Il cortile condominiale, sempre tramite delibera e maggioranza di assemblea, viene spesso adibito a diversi usi. Uno degli utilizzi più comuni del cortile di condominio è sicuramente quello di usare parte di esso come parcheggio.

Il parcheggio condominiale è infatti libero ed è possibile parcheggiare il proprio autoveicolo nel cortile. È possibile vietare l'del cortile per il parcheggio, solo se è previsto da un regolamento contrattuale o se c'è un accordo al quale abbiano aderito tutti i condomini, secondo quanto previsto dalla normativa n,. 1547 della Corte di Cassazione del 21 gennaio 2009.

L'assemblea e il parcheggio nel condominio

Il parcheggio condominiale può essere di differenti tipologie.
Si sottolinea innanzitutto che la Legge 765 del 1967 impone che tutti gli edifici costruiti da quel momento in poi devono assolutamente prevedere degli spazi da adibire a condominio. Tuttavia questa è stata, sino a tempi recenti, l'unica legge univoca sull'argomento visto che la Cassazione si è più volte pronunciata su vari aspetti della questione in maniera sempre contraddittoria.

Parlando quindi delle tipologie, è possibile individuare i box auto, i parcheggi delimitati da strisce e i parcheggi liberi.
La natura di questi dipende ovviamente dalle direttive stabilite in fase di costruzione anche se nulla vieta all'assemblea, in vista dei nuovi poteri che la Riforma del Condominio le ha concesso, di modificare gli spazi comuni come ritiene più opportuno.

Per utilizzare il cortile a parcheggio, infatti, è comunque necessario il voto favorevole della maggioranza dei condomini che partecipano all'assemblea, in rappresentanza di almeno 667 millesimi.
Se invece si intende realizzare un parcheggio in un'area destinata a parco giardino serve l'unanimità di tutti i condomini che abitano all'interno del palazzo con cortile, secondo normativa n. 4922 della Corte di Cassazione del 14 novembre 1977.

L'importante è che tutti i condomini abbia gli stessi diritti sul posto auto. Secondo un recente pronunciamento – sentenza n. 12486 del 19 luglio 2012 – è infatti assolutamente legittimo un uso turnario del parcheggio, visto che l'uso viene comunque distribuito in maniera uguale fra i condomini seppure in diversi momenti.

Quello del parcheggio è infatti un problema molto comune riscontrato nelle liti fra condomini. Sicuramente dev'essere l'amministratore a preoccuparsi di una giusta divisione che eviti simili fraintendimenti, predisponendo turni (che siano settimanali, mensili o bimensili) che non tengano conto solo dei millesimi ma delle situazioni dei nuclei abitativi; ad esempio, sarebbe poco accettata una situazione in cui ad un condomino vengono concessi tre posti auto su dieci solo perché possiede un appartamento più grande rispetto gli altri.

Se l'area condominiale è troppo piccola?

Qualora la superficie da adibire a questo scopo fosse troppo piccola per contenere tutti i veicoli dei condomini, l'assemblea può deliberare a maggioranza l'aumento dei posti auto È importante che nell'assemblea si raggiunga la maggioranza dei partecipanti e il voto favorevole di almeno i 2/3 del millesimi. Se questo avviene, sarà possibile modificare la destinazione d'uso di uno spazio comune oppure creare ex novo nuovi spazi da adibire a parcheggi; in questo caso è possibile che si stabiliscano dei turni e si imponga il pagamento di un corrispettivo.

I condomini titolari di una caratura millesimale minima non possono essere esclusi dall'uso del parcheggio; in questi casi è unicamente possibile bilanciare la durata di utilizzo in base ai millesimi posseduti dal condomino.

In mancanza di un divieto, il condomino può altresì utilizzare il parcheggio anche per altri veicoli, che non siano auto come: roulotte, caravan, autocisterna ecc. Il divieto di sostare nell'area condominiale può invece essere deliberato con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea, in rappresentanza di almeno 500 millesimi.

Il divieto di parcheggio previsto da un regolamento contrattuale, può infine essere abrogato con il consenso unanime dei condomini, espresso per iscritto e trascritto presso l'Agenzia del Territorio, al fine di renderlo opponibile ai terzi acquirenti dell'unità immobiliare (Cassazione 18/04/2002 n. 5626).

Pietro Calafiore



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