Il mutuo ipotecario: cos’è e come funziona

Per chi è in procinto di acquistare un immobile la fase di analisi e scelta del finanziamento da prendere è fondamentale, soprattutto perchè si tratta di un investimento importante che nella maggior parte dei casi graverà sull’economia familiare a lungo termine.

Tra le varie opzioni di finanziamento troviamo la formula Mutuo Ipotecario, essenzialmente basato sulla garanzia di un’ipoteca che può essere applicata anche allo stesso immobile che si intende comprare. In genere viene erogato in base all’importo complessivo dell’immobile, per questo ha una durata che può arrivare anche fino a 20 anni e coprire anche l’80% del valore del bene. La banca in questo modo ha la certezza, se l’intestatario del mutuo non dovesse corrispondere la somma pattuita con il piano di ammortamento, di procedere con l’espropiazione dell’ immobile e la conseguente vendita al fine di recuperare il credito non corrisposto. Finchè il mutuario non ha restituito l’intera somma finanziata, per legge non è il proprietario del bene stesso.

Ci sono differenze tra prestito e mutuo ipotecario?

Molto spesso si fa confusione tra il Mutuo e il Prestito Ipotecario e anche gli Istituti di Credito tendono a non chiarire in modo esaustivo al cliente quali siano le sottili differenze. Cerchiamo di spiegarle in semplici parole. Il prestito può essere richiesto non soltanto per l’acquisto di un’immobile ma anche per destinazioni diverse come avviare una ristrutturazione, comprare un’automobile o semplicemente per avere una liquidità immediata, per questo motivo anche la durata e l’importo del finanziamento risultano più modeste. A favore c’è da dire che la richiesta non necessita di particolari garanzie da presentare alla banca, di contro i tassi di interesse non sono sempre favorevoli e non è possibile sfruttare gli sgravi fiscali (essendo questo un prestito destinato a beni secondari e non necessari). Il mutuo ipotecario invece è previsto per l’acquisto di un immobile con un piano di ammortamento di lunga durata anche in base alla cifra considerevole richiesta, prevede la possibilità di usufruire di sgravi fiscali dedicati all’acquisto degli immobili (in particolare se si tratta della prima casa) e di interessi a tassi vantaggiosi. Nel caso del prestito l’ipoteca viene applicata ad un immobile già in possesso del cliente, purchè il suo valore copra quello richiesto con il finanziamento (tetto massimo erogato 50.000 euro). Per il mutuo, come già anticipato, l’importo erogato è più ingente e spesso copre l’intero valore del bene e l’ipoteca viene sottoscritta sull’immobile in questione.

La documentazione richiesta dagli Istituti di Credito

Finalmente abbiamo trovato la casa dei nostri sogni e siamo decisi a procedere con l’acquisto. Dopo aver valutato le tipologie di finanziamento ci siamo orientati sul Mutuo Ipotecario, a questo punto quali sono i documenti necessari richiesti dalle Banche per valutare la fattibilità dell’erogazione? Sicuramente questa è la fase più difficile della trattativa perchè richiede notevole pazienza nel reperire tutta la documentazione e soprattutto è il passaggio chiave per finalizzare l’acquisto, se al termine della valutazione da parte della banca la nostra situazione economica non soddisfacesse i criteri richiesti, il finanziamento non verrebbe accordato.

Occorre innanzitutto presentare uno storico dell’immobile che desideriamo acquistare e su cui verrà in seguito sottoscritta l’ipoteca. In questo può esserci di grande aiuto l’agenzia immobiliare che ci ha seguito nella trattativa e che può fornire:

• planimetria della casa
• proposta di acquisto debitamente registrata
• documento che ne attesti l’agibilità e l’uso a scopo abitativo
• eventuali domande presentate (e relativi pagamenti) delle concessioni edilizie in caso di condoni
• perizia sull’immobile

Vanno presentati inoltre una serie di documenti personali del contraente del Mutuo Ipotecario e quelli relativi allo stato economico dello stesso e sono: stato di famiglia, residenza, documento di identità valido e certificato di stato libero. Nel caso di separazione o divorzio verranno richiesti al cliente anche tutti i documenti rilasciati dal Tribunale per accertare il decadimento della comunione dei beni e verificare se il contraente è tenuto a versare mensilmente eventuali assegni di mantenimento (in questo modo potrebbe non riuscire a sostenere la rata mensile di restituzione del finanziamento).

Per quanto riguarda la situazione economico - lavorativa, occorre presentare:

• la dichiarazione dei redditi
• ultime due buste paga (per verificare l’ammontare degli stipendi più recenti)
• per i liberi professionisti e titolari di aziende: iscrizione alla camera di commercio e bilancio fiscale dell’attività o iscrizione all’albo di appartenenza
• dichiarazione del datore di lavoro che accerti l’assunzione del cliente con un contratto di lavoro che sia a tempo indeterminato

In ultimo è bene ricordare che tutta la documentazione richiesta è necessaria alla Banca per accertare la capacità di restituzione del finanziamento da parte del cliente, pertanto l’importo mensile della rata del mutuo non potrà superare un terzo dello stipendio percepito e che anche l’età massima del cliente al termine del finanziamento dovrà essere di massimo 80 anni.