Nella situazione economica italiana, molte più persone ricorrono all’affitto di un immobile ad uso abitativo non potendosi permettere l’acquisto di una casa propria. Esistono però anche casi di recesso del contratto di locazione e su questo campo ci sono molte regole e leggi da sapere.

Come effettuare la recessione della locazione

Il recesso del contratto di locazione può essere effettuato sia dal proprietario che dall’inquilino ma esistono diverse procedure e informazioni da sapere che cambiano da contratto a contratto. Per i contratti d’affitto ci sono due forme di rinnovo, il 4+4 e il 3+2; di solito il recesso avviene alla fine del secondo rinnovo ma in determinate condizioni il diniego può avvenire prima.

Queste condizioni sono per il proprietario:

  • cambio uso dell’immobile per motivi professionali o commerciali
  • utilizzo dell’immobile per sé o per la propria famiglia

e per l’inquilino:

  • disponibilità di affittare un alloggio sempre nello stesso comune
  • l’inquilino non alloggia in maniera continuativa nell’immobile affittato

Per rescindere la locazione, si deve inviare una lettera contenente la disdetta del contratto d’affitto a mezzo raccomandata A/R entro sei mesi se il contratto è del tipo 4+4 o tre mesi se il contratto in essere è di tipo transitorio. Il proprietario non può rompere il contratto se non rispettando le condizioni poste dalla legge mentre l’inquilino può recedere dal proprio contratto di locazione in qualsiasi momento, qualora ricorrano gravi motivi. Questo avviene perchè il legislatore, nonostante i dubbi di costituzionalità avanzati dai locatari, ha preferito tutelare la parte debole nel contratto, ossia l’affittuario.

In caso di risoluzione anticipata, il proprietario è tenuto a pagare, tramite modello F23, l’imposta di registro per la disdetta anticipata del contratto. In questo caso, generalmente l’imposta viene divisa tra conduttore e locatario ma qualora ciò non si verificasse, sarà il proprietario a dover corrispondere tale somma all’Agenzia delle Entrate. Per i casi di uso foresteria, ossia appartamenti presi dalle società per far alloggiare un proprio dipendente, il recesso va comunicato entro la data stipulata nel contratto che di solito è fissata in tre mesi prima della scadeza. Da aggiungere che l’uso foresteria è ben diverso dalle altre tipologie contrattuali perchè prevede tre parti interessate nell’accordo: proprietario, azienda (che ha personalità giuridica) e personale che concretamente lavorerà presso il locale. L’uso foresteria inoltre permette una serie di agevolazioni fiscali sia per il conduttore che per il locatario.

Cliccando qui potete trovare un fac simile del recesso del contratto.

Come si difende il proprietario?

Il locatario ha diversi strumenti per difendersi dalla rottura anticipata del contratto da parte del conduttore. Ecco quali sono: affidarsi ad agenzie immobiliari per la ricerca dell’inquilino (all’azienda che funge da intermediario andrà corrisposto una parcella variabile, circa del 10%); avere una polizza assicurativa per proteggersi da mancati pagamenti; risoluzione del contratto per morosità; per quanto riguarda la rottura anticipata, il conduttore è tenuto a pagare l’affitto fino alla data in cui lascerà l’immobile; nel caso di ritardi di pagamento, la legge prevede un periodo di venti giorni concessi all’inquilino per saldare le mensilità arretrate.

Recesso locazione, il rovescio della medaglia

La crisi economica che sta colpendo il mondo sta avendo forti ripercussioni anche in Italia sul campo dei canoni d’affitti degli esercizi commerciali. A Catania più del 25% dei negozianti ha chiesto di rescindere l'affitto, poichè sono strozzati da costi troppo alti, aumentati in alcuni casi anche del 37%. Gli stessi esercenti hanno chiesto un intervento degli Enti Locali per porre rimedio a una situazione che vedrà molte botteghe chiudere le saracinesche (si parla di un negozio su quattro in Via Etna).

Non è un caso quindi che la morosità in Italia sia aumentata enormemente (soprattutto la morosità incolpevole), tanto che la metà degli inquilini è in ritardo con l’affitto mensile da pagare. A riguardo, i proprietari possono scegliere diverse vie, come la trattazione o la negoziazione delle rate da pagare, il sollecito, l’ingiunzione fino ad arrivare alla decisione drastica, lo sfratto.

Sulla morosità incolpevole, il Governo ha stanziato un fondo per aiutare quei cittadini che non riescono a pagare l’affitto perchè sono stati licenziati o perchè per causa di forza maggiore non hanno più i soldi per saldare le mensilità pregresse. Inoltre, l’esecutivo Renzi ha varato delle misure per incentivare il mercato immobiliare, come per esempio la possibilità di concedere benefici fiscali (fino al 20%) a chi compra casa e l’affitta per un lasso di tempo uguale a otto anni a un canone concordato. Il Premier con questa misura cerca di far uscire dallo stagno questo settore che è rimasto impantanato negli ultimi anni dopo lo scoppio della crisi economica.

Come effettuare la risoluzione dell'accordo

La risoluzione del protocollo di locazione può essere proposta sia dal locatore che dal conduttore, seppur con modalità e cause differenti. Di norma per proporla, sia nel caso del locatore che del conduttore, sono previsti almeno sei mesi di preavviso, e la proposta di risoluzione deve essere recapitata alla controparte in forma scritta, possibilmente mediante raccomandata con ricevuta di ritorno; ma è rimessa alla volontà contrattuale delle parti prevedere tempistiche differenti che risultino dal contratto.

Risoluzione da parte del locatore

La risoluzione può essere proposta dal locatore al verificarsi di determinati eventi, tassativamente previsti dal contratto. In ogni tipologia di accordo che abbiamo firmato, sin dai tempi dell’Università, erano presenti delle clausole che prevedevano la possibilità da parte del locatore di proporre la risoluzione, o che prevedevano una risoluzione del contratto di locazione di diritto: tipico è il caso in cui il conduttore non paga nei tempi previsti nel contratto la quota mensile d’affitto, avvenimento che permette al locatore di proporre risoluzione di diritto del documento di locazione. Normalmente le formule di locazione prevedono contratti con rinnovo automatico, salva diversa volontà espressa dalle parti, è il caso dei contratti 3+2 o 4+4.

Qualora le parti non concordino sul rinnovo, non è necessaria la formalizzazione di una risoluzione del documento. Infine è fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore qualora intenda vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità previste dall’art. 3 L.431/98.

Risoluzione del conduttore

Al conduttore è riconosciuto un più semplice obbligo per la risoluzione del documento: avrà, infatti, facoltà di recedere per gravi motivi, inviando al locatore lettera raccomanda con ricevuta di ritorno con un anticipo di almeno sei mesi. Solo questa condizione deve essere soddisfatta.

Importante sottolineare che qualora il conduttore intenda proporre la fine del rapporto, le mensilità rimanenti dovranno essere interamente pagate, non sarà quindi possibile intaccare le caparre versate al momento della stipula del documento di locazione, poiché se si procedesse in questa direzione, la tutela economica di cui gode il locatore per gli eventuali danni recati all’immobile nel periodo, verrebbe meno.





Potrebbe interessarti

Affittare la prima casa: ragioniamo sulla perdita di agevolazioni

Con 10 miliardi di tagli sulle agevolazioni fiscali per la prima abitazione la manovra finanziaria va a colpire praticamente tutti: dal proprietario che intende ristrutturare l’abitato all’affittuario. Per quanto riguarda i contratti di locazione della prima casa tuttavia, quanti l’abbiano stipulato potranno ancora contare su questi privilegi.

Leggi tutto...

Tipi di contratti di affitto: conosci vantaggi fiscali e oneri

Attualmente, se si vuole prendere in affitto un locale adibito ad abitazione, è necessario sottoscrivere un contrattocon il padrone di casa o con l'organizzazione proprietaria dell'immobile.

Leggi tutto...

Mutuo affitto: scopri tutte le caratteristiche

Il cosiddetto "mutuo affitto" è una formula nata in tempi recenti con la quale gli istituti di credito vengono incontro alle esigenze di quanti abbiano bisogno di un prestito ma che non possano permettersi di pagare interessi troppo alti.

Leggi tutto...

Diritti e doveri del conduttore e del proprietario

In un contratto di affitto di un' abitazione vi sono doveri e diritti sia da parte del proprietario (locatore) dell'immobile sia da parte di chi invece usufruisce per un periodo (inquilino /conduttore) , opportunamente regolato, dell'immobile stesso.

Leggi tutto...

Self Storage a Milano (e in Lombardia): quali contattare?

In questo modo, il servizio di self storage di Milano e della Lombardia viene incontro alle esigenze individuali o delle aziende, fungendo da deposito extra per gli eccessi di materiale o di archivio.

Leggi tutto...

Non bloccare la Pubblicità

Il tuo Browser blocca la nostra pubblicità? Ti chiediamo gentilmente di disattivare questo blocco. Per noi risulta di vitale importanza mostrarti degli spazi pubblicitari. Non ti mostreremo un numero sproporzionato di banner né faremo in modo che la tua esperienza sul nostro sito ne risenta in alcun modo.Ti invitiamo dunque ad aggiungere il nostro sito tra quelli esclusi dal Blocco della tua estensione e a ricaricare la pagina. Grazie!

Ricarica la Pagina

Avviso sul Copyright

I contenuti di questo sito web sono protetti da Copyright. Ti invitiamo gentilmente a non duplicarli e a scriverci a info [@] elamedia.it se hai intenzione di usufruire dei servizi erogati dalla nostra Redazione.

Protected by Copyscape

I più condivisi

Rogito notarile per la compravendita immobili: come effettuarlo?

Comprare un immobile non è come acquistare qualsiasi altra cosa. Si tratta di una scelta che può cambiare la vita (la nostra e quella della nostra famiglia). Logico dunque che si tratti di un qualcosa di davvero importante; un qualcosa a cui prestare molta attenzione. Di seguito riportiamo alcuni consigli per affrontare nel modo giusta una compravendita di immobili.

Leggi tutto...

Legge estinzione del mutuo: le novità di Bersani e Tremonti

A prescindere dal tasso scelto in occasione dell'accensione, è il sogno di tutti i clienti quello di procedere all'estinzione del mutuo anticipata e chiudere questo capitolo della loro vita. Ma quando si può richiedere l'estinzione del finanziamento, secondo la legge Tremonti e quando conviene?

Leggi tutto...

Compravendita tra privati: quali sono le imposte?

Quando si effettua una compravendita di una casa, le imposte da pagare vanno calcolate in modo diverso a seconda del tipo di acquisto: da privato o da costruttore. Chi decide di acquistare da un privato (o comunque da un soggetto diverso dall'impresa costruttrice) potrà pagare le imposte di registro, che saranno interamente dichiarate nell'atto di compravendita.

Leggi tutto...

Il tasso misto applicato ai mutui

L’acquisto di un immobile e la conseguente richiesta di un mutuo, comporta un’attenta valutazione e analisi delle varie offerte proposte dagli istituti di credito. L’aspetto fondamentale da tenere in considerazione prima della sottoscrizione, è sicuramente dato dalla scelta del tasso d’interesse che verrà applicato al piano di ammortamento.

Leggi tutto...

Plusvalenza della seconda casa, come procedere?

Per plusvalenza si intende l’aumento del valore di un immobile verificatosi nel tempo trascorso fra acquisto e vendita. Dal punto di vista fiscale, si considera questo aumento di valore come indice di una maggiore capacità contributiva, che viene tassato attraverso imposte dirette. Oltre alla vendita della prima, si applica la plusvalenza sulla seconda casa. Ecco come calcolarla.

Leggi tutto...

Leggi anche...

DIA e SCIA: conosci le differenze?

Un immobile che debba essere demolito o soggetto a lavori di restauro o ampliamento, richiede che il proprietario comunichi all’amministrazione competente l’intenzione ad avviare i lavori, tramite specifiche procedure.

Leggi tutto...

Leggi anche...

Voltura Acea: procedura e dati necessari

Acea Energia è la società del Gruppo AceaElectrabel che fornisce ai clienti finali energia elettrica, gas e servizi correlati.

Leggi tutto...
Go to Top