Nella situazione economica italiana, molte più persone ricorrono all’affitto di un immobile ad uso abitativo non potendosi permettere l’acquisto di una casa propria. Esistono però anche casi di recesso del contratto di locazione e su questo campo ci sono molte regole e leggi da sapere.

Come effettuare la recessione della locazione

Il recesso del contratto di locazione può essere effettuato sia dal proprietario che dall’inquilino ma esistono diverse procedure e informazioni da sapere che cambiano da contratto a contratto. Per i contratti d’affitto ci sono due forme di rinnovo, il 4+4 e il 3+2; di solito il recesso avviene alla fine del secondo rinnovo ma in determinate condizioni il diniego può avvenire prima.

Queste condizioni sono per il proprietario:

  • cambio uso dell’immobile per motivi professionali o commerciali
  • utilizzo dell’immobile per sé o per la propria famiglia

e per l’inquilino:

  • disponibilità di affittare un alloggio sempre nello stesso comune
  • l’inquilino non alloggia in maniera continuativa nell’immobile affittato

Per rescindere la locazione, si deve inviare una lettera contenente la disdetta del contratto d’affitto a mezzo raccomandata A/R entro sei mesi se il contratto è del tipo 4+4 o tre mesi se il contratto in essere è di tipo transitorio. Il proprietario non può rompere il contratto se non rispettando le condizioni poste dalla legge mentre l’inquilino può recedere dal proprio contratto di locazione in qualsiasi momento, qualora ricorrano gravi motivi. Questo avviene perchè il legislatore, nonostante i dubbi di costituzionalità avanzati dai locatari, ha preferito tutelare la parte debole nel contratto, ossia l’affittuario.

In caso di risoluzione anticipata, il proprietario è tenuto a pagare, tramite modello F23, l’imposta di registro per la disdetta anticipata del contratto. In questo caso, generalmente l’imposta viene divisa tra conduttore e locatario ma qualora ciò non si verificasse, sarà il proprietario a dover corrispondere tale somma all’Agenzia delle Entrate. Per i casi di uso foresteria, ossia appartamenti presi dalle società per far alloggiare un proprio dipendente, il recesso va comunicato entro la data stipulata nel contratto che di solito è fissata in tre mesi prima della scadeza. Da aggiungere che l’uso foresteria è ben diverso dalle altre tipologie contrattuali perchè prevede tre parti interessate nell’accordo: proprietario, azienda (che ha personalità giuridica) e personale che concretamente lavorerà presso il locale. L’uso foresteria inoltre permette una serie di agevolazioni fiscali sia per il conduttore che per il locatario.

Cliccando qui potete trovare un fac simile del recesso del contratto.

Come si difende il proprietario?

Il locatario ha diversi strumenti per difendersi dalla rottura anticipata del contratto da parte del conduttore. Ecco quali sono: affidarsi ad agenzie immobiliari per la ricerca dell’inquilino (all’azienda che funge da intermediario andrà corrisposto una parcella variabile, circa del 10%); avere una polizza assicurativa per proteggersi da mancati pagamenti; risoluzione del contratto per morosità; per quanto riguarda la rottura anticipata, il conduttore è tenuto a pagare l’affitto fino alla data in cui lascerà l’immobile; nel caso di ritardi di pagamento, la legge prevede un periodo di venti giorni concessi all’inquilino per saldare le mensilità arretrate.

Recesso locazione, il rovescio della medaglia

La crisi economica che sta colpendo il mondo sta avendo forti ripercussioni anche in Italia sul campo dei canoni d’affitti degli esercizi commerciali. A Catania più del 25% dei negozianti ha chiesto di rescindere l'affitto, poichè sono strozzati da costi troppo alti, aumentati in alcuni casi anche del 37%. Gli stessi esercenti hanno chiesto un intervento degli Enti Locali per porre rimedio a una situazione che vedrà molte botteghe chiudere le saracinesche (si parla di un negozio su quattro in Via Etna).

Non è un caso quindi che la morosità in Italia sia aumentata enormemente (soprattutto la morosità incolpevole), tanto che la metà degli inquilini è in ritardo con l’affitto mensile da pagare. A riguardo, i proprietari possono scegliere diverse vie, come la trattazione o la negoziazione delle rate da pagare, il sollecito, l’ingiunzione fino ad arrivare alla decisione drastica, lo sfratto.

Sulla morosità incolpevole, il Governo ha stanziato un fondo per aiutare quei cittadini che non riescono a pagare l’affitto perchè sono stati licenziati o perchè per causa di forza maggiore non hanno più i soldi per saldare le mensilità pregresse. Inoltre, l’esecutivo Renzi ha varato delle misure per incentivare il mercato immobiliare, come per esempio la possibilità di concedere benefici fiscali (fino al 20%) a chi compra casa e l’affitta per un lasso di tempo uguale a otto anni a un canone concordato. Il Premier con questa misura cerca di far uscire dallo stagno questo settore che è rimasto impantanato negli ultimi anni dopo lo scoppio della crisi economica.

Come effettuare la risoluzione dell'accordo

La risoluzione del protocollo di locazione può essere proposta sia dal locatore che dal conduttore, seppur con modalità e cause differenti. Di norma per proporla, sia nel caso del locatore che del conduttore, sono previsti almeno sei mesi di preavviso, e la proposta di risoluzione deve essere recapitata alla controparte in forma scritta, possibilmente mediante raccomandata con ricevuta di ritorno; ma è rimessa alla volontà contrattuale delle parti prevedere tempistiche differenti che risultino dal contratto.

Risoluzione da parte del locatore

La risoluzione può essere proposta dal locatore al verificarsi di determinati eventi, tassativamente previsti dal contratto. In ogni tipologia di accordo che abbiamo firmato, sin dai tempi dell’Università, erano presenti delle clausole che prevedevano la possibilità da parte del locatore di proporre la risoluzione, o che prevedevano una risoluzione del contratto di locazione di diritto: tipico è il caso in cui il conduttore non paga nei tempi previsti nel contratto la quota mensile d’affitto, avvenimento che permette al locatore di proporre risoluzione di diritto del documento di locazione. Normalmente le formule di locazione prevedono contratti con rinnovo automatico, salva diversa volontà espressa dalle parti, è il caso dei contratti 3+2 o 4+4.

Qualora le parti non concordino sul rinnovo, non è necessaria la formalizzazione di una risoluzione del documento. Infine è fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore qualora intenda vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità previste dall’art. 3 L.431/98.

Risoluzione del conduttore

Al conduttore è riconosciuto un più semplice obbligo per la risoluzione del documento: avrà, infatti, facoltà di recedere per gravi motivi, inviando al locatore lettera raccomanda con ricevuta di ritorno con un anticipo di almeno sei mesi. Solo questa condizione deve essere soddisfatta.

Importante sottolineare che qualora il conduttore intenda proporre la fine del rapporto, le mensilità rimanenti dovranno essere interamente pagate, non sarà quindi possibile intaccare le caparre versate al momento della stipula del documento di locazione, poiché se si procedesse in questa direzione, la tutela economica di cui gode il locatore per gli eventuali danni recati all’immobile nel periodo, verrebbe meno.



Potrebbe interessarti

Tipi di contratti di affitto: conosci vantaggi fiscali e oneri

Attualmente, se si vuole prendere in affitto un locale adibito ad abitazione, è necessario sottoscrivere un contrattocon il padrone di casa o con l'organizzazione proprietaria dell'immobile.

Leggi tutto...

Fideiussione per affitto: garanzia di pagamento

Recentemente la fideiussione personale ha soppiantato quasi completamente le vecchie cauzioni che i padroni di casa chiedevano per l’affitto degli appartamenti o dei locali commerciali.

Leggi tutto...

Cosa significa affitto a canone libero? Scopri le caratteristiche

Le locazioni a canone libero durano formalmente 4 anni, ma nella maggioranza dei casi, arrivano fino agli 8. In caso di mancanza di disdetta motivata da precise ragioni imposte dalla legge, il periodo di locazione è infatti automaticamente rinnovato, per la prima volta, di altri 4 anni.

Leggi tutto...

Contratto di affitto con cedolare secca: tutte le caratteristiche

La locazione di un immobile, ma anche di una semplice stanza, soprattutto se si tratta di studenti, necessita sempre e obbligatoriamente della regolare registrazione di un contratto. Nel caso di affitti a studenti questo spesso non accade; ogni anno infatti sono numerosi i ragazzi che pagano l'affitto del proprio posto letto in nero.

Leggi tutto...

Moduli contratti di locazione: tutte le novità!

Dal 1° luglio 2010 è stato realizzato il nuovo Modello 69, per la registrazione dei contratti di locazione e affitto e per i contratti di comodato.

Leggi tutto...

I più condivisi

Acquisto terreni edificabili: come funziona la compravendita

La possibilità di edificare su un terreno dipende dalla destinazione prevista per tale area nel piano regolatore generale del Comune in cui è situato. L'acquisto di terreni edificabili, quindi, segue una precisa regolamentazione.

Leggi tutto...

Accollo mutuo esistente: di cosa stiamo parlando?

Quando si vuole acquistare un immobile sempre più spesso accade che, ciò che si vuole acquistare abbia già un mutuo acceso dall'attuale venditore oppure, nei casi in cui si decide di acquistare un immobile nuovo dall'impresa che abbia richiesto un finanziamento per erigere il fabbricato.

Leggi tutto...

Vendo casa: i 5 errori di chi lo fa senza l’aiuto di un’agenzia

Spesso si pensa che dire ‘vendo casa’ e pubblicare qualche annuncio qua e là sia sufficiente per trasformare in denaro sonante il vecchio immobile della nonna, la casetta al mare o l’appartamento oramai diventato troppo piccolo per una famiglia in via di espansione.

Leggi tutto...

Valore catastale della casa: guida al calcolo!

Il valore catastale di un immobile ha notevole rilevanza sia nel caso di compravendita, sia ai fini della definizione dell’imponibile IMU. La Legge Finanziaria del 2006 ha stabilito che, nel caso di trasferimento di proprietà di immobili a uso abitativo e delle relative pertinenze si venga tassati in base al valore catastale, anziché al corrispettivo patteggiato tra le parti e iscritto nell’atto notarile.

Leggi tutto...

Mutui al 100%: tutto quello che c’è da sapere

Fino a qualche anno fa e più precisamente quando ancora non c’era stata la crisi del mercato delle compravendite in ambito immobiliare, il mutuo a copertura totale del valore dell'immobile, era facilmente offerto dagli istituti di credito.

Leggi tutto...

Leggi anche...

Il Catasto dei fabbricati: tutte le informazioni

 

Il Catasto dei Fabbricati (C.d.F.) è nato dopo alcune disposizioni normative in materia di accatastamento dei fabbricati e costituisce uno sviluppo del Nuovo Catasto Edilizio Urbano (N.C.E.U.).

Leggi tutto...

Leggi anche...

Mercatone Uno: prodotti in convenienza, assortimento e qualità

Mercatone Uno è una delle più importanti realtà italiane nel settore della Grande Distribuzione e della vendita di mobili e complementi d’arredo, oltre ad offrire un vasto assortimento di prodotti per la casa. Nato nel 1983, oggi Mercatone Uno conta più di 100 punti vendita in tutto il territorio nazionale

Leggi tutto...

Leggi anche...

Leggere la bolletta: quanto costa l’energia elettrica

La lettura della bolletta dell’energia elettrica è spesso un vero e proprio rompicapo. Se aggiungiamo poi concetti difficili, come ad esempio l’adesione al Mercato Libero o al servizio di maggior tutela voluto dallo Stato, le cose si complicano ulteriormente. Anche perché in teoria il servizio appena citato dovrebbe mantenere basse le bollette, ma spesso non è così. La prima cosa da fare quando si legge la bolletta consiste nello scorporare i vari elementi che ci portano alla cifra finale. 

Leggi tutto...
Go to Top