili acquisiti attraverso successione o donazione in vita - quando questi vengono ceduti entro cinque anni dall'acquisto o dalla costruzione, indipendentemente dal momento in cui avviene il pagamento del corrispettivo.

L’articolo 68, comma 1, del Tuir descrive le modalità di accertamento della plusvalenza imponibile, che si calcola sulla base della differenza tra corrispettivo incassato e costo d'acquisizione.

Nel caso della seconda casa, poiché il venditore per definizione risiede in altra abitazione, certamente la plusvalenza produrrà una tassazione.
E’ da rimarcare come, almeno da un punto di vista teorico – visto l’andamento preoccupante della situazione economica – possa verificarsi il caso che il venditore sia costretto a disfarsi dell’immobile ad un prezzo inferiore rispetto a quello stabilito al momento della sua acquisizione…

Acquisto di un'altra casa

Aggiornamento Aprile 2013

Nel caso dell'acquisto di una seconda – in luogo di quella venduta – o terza casa, sono previste aliquota maggiori rispetto la prima. L'acquisto della quale, si ricorda, gode di particolari agevolazioni e detrazioni.

Per l'acquisto di una casa successiva alla prima occorre pagare:

  • Imposta di registro pari al 7% del valore catastale se si compra da privato, pari a 168€ se da ditta
  • Imposta ipotecaria pari al 2% se da privato, pari a 168€ se da ditta
  • Imposta catastale pari all'1% se da privato, pari a 168€ se da ditta
  • Nessun'Iva se da privato, il 10% del prezzo di vendita se da ditta
  • La parcella del notaio non gode di alcuna riduzione

È chiaro come un acquisto del genere vada ponderato bene, soprattutto di fronte alle spese che comporta l'Imu.
È per questa ragione, infatti, che molti stanno vendendo la seconda casa.

Come vendere

Per quello che riguarda la vendita, il consiglio è quello di valutare bene il prezzo al quale immettere l'immobile sul mercato. Valutate lo stato dello stesso, la media dei prezzi di mercato, ma anche entro quando volete mettere in vendita: un prezzo basso attirerà molto velocemente eventuali compratori, ma il ricavo sarà minore.

È una buona idea quella di contattare un'agenzia immobiliare di fiducia. Anche solo per un sopralluogo preliminare, in modo tale da avere un'idea chiara dell'effettiva possibilità di vendita e di prezzo.
Esistono poi molti canali tramite i quali i privati possono vedere. Moltissimi portali web – come Casa.it – permettono di inserire il proprio annuncio senza intermediari e di filtrare la ricerca in modo tale da agevolare l'eventuale compratore.

Pietro Calafiore - Giorgio Brunetti



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