Mutuo affitto: scopri tutte le caratteristiche

Dopo aver parlato del contratto di locazione a canone agevolato e dell'affitto a canone libero, in questo articolo parleremo del cosiddetto "mutuo affitto": una formula nata in tempi recenti con la quale gli istituti di credito vengono incontro alle esigenze di quanti abbiano bisogno di un prestito ma che non possano permettersi di pagare interessi troppo alti.

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• La formula del mutuo affitto
• La rata crescente
• Suggerimenti per scegliere il tasso di interesse più conveniente
• Tasso fisso
• Un’alternativa alla banca: l’affitto con riscatto
• Cosa fare prima di procedere all'acquisto
• Conviene scegliere una cooperativa per la compravendita di immobili?
• Nuove norme sull’affitto
• Cosa inserire nel rogito notarile

La formula del mutuo affitto

Si tratta di un tipo di mutuo a tasso variabile e rata crescente che viene proposto da alcune banche. È il prodotto fatto su misura per chi vuole comprare casa invece di pagare l'affitto ed è disposto ad allungare o accorciare la durata del rimborso.
Le variazioni del tasso applicato al prestito determinano la variazione della sua durata, che può accorciarsi nel caso di diminuzione del tasso o allungarsi nel caso di aumento del tasso.

La quota eccedente

Qualora l'ammortamento del mutuo affitto non dovesse avvenire entro la durata massima contrattuale, sarà costituita, per il rimborso della quota eccedente, una maxi-rata; quest'ultima rata sarà comprensiva degli interessi e dell'intero capitale non ancora rimborsato.

Perché scegliere questo tipo di prestito

Questo sistema va scelto con molta cautela soprattutto se si prevede una durata superiore ai 10 - 15 anni; va infatti assolutamente evitato se vi è l'intenzione di non portarlo a termine o se si prevede di vendere la casa dopo qualche anno per comprarne magari una più grande o per trasferirsi altrove.

La rata crescente

I piani di ammortamento a rata 'crescente', hanno la caratteristica, soprattutto nei primi anni, di restituire il capitale mutuato molto lentamente. In questo modo ogni variazione del tasso ufficiale deciso dalla BCE e quindi alla variazione dell'Euribor, influisce sull'importo della rata in modo molto più pesante (essendo la rata composta per la maggior parte da interessi), rispetto a quanto influisce su un normale mutuo a tasso variabile.

Le categorie favorite

Il mutuo affitto è particolarmente indicato per quanti non possono richiedere un prestito con tassi fissi di interesse, come ad esempio le giovani coppie: la rata inferiore, compensata da una durata più lunga del mutuo (che può arrivare anche a 30 anni), consentono infatti pagamenti mensili più leggeri.

Suggerimenti per scegliere il tasso di interesse più conveniente

Il tasso di interesse è una delle misure più importanti da considerare al momento della stipula di un mutuo, in modo da evitare di trovarsi con problemi nel futuro: questo è infatti uno dei fattori che stabilisce il costo di un mutuo.
Questo viene determinato secondo diversi parametri che sono fissati in base ai mercati finanziari e monetari, ai quali gli istituti di credito ci aggiungono una maggiorazione chiamata spread, che rappresenta la differenza tra il parametro a cui ci si riferisce ed il tasso applicato.

Come abbiamo visto, nel caso del tasso variabile il parametro preso in considerazione è l’Euribor, il tasso ufficiale, fissato dalla BCE; nel caso invece del tasso fisso il parametro preso in considerazione è l’Eurirs.

Quando si sceglie il tasso di interesse di un mutuo è importante tenere presente la situazione economica del mercato, considerando i possibili sviluppi, confrontando le proposte dei diversi intermediari. È quindi importante informarsi sul web paragonando le varie proposte, consultando i fogli comparativi ed informativi.
È molto importante inoltre valutare il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), una componente determinante, che rappresenta in poche parole il costo complessivo di un mutuo, visto che comprende il tasso di interesse e le altre voci di spesa. 

Tasso fisso

Oggi è possibile richiedere in banca anche un mutuo della tipologia di cui stiamo parlando a tasso fisso: è prevista una rata mensile dell’importo stabilito al momento della stipula del contratto e un aumento ogni 5 anni. Con il tasso fisso si ha la certezza che il questo rimanga identico per tutta la durata del contratto e il rimborso sarà crescente, a partire da piccole rate.

Questo tipo di prestito è utile a chi vuole pianificare il proprio bilancio familiare e avere una certezza nel tempo della spesa da sostenere, in base alle proprie disponibilità economiche. In particolare va incontro all’esigenza di chi vuole iniziare ad avere un mutuo facilitandolo a pagare una rata pià bassa all’inizio del finanziamento.

Caratteristiche

Nello specifico, è possibile richiedere un finanziamento per un importo massimo fino al 80% del valore dell’immobile, fino al 75% se prima casa.
La durata del finanziamento può essere di 20, 25 o 30 anni con una rata mensile già stabilita dal contratto con un incremento del 10% ogni 5 anni. Il tasso, come già detto, rimane fisso per tutta la durata del finanziamento.
In cao di disponibilità economica, è possibile estinguere il mutuo prima della data fissata come fine finanziamento in maniera gratuita.

Chi può richiedere il mutuo

Per per poter richiede ed ottenere un mutuo, la banca esige il possesso di determinati requisiti importanti:

• avere almeno 18 anni;
• essere residenti in Italia, Città del Vaticano o Repubblica di San Marino;
• chi non ha la cittadinanza italiana deve risiedere in Italia da almeno 5 anni;
• avere un contratto a tempo indeterminato e i liberi professionisti

Un’alternativa alla banca: l’affitto con riscatto

Chi non vuole rivolgersi alla banca, ma vuole acquistare una casa, può ricorrere ad un “affitto con riscatto”. Si tratta di un nuovo tipo di contratto, a metà tra la locazione e l’acquisto e consiste nel pagare una quota d’affitto più alta del normale per un periodo stabilito alla fine del quale la casa diventa di proprietà. In questo modo, si evita di pagare spese di istruttoria e interesse sulle rate alla banca, ma sarà importante, per la tutela di entrambe le parti, rivolgersi ad un notaio stabilire tutte le condizioni.

Cosa fare prima di procedere all'acquisto

In prima istanza è consigliabile far esaminare al notaio, che si occuperà del nostro rogito notarile, la situazione del nostro immobile (non ci devono essere ipoteche). Se l’appartamento è in corso di costruzione è poi molto importante appurare che il costruttore abbia la concessione per il lavoro che sta svolgendo e verificare che la planimetria rispecchi il reale stato dell’immobile oggetto di compravendita.

È di estrema importanza accertarsi che l’immobile non nasca in un area tutelata mentre se si vogliono evitare inconvenienti è bene accertarsi che le spese condominiali siano state pagate nella giusta misura. Bisogna scegliere un mutuo che consenta la rinegoziazione o la conversione parziale in un altro prodotto finanziario della banca, prima di effettuare il fatidico passo del rogito notarile.

Si sottolinea dunque come permutare due immobili abbia un netto vantaggio fiscale. Le imposte vengono pagate solo sull’immobile di valore più elevato e quindi divise a metà. Se si acquista una casa su due piani è importante che nella concessione edilizia e nell’atto di vendita il piano interrato sia indicato come tavernetta (in caso contrario non si potrebbe poi modificarne la destinazione).

I compiti del venditore

Per quel che concerne i compiti del venditore: deve allegare all’atto di vendita dell’immobile, oltre il certificato di abitabilità, anche la dichiarazione di conformità degli impianti. Per calcolare la superficie commerciale dell’immobile oggetto di compravendita occorretener conto anche della superficie occupata in pianta dalle pareti divisorie e dai muri esterni mentre il box auto deve essere calcolato a parte.

Conviene scegliere una cooperativa per la compravendita di immobili?

Intraprendere una compravendita con una cooperativa comporta un costo più basso. Con le cooperative a proprietà divisa gli acquirenti soci sono considerati dei normali condomini mentre nelle cooperative a proprietà indivisa ai soci è riconosciuto solo il diritto di godere della casa, che non potranno mai vendere.

Quando si stipula il contratto di compravendita con un costruttore che per eseguire l’edificazione ha chiesto un prestito, viene inserita una clausola: l’acquirente si impegna a pagare una parte del mutuo che ha contratto il venditore. Vi consigliamo di esaminare attentamente ogni clausola, prima di procedere con il rogito notarile.

Acquisto o affitto?

E’ il vero dilemma quando si entra nell’ordine di idee di prendere un immobile. La differenza è netta e molto dipende dalla somma che si può investire. Negli ultimi anni, causa la crisi economica, sia il prezzo delle case che degli affitti è diminuito ma ciò non ha consentito un aumento delle richieste da parte dei cittadini. Questo perchè l’alta disoccupazione e il licenziamento dei lavoratori ha tolto un’entrata importante e come si sa le banche difficilmente accettano mutui senza la garanzia di più postille. Così il mercato si è bloccato: da una parte case invendute, con proprietari che non incassavano nulla, e dall’altra cittadini che non potevano permettersi l’acquisto di una casa, il vero sogno di tutti gli italiani. La situazione si complica di più quando in ballo ci sono i single, che con il loro stipendio (poco sopra i 1000 euro) non possono permettersi nè un affitto nè tantomeno un mutuo, che andrebbe a divorare gran parte del guadagno mensile, tra retta, bollette e spese quotidiane. Ecco che il Governo Renzi ha cercato di dare un impulso al mercato immobilare tramite le nuove norme.

Nuove norme sull’affitto

Dalla nuova legge c’è un importante capitolo sul settore casa. Chi infatti compra casa e l’affitta per un periodo uguale a otto anni a canone concordato, avrà delle agevolazioni fiscali. La misura varata serve proprio per incentivare il settore, da troppo tempo in stagnazione. Nell’ultimo periodo, i prezzi degli affitti sono scesi di circa l’1% nelle grandi metropoli urbane anche se questo indicatore non ha granchè migliorato la situazione abitativa soprattutto in quei casi dove il cittadino non ha un lavoro fisso o un guadagno decente. L’ultimo mese dell’anno, infine, sarà anche quello dei pagamenti delle infinite tasse che circolano sugli immobili: dall’Imu alla Tasi (tassa sui servizi indivisibili) per finire alla Tari (la tassa sui rifiuti). Una sostanziale novità riguarda proprio la Tasi visto che dovrà essere pagata anche da coloro i quali si trovano in affitto, in una percentuale da dividere con il proprietario di casa. Una jungla di tasse che il Governo vorrebbe unificare in un’unica imposta anche se il progetto è solo alle fase iniziali e dovrà superare i tanti ostacoli tipici della nostra burocrazia. Sicuramente una semplificazione legislativa in materia è necessaria per non mandare in confusione migliaia di cittadini.

L'ultima fase della compravendita è la firma dell'atto notarile, comunemente chiamato rogito notarile. Il rogito notarile è il contratto definitivo che consente di trasferire la proprietà immobiliare; esso va presentato in forma scritta e va redatto da un notaio.

Cosa inserire nel rogito notarile

L'atto deve contenere

• l’indicazione del precedente passaggio di proprietà;
• l’indicazione dei vincoli e dei limiti, con eventuali servitù attive o passive insistenti sull'immobile;
• l'identificazione corretta del bene venduto, le coerenze (le proprietà con cui confina) i dati catastali;
• disegni comprendenti anche gli accessori (cantina, solaio, box, ecc.);
• le clausole contenute nel contratto preliminare, integrate, se necessari,o da ulteriori precisazioni

 Chi redige il documento?

Il rogito notarile può essere sia stilato da un notaio che redatto in forma privata e solo dopo essere trascritto da un notaio.
Nel primo caso, si parla di atto pubblico, quindi di un documento che dev'essere redatto (in italiano, anche se possibile farlo anche in inglese) da un notaio oppure da un collaboratore ma dev'essere il notaio stesso che lo legge alle parti. Entrambe devono essere presenti davanti a questi contemporaneamente e devono firmare in quell'occasione. Il documento viene custodito negli archivi notarili.

Nel secondo caso, la redazione privata può essere compiuta anche a prescindere dalla presenza del notaio anche se la sua autenticazione, posteriore, è comunque necessaria. Questo documento può esser custodito dalle parti e non dal notaio.

In entrambi i casi, tuttavia, occorre che l'atto venga trascritto dal notaio, pena l'annullamento dell'atto. In caso, infatti, di contestazione vale la posizione di chi ha fatto trascrivere per primo l'atto.

Dopo la registrazione del rogito notarile presso il registro immobiliare, una copia dell'atto verrà consegnata alle parti, mentre l'originale sarà conservata e custodita dal notaio. Al momento della firma dell'atto, sarà corrisposto al notaio il suo onorario compreso il rimborso delle imposte, tasse, diritti, e altre spese conseguenti alla compravendita. L'Onorario del Notaio è rapportato al valore dell'immobile.

Documento di rogito nullo

Tuttavia, sono disciplinati dalla legge – in particolare, dal Codice Civile – casi in cui il rogito notarile è nullo o annullabile.
L'ipotesi di nullità di avvera quando il contratto viene stipulato contravvenendo alla legge (ad esempio quando la struttura dell'immobile non corrisponde alla planimetria catastale).
L'ipotesi di annullabilità, invece, si ha in presenza del vizio del consenso ovvero quando una delle parti non conosce un'informazione sull'immobile che ne avrebbe influenzato le decisioni.

Interessante è l'ipotesi di applicazione dell'usucapione. Se una delle parti ha acquistato da una figura diversa dal proprietario – e nessuno ne è al corrente – è ancora tutelato nell'acquisto: può maturare comunque l'usucapione se nessuno denuncia l'atto.

Si ricorda, in ogni caso, che il notaio ha una responsabilità contrattuale (che vale dalla data di stipula sino ai 10 anni successivi) con i clienti, mentre rispetto ad altri può applicare una responsabilità extracontrattuale.

È infine obbligato a chiedere ai clienti se ritengono di dover operare una visura catastale o ipotecaria.

Le spese per il rogito

Tutte le spese sono completamente a carico dell'acquirente; le imposte vengono calcolate sul valore catastale dell'immobile, con obbligo di indicare nell'atto notarile il prezzo effettivamente pagato.

In ogni caso, se l'acquirente può avvantaggiarsi degli sgravi fiscali da “prima casa”, può dichiarare anche le spese relative al notaio sulle quali avrà uno sconto del 30%.

Se ti è piaciuto questo articolo, leggi anche la nostra guida sulla fideiussione per l’affitto e quello sulla disdetta di affitto.