Dal 1° luglio 2010 è stato realizzato il nuovo Modello 69, ovvero il nuovo modulo del contratto di locazione necessario per la registrazione dello stesso e dei contratti di comodato.
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- A cosa servono il nuovo modulo del contratto di locazione?
- Imposte sui documento per la locazione
- Il modulo del contratto di locazione: arriva la procedura via web
- Registrazione locazione: due diverse modalità
- Il modulo del contratto di locazione: forma cartacea
- Tipologie di contratto di locazione
- Legge locazione: cosa sapere sui contratti di residenza
- Accordi tra proprietari e inquilini
- Costituire un fondo patrimoniale
- Imputazione del fondo patrimoniale e cedolare secca
- Informazioni generali sulla cedolare
A partire dal 1° luglio 2010 è stato inoltre introdotto il modello CDC (comunicazione dati catastali).
A cosa servono il nuovo modulo del contratto di locazione?
Queste novità puntano a scovare gli "immobili fantasma", le case di proprietà che non risultano segnate al catasto e/o al fisco. Le modifiche sono state apportate dall'Agenzia delle Entrate, per uniformarsi alle disposizioni di legge stabilite all'art. 19 (comma 15 e 16) nel decreto legge n. 78 del 31/5/2010 (manovra correttiva 2010).
Nel nuovo modulo per il contratto di locazione compare il Quadro D, dove andranno inseriti i dati catastali dell'immobile.
Il modulo del contratto di affitto: sanzioni per chi non lo compila
Coloro che non seguiranno le disposizioni di legge, saranno puniti con sanzioni amministrative, variabili dal 120 % al 240 % sull'imposta di registro dovuta.
Oltre al versamento dell’imposta dovuta, si dovranno anche comunicare i dati catastali dell'immobile, presentando il modello CDC all'ufficio dell’Agenzia delle entrate presso il quale è stato registrato il relativo contratto, entro 20 giorni dalla data del versamento attestante la cessione, risoluzione e proroga dei contratti di locazione o affitto di beni immobili.
I contratti di locazione andranno registrati, presso l'agenzia delle entrate, entro 1 mese dalla data di partenza del contratto o, se sottoscritto anticipatamente ,entro un mese a partire dalla sottoscrizione.
Imposte sui documento per la locazione
Su tutti i contratti c'è sempre l'imposta di registro pari al 2% del canone annuale (con imposta minima di Euro 67), escluse le spese condominiali.
Può effettuare la registrazione sia il proprietario che l'inquilino e il pagamento spetta al Locatore e al conduttore in parti uguali. La registrazione del contratto si effettua consegnando presso l'ufficio preposto almeno due copie autentiche del contratto (una copia verrà trattenuta dall'ufficio), con marca da bollo di Euro 14,62, a totale carico dell'affittuario, per ogni copia.
Oltre ai contratti da registrare, andrà presentato il modulo per il contratto di locazione per richiedere il nuovo modello 69 e la ricevuta di versamento dell'imposta di registro, da effettuare su apposito modello F 23 presso un qualsiasi ufficio postale o in banca.
E' possibile anche il pagamento in unica soluzione anticipata dell'imposta, con detrazione dall’imposta, in misura percentuale, pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità.
In caso di ritardato pagamento dell'imposta di registro sui contratti di locazione, viene applicata una soprattassa:
- del 15% se il versamento viene effettuato tra il 21° ed il 50° giorno
- del 20% se il versamento viene effettuato tra il 51° giorno ed entro il 1° anno
- del 30% se il versamento viene effettuato oltre il 1° anno
Il modulo del contratto di locazione: arriva la procedura via web
Dal 2014 è stato introdotto una nuova metodologia per quanto riguarda la registrazione dei contratti di locazione, ossia la via telematica direttamente dal web. Il modello RLI (acronimo di Registrazioni Locazioni Immobili) vale anche per la revoca della cedolare secca e da aprile del 2014 ha preso il posto del modello 69, che tuttavia rimane per quanto riguarda i contratti di comodato d’uso. Il nuovo modello si può scaricare direttamente dall’Agenzia delle Entrate, con l’Ente che ha proposto un video tutorial su Youtube per aiutare gli utenti alla registrazione on line, con tutte le istruzioni e i passi da seguire senza incorrere in errori. La svolta è stata necessaria per eliminare quelle dannose lunghe file agli sportelli, agevolando la vita del cittadino che può quindi registrare i moduli direttamente dal proprio computer di casa.
La digitalizzazione è ormai infatti un punto fermo per le future procedure e pratiche da sbrigare. Le interminabili file agli sportelli sono diventate antiche perchè la tecnologia ha imposto nuovi standard e nuovi modelli che non si possono trascurare nell’epoca dominata da Internet. Non è un caso quindi che molti servizi stiano diventando telematici, con un risparmio di tempo per il cittadino e di denaro per le pubbliche amministrazioni, che possono utilizzare quel tempo in maniera diversa per risolvere altri tipi di problematiche. Non sfruttare il vantaggio dato da Internet sarebbe un clamoroso autogol per il sistema Italia, da sempre purtroppo famosa per la troppa burocrazia che assilla e innervosisce i cittadini.
Come funziona il software dell’Agenzia delle Entrate
Grazie al software messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate, con il RLI si possono registrare contratti sia ad uso abitativo che non, con l’aggiunta di quelli commerciali o di locazione dei terreni. Tutta la procedura è online, compreso il pagamento delle imposte. Per utilizzare il software, è necessario registrarsi presso il sito dell’Agenzia delle Entrate, riempire i moduli integrando il tutto con la copia del contratto e inviarlo a mezzo mail. E’ necessario tuttavia conservare tutti i fogli originali compreso anche il pagamento delle imposte. Il modulo da compilare è composto di due parti: sezione A (dati generali del contratto e dati del richiedente) e sezione B (chi sono i soggetti del contratto in causa con tutti i dati inerenti al conduttore e Locatore).
Registrazione locazione: due diverse modalità
Effettuare la registrazione della locazione è possibile tramite due diverse modalità:
- la registrazione dell’atto versato in forma cartacea,
- la registrazione telematica.
Per la forma cartacea si opera rivolgendosi all’ Agenzia delle Entrate in seguito al versamento dell’imposta di registro, da effettuarsi presso le banche o, più banalmente, dagli sportelli postali.
Per la forma telematica, invece, richiede ugualmente un pagamento dell’imposta di registro (che però si paga, chiaramente, online). La registrazione del contratto di locazione è d’obbligo per tutti coloro che posseggono oltre cento immobili, mentre per gli altri contribuenti è solo facoltativa, e ha il vantaggio di potersi effettuare semplicemente da casa, con il vantaggio di ritrovarsi il calcolo delle imposte dovute eseguito da un programma calcolatore.
Il modulo del contratto di locazione: forma cartacea
Si può effettuare tramite un qualsiasi ufficio dell’ Agenzia delle Entrate (non è necessario, perciò, rivolgersi a un particolare ufficio competente da scegliere in relazione al proprio luogo di residenza o ad altri parametri). Nel momento in cui la registrazione del contratto di affitto viene affidata all’Agenzia delle Entrate, questa rilascia una ricevuta che attesta la consegna dei dati e comunica all’interessato una data probabile in cui potrà verificarsi una copia degli atti registrati.
Occorre munirsi di una documentazione specifica, contenente almeno due copie del contratto, contrassegnate dalla firma originale delle parti. Sono necessarie, inoltre, un numero di marche da bollo da 14,62 euro pari a ogni quattro facciate da cento righe su ogni copia del contratto di locazione. Quindi si devono portare la richiesta di registrazione su modello 69 (e, se gli atti da depositare sono più di uno, anche un elenco sul modello denominato “RR”) e la ricevuta di versamento relativa all’imposta di registro su modello F23.
Registrare la locazione online
Questa modalità prevede una modalità di pagamento che può effettuarsi tramite tre differenti persone, la prima delle quali è sicuramente il contribuente direttamente interessato (è, questo, il caso in cui si parla di “procedura diretta”). Oppure, possono provvedere al pagamento gli intermediari abilitati, quali ad esempio i commercialisti, i Centri di assistenza fiscale (Caf), i consulenti del lavoro, le organizzazioni delle proprietà edilizie e dei conduttori, ecc.
O, ancora, si può occupare delle pratiche di registrazione un qualsiasi soggetto delegato che abbia delle sufficienti capacità tecniche, economiche e organizzative. Il versamento online che si effettua ai fini della registrazione del contratto di locazione riguardante le imposte di registro può essere comprensivo delle marche da bollo, nonché degli eventuali interessi e delle spiacevoli sanzioni in cui talvolta si incorre.
Entrambi richiedono una registrazione gratuita e sono servizi dell'Agenzia delle Entrate.
Tipologie di contratto di locazione
In realtà esistono diverse tipologie di contratto, ognuna destinata ad un diverso scopo, ma per tutte ugualmente serve registrare la locazione.
Ora che abbiamo capito la necessità del modulo per il contratto di locazione parliamo delle tipologie di contratto d'affitto.
Il modulo del contratto di locazione: Locazione ad uso transitorio
Viene stipulato solo in presenza di particolari esigenze dell'inquilino o del padrone di casa. Dura minimo un mese e massimo 18 e non può essere rinnovato. Il canone è concertato.
A studenti universitari
I destinatari sono chiari. Può avere una durata variabile da 6 a 36 mesi. L'affitto dovrebbe essere fissato da un accordo territoriale tra organizzazioni sindacali, universitarie e associazioni di studenti. Il proprietario può godere di agevolazioni fiscali pari al 30% sull'imposta di registro e il 59,5% sul canone Irpef.
Contratto a canone concorato
Ha una durata di tre anni, ma può essere rinnovato per altri due. Sono previste anche qui agevolazioni irpef, ma per tutto il resto ogni Comune può decidere in maniera indipendente.
Contratto libero
Si tratta della forma più utilizzata. La durata è di 4 anni e può essere rinnovato di altri 4. Sono l'inquilino e il padrone di casa che stabiliscono le regole del contratto: la legge prevede paletti solo relativamente alla durata.
Contratto senza Vincolo
Si tratta di contratti particolari, adatti solo a determinate categoria di beni come: case di lusso, villini per vacanze, box auto, edifici artistici e così via. Non esistono indicazioni per legge eccetto che riguardo alla durata massima dell'affitto che non può superare i 30 anni.
Si consiglia, in sede di redazione di un contratto, di controllare bene tutte le clausole. Soprattutto, spesso si richiedere una cauzione – pari, generalmente, a due mensilità – che viene restituita al termine del rapporto se non sono sopraggiunte complicazioni come spese accessorie da parte del padrone di casa. Si ricorda che un contratto non registrato è nullo davanti alla legge.
Legge locazione: cosa sapere sui contratti di residenza
La legge sulle locazioni (nota anche come “legge n. 431”) è stata varata dal Parlamento Italiano nel 1998 e stabilisce al suo interno diverse forme di contratto abitativo. Tra queste, quelle sicuramente più usate sono i cosiddetti “contratti liberi”, i “contratti concordati” e i contratti “di natura transitoria normale” e “per studenti”.
Accordi tra proprietari e inquilini
Se questa condizione viene a mancare, lo stesso può considerarsi nullo. I contratti liberi (il cui nome per esteso è “contratti di locazione a canone libero”) sono il risultato di un libero accordo tra le parti interessate che convergono positivamente su tutti i punti che andranno a firmare, canone incluso.
Locazione concordata e agevolata
La legge sulla locazione prevede che i contratti concordati o agevolati devono avere una durata minima di tre anni. Prendendo come parametri di riferimento le fasce stabilite dagli accordi territoriali, e più specificamente i loro valori massimali e minimali, proprietari e inquilini si accordano sul canone, che deve essere compreso in tali fasce.
Definizione specifica dei contratti
Nel diritto commerciale definiamo col termine di locazione un particolare contratte in cui uno dei soggetti, detto locatore, si impegna a far usare al soggetto locatario un determinato bene, per un periodo determinato, riscuotendo in cambio un corrispettivo detto canone.
La legge specifica sui contratti di locazione è l'articolo 1571 del codice civile.
Esistono diverse figure di contratto, che possiamo distinguere in:
- locazione di beni mobili (ed in particolare di beni mobili registrati);
- locazione di beni immobili non urbani;
- locazione di beni immobili urbani.
Costituire un fondo patrimoniale
La circolare 4 giugno 2012, n. 20/E ha stabilito che il coniuge non proprietario di un immobile, può scegliere in maniera autonoma in merito alla cedolare secca relativa ai canoni compresi nel proprio fondo patrimoniale. La circolare, voluta dall'Agenzia delle entrate, è stata utile per chiarire una situazione finora rimasta confusa, relativa anche al caso in cui il contratto di locazione sia stipulato da un solo dei due coniugi.
Infatti, la stessa circolare continua mettendo in risalto il fatto che nel caso di cui sopra, gli effetti fiscali della locazione stipulata da un coniuge, vanno a toccare anche il comproprietario assente al momento della stipula. Questo significa la possibilità da parte di quest'ultimo di scegliere o meno il nuovo tipo di imposta.
Secondo quanto detto finora, sarà possibile per entrambi i coniugi, o per ognuno di loro, attraverso un atto pubblico, costituire un fondo patrimoniale, andando a destinare ad esso i beni immobili o quelli mobili che sono stati iscritti nei registri pubblici. Qui possono rientrare anche eventuali titoli di credito. Inoltre nel fondo patrimoniale può intervenire anche un soggetto terzo, previo testamento.
Da questo deriva che il reddito di entrambi coniugi, che utilizzano i beni di cui sopra per ovviare ai bisogni della famiglia, sarà fiscalmente considerato diviso a metà, a prescindere dalla modalità di costituzione del fondo patrimoniale stesso:
- per diritto di proprietà
- per riserva di proprietà
- per diritto reale sul bene
Imputazione del fondo patrimoniale e cedolare secca
Anche per quanto riguarda l'ambito della cedolare secca, il principio di imputazione del reddito previsto per il fondo, viene applicato senza tenere conto dei requisiti di proprietà dell'immobile: ciò significa che, qualora il coniuge lo voglia, può decidere in maniera svincolata dal titolare il tipo di applicazione di regime di cedolare secca relativo agli immobili ad uso abitativo.
Per effettuare la dichiarazione svincolata dal coniuge, il comproprietario deve presentare all'agenzia dell'entrate l'apposito modello 69, accompagnato dalla relativa documentazione che ne dimostri la comproprietarietà. In caso di passaggio a nuovo regime, il comproprietario dovrà comunicare tale decisione al conduttore via raccomandata, andando così a rinunciare a tutti i tipi di aggiornamento del canone.
Informazioni generali sulla cedolare
La cedolare secca è dunque un'imposta che va a sostituire l'IRPEF e le relative addizionali, l'imposta di registro e l'imposta di bollo. Inoltre, anche se lascia l'obbligo di versare l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione, può sostituire l’imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione, e l’imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto.
Requisiti per regolarizzare il modulo del contratto di locazione
Per poter esercitare l'opzione della cedolare secca, gli immobili devono soddisfare una serie di requisiti; pertanto possono essere dichiarate solo le unità abitative accatastate nelle categorie da A1 a A11 esclusa l’A10 (uffici o studi privati), e le relative pertinenze (solo se locate congiuntamente all’abitazione).
Se il contratto di locazione ha ad oggetto unità immobiliari abitative per le quali viene esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca e altri immobili per i quali non è esercitata l’opzione, l'imposta di registro sarà calcolata in questo modo:
- sui soli canoni riferiti agli immobili per i quali non è stata esercitata l’opzione
- sulla parte di canone imputabile a ciascun immobile in proporzione alla rendita, se il canone è stato pattuito unitariamente.
Speriamo di avervi chiarito tutto sul nuovo modulo per il contratto di locazione.
