Mercato immobiliare: considerazioni sull'andamento negli ultimi anni

Per il 2019, gli esperti del mercato immobiliare hanno previsto prezzi in crescita in tutta Europa, per una tendenza che dovrebbe riguardare anche il nostro Paese, anche se in misura più contenuta. Stando alle analisi fornite da Standard and Poors, i prezzi delle abitazioni del Vecchio Continente conosceranno un aumento deciso nel 2021, in virtù di condizioni finanziarie ed economiche tali da sostenere la domanda.

Se è vero che la congiuntura macro si caratterizza per un certo rallentamento, è altrettanto innegabile un aumento complessivo dei salari, che deve essere considerato insieme con i tassi dei mutui favorevoli, viste le decisioni assunte dalla Bank of England e dalla Banca Centrale Europea. Ecco perché si potrebbe verificare un rialzo delle quotazioni in conseguenza della crescita della domanda: quotazioni che, in ogni caso, per ora sono ancora inferiori rispetto a quelle precedenti al 2008, almeno nella maggior parte degli Stati della Ue.

La situazione in Italia

Gli analisti per il nostro Paese si attendono sì una crescita dei prezzi, ma comunque graduale: per il 2019 si parla di mezzo punto percentuale, mentre per il 2020 si potrebbe salire oltre l'1%. Il rallentamento dell'attività economica che ha caratterizzato gli ultimi mesi dello scorso anno non lasciava presagire scenari rosei, ma per questi primi mesi del 2019 si parla di una ripresa, anche se non straordinaria. La domanda, d'altro canto, rimarrà elevata per effetto dei ridotti tassi di interesse, ma anche per merito delle condizioni del creddito favorevoli.

Il mercato immobiliare del nostro Paese

Entrando nel dettaglio del mercato immobiliare del Belpaese, con riferimento allo scorso anno si può parlare di prezzi stabili, anche a causa di un'offerta molto abbondante che non ha consentito la crescita delle quotazioni. Nel mese di settembre dello scorso anno, per esempio, il numero di abitazioni nuove non raggiungeva un quinto del vertice che era stato raggiunto nel 2005. La domanda per i finanziamenti correlati all'acquisto della casa si comporta più o meno in maniera simile. Anche attraverso i dati forniti da Casa Smart si può intuire che il mercato immobiliare è più statico del dovuto, ma ciò non toglie che l'aumento delle transazioni a settembre abbia sfiorato il 6% annuo. Tuttavia, negli ultimi mesi del 2018 è andata un po' peggio, anche per colpa della diminuzione dei posti di lavoro che ha avuto ripercussioni sul mercato immobiliare. Non ci si può dimenticare, inoltre, della conclusione del quantitative esasing.

Da più parti si è portati a sostenere che quello in cui siamo entrati sarà l'anno della svolta. Se si presta fede alle prospettive per l'anno a cui fa riferimento la società di rating americana, è lecito attendersi una forte ripresa, a dispetto di un Pil in crescita a livelli ridotti. L'incremento del numero di posti di lavoro che ci si attende potrebbe consentire una disponibilità di spesa più elevata, e così la stessa domanda abitativa potrebbe essere consolidata. Rimangono favorevoli i tassi di interesse, inferiori al 2.3% ma in crescita.

Che cosa sperare?

Il rapporto price to income e price to rent non si schioda dalla forbice tra il 10 e il 15%, il che vuol dire che rimane al di sotto della media degli ultimi due decenni. I prezzi potrebbero tornare a salire entro la fine di quest'anno, ma è sempre bene mantenere le antenne dritte, anche perché la domanda di abitazioni è considerata esposta al rischio di un nuovo arresto, almeno in una prospettiva di lungo periodo, visto che già dal prossimo anno diminuirà la quota di popolazione in età da lavoro. 

L’Osservatorio Immobiliare Nomisma redige annualmente il rapporto sull’andamento del settore immobiliare in Italia. È nota la tendenza dell’italiano medio a risparmiare per poter investire sul “mattone” considerato un investimento sicuro e soprattutto garanzia di benessere. L’economia nazionale e mondiale, gli sbalzi finanziari, gli scossoni provocati da catastrofi naturali o emergenze sanitarie non assecondano in modo continuativo il desiderio o le aspettative di avere un tetto sulla testa e il mercato immobiliare risente conseguentemente degli alti e bassi: uno dei settori più “sensibili” ai movimenti dell’economia globale.

Il mercato immobiliare in Italia

Da sempre altalenante, il settore immobiliare italiano dopo decenni di incertezza ha registrato nel decennio 2009 – 2019 un generale clima di fiducia da parte delle famiglie, con un ritrovato interesse nella ricerca di case sia da acquistare che da affittare e una media di 2 milioni di famiglie interessate alla concessione di un credito. La tendenza crescente a richiedere un mutuo è anche motivata e agevolata da un notevole calo degli interessi, che dal 2008 – con la bolla speculativa scoppiata negli Stati Uniti e che ha generato la più lunga crisi finanziaria mondiale dalla quale si fatica a riprendersi – ha registrato un calo costante fino a toccare tassi dello 0,5%. Contestualmente, i mutui calano in termini di importo erogato a favore di compravendite in cui si impegna maggiore liquidità. Si è creato negli anni il paradosso di un indebolimento economico contrastato da un aumento della domanda di acquisto. Un trend che si conferma nel biennio 2019-2020.

Il settore immobiliare è caratterizzato dal comparto residenziale che è quello che realizza i maggiori profitti soprattutto nelle città metropolitane: un incremento delle vendite si verifica con regolarità in città come Bologna, Milano, Roma, Firenze. I mutui agevolati spingono anche i mercati intermedi come quelli delle città di Trieste, Bergamo o Parma.

Più problematico è il settore non residenziale che storicamente fatica a registrare dati positivi di crescita nelle vendite ad eccezione degli investimenti immobiliari corporate. Con questo quadro generale, l’Italia giunge al primo trimestre del 2020 con un record di investimento nel mattone superiore a 12 miliardi di euro, nonostante un rallentamento determinato dall’emergenza sanitaria da Covid19. Il traino del settore è sorprendentemente la componente alberghiera a fianco a quella residenziale, rivelando un maggiore interesse alla diversificazione. Milano è la città più effervescente e raccoglie il 40% del volume degli investimenti.

La congiuntura immobiliare italiana 

Stando ai dati Nomisma, il settore resiste nonostante la debolezza del contesto economico; tuttavia, l’immobile non è più considerato un bene rifugio e risente dell’andamento economico generale che influenza sia i prezzi che le transazioni: le famiglie italiane hanno sviluppato una minore propensione alla proprietà dell’immobile evidenziato dal dato delle compravendite residenziali più basso degli ultimi 5 anni: solo lo 0,6%. Gli esperti notano che i fattori come reddito, ricchezza e consumi non influiscono più sulla performance del comparto immobiliare quanto piuttosto conta l’attrattività dei territori rispetto agli acquirenti, che siano residenti, imprese o turisti (per le seconde case). Tra il 2007 e il 2020 la domanda di acquisto è stata in crescita fino al deciso rallentamento nel primo semestre 2020, un dato che si può leggere nell’ottica della pandemia che ha ridotto notevolmente la liquidità delle famiglie che nonostante il calo dei prezzi immobiliari.

Il ciclo immobiliarenegli anni 2000-2019 si può definire come una struttura a nido d’ape dove i cluster di mercato immobiliare di riferimento - rappresentato dalle 13 maggiori città italiane e da 13 città intermedie – si sono mossi nella stessa direzione con lievi differenze: i mercati delle città maggiori hanno registrato delle perdite di valore delle abitazioni, mentre le città intermedie realizzano le perdite più alte nelle quote di mercato immobiliare. In controtendenza è l’aumento delle vendite delle case per le vacanze. Tra i mercati in crescita si segnalano quelli di Modena, Trieste e Verona, mentre cala il volume delle compravendite nelle città di Messina, Salerno, Taranto e Perugia.

Quali case acquistano gli italiani

Sulle 25.500 compravendite realizzate nel biennio 2019-2020 – da punto di vista socio-demografico – è netto l’incremento delle case vacanza, con un boom di investimenti a Napoli, a fronte del calo delle vendite a Genova e Milano. Le tipologie acquistate si concentrano su abitazioni dalle ampie metrature o soluzioni indipendenti (ville, villini, case a schiera) prediligendo gli spostamenti e gli acquisti verso l’hinterland. Questo è grandemente motivato dal bisogno di avere maggiori spazi a disposizione sia dentro che fuori casa motivato dal timore di reiterati lockdown negli anni o dal rimanere sempre più spesso all’interno delle mura domestiche con il divulgarsi dello smartworking.

Rispetto agli immobili di impresa – non residenziale – la tipologia dei capannoni è in aumento considerato l’utilizzo per deposito dettata dall’incremento dell’e-commerce; calano anche i canoni di locazione per i capannoni. I locali per attività commerciali come ristoranti e negozi registrano in calo sia di vendita che di affitto, poiché risentono della grande crisi economica generata dalla pandemia e dal numero di attività danneggiate e destinate alla chiusura. Per quanto riguarda gli uffici, gli esperti sospendono le valutazioni considerando la duplicità dell’interpretazione dei dati dal momento che da un lato aumenta la richiesta di spazi per creare maggiore distanziamento sul luogo di lavoro, ma al contempo aumenta la richiesta di potenziamento dello smart-working anche al termine dell’emergenza sanitaria con conseguente riduzione delle sedi fisiche.

Previsioni sull’andamento del mercato

Il quadro mutevole degli ultimi anni rende difficile qualsiasi ipotesi previsionale. Gli scenari sono pessimisti, ma con sfumature diverse stando all’analisi di Nomisma. La recessione crescerà nel 2021, rendendo difficili le condizioni di vendita e locazione: nell’arco del triennio 2020-2022 gli investimenti corporate crolleranno con perdite da 9,4 miliardi a 18,3 miliardi di euro; una perdita simile si stima anche per il comparto residenziale con flessioni tra il -3% e il -10%. Gran parte della sofferenza è causata dalla ripresa economica difficile successiva all’evento pandemico e al lento recupero delle attività. Un buon contributo può derivare dalle iniziative nazionali di incentivazione, agevolazioni per l’acquisto della prima casa, riduzione dei tassi di interesse e delle imposte sulle case.

Gli immobili come investimenti: ecco le nuove plusvalenze

Come ben sappiamo la situazione economica italiana in questo periodo è tutt’altro che florida e riuscire a guardare al futuro con ottimismo riesce molto difficile. A maggior ragione il tutto si acuisce se si passa all’analisi economica degli italiani stessi: c’è gente oggettivamente benestante, che è riuscita a sapersi valere e quindi ottenere occupazioni eccelse, mentre c’è gente che fatica seriamente all’arrivare a fine mese. 

Questa forbice, però, sembra aumentare sempre più. I ricchi diventano sempre più ricchi mentre i poveri diventano sempre più poveri. Attenzione la nostra non è una critica a chi è benestante bensì una semplice premessa per introdurre il tema delle tassazioni sulla vendita di immobili. 
Chi ne ha la possibilità, infatti, cerca di sfruttare il crollo del prezzo del mattone in modo tale da investire sullo stesso in modo tale da poter ottenere una plusvalenza sulla compravendita dell’immobile. 
Ed effettivamente da 20 anni a questa parte la peculiarità del mercato immobiliare è stata propria questa: chi ha venduto lo ha fatto consapevole di una condizione economica tutt’altro che florida nel tentativo di trovar aria con la quale respirare e in questa situazione di caos ne hanno approfittato gli abbienti che hanno colto l’occasione in attesa che il prezzo del mattone risalga in modo esponenziale. Stranamente, però, al momento il mattone continua ad avere un prezzo relativamente basso mentre le operazioni di compravendita con annesse plusvalenze tendono ad aumentare.  
Ma come funziona nello specifico questa plusvalenza? A quale tassazione si è soggetti? Ed è obbligatoria per tutti o c’è chi ne è esente? Tutte domande giustissime alle quali rispondere poco per volta. 

Plusvalenza e tassazione 

In genere si parla di plusvalenza immobiliare quando un immobile viene rivenduto ad un prezzo superiore rispetto a quello di acquisto.  
Ovviamente se si hanno le possibilità economiche si possono acquistare anche dieci case ma se decidessimo di venderle tutte vedremmo tassarci solo nove case su dieci. Perché? La tassazione stessa, infatti, è prevista per qualsiasi tipologia di immobile purché non sia la prima casa. 
Altra condizione affinché non avvenga alcuna tassazione sta nella tempistica: se si acquista una casa e la si ‘tiene’ per un periodo non inferiore ai cinque anni la stessa può essere rivenduta priva di tassazione. Questo, infatti, è il tempo minimo di residenza che lo Stato ha stabilito per non ribattezzare l’acquisto di un immobile come investimento.  Non è invece soggetta a tassazione la cessione dell’immobile ad un familiare  

Riassumendo il tutto, quindi, il fisco tassa solo ed esclusivamente quelle operazioni di compravendita immobiliare che hanno chiari connotati di investimento e che non sono considerate tali dopo un periodo di cinque anni.  

La dichiarazione dei redditi 

Come detto molte di queste operazioni sono fatte con chiaro intento di investimento e pertanto il Fisco ha deciso di tassare chiunque effettui queste operazioni di compravendita. 
Queste tasse, che possono tranquillamente essere pagate in sede di dichiarazioni dei redditi, sono calcolate in base ad un’aliquota Irpef calcolata in base a quello che è il reddito annuo di riferimento. Un’altra strada, altrettanto legale, è quella di applicare un’imposta del 20% sulla plusvalenza realizzata. In termini pratici se da una compravendita riusciamo a ricavare un utile di 100.000€ ne dobbiamo versare allo Stato 20.000€. Facile no? 

Come abbiamo visti quindi il calcolo della tassa è molto semplice anche perché la stragrande maggioranza degli investitori opta per questa seconda scelta. Se tale tassazione sia idonea e/o corretta, ovviamente, non sta a noi stabilirlo ma il dato oggettivo preoccupante è che ad acquistare sono sempre ‘i soliti’ mentre tutto il resto della popolazione tende ad impoverirsi. Quella di tassare la plusvalenza può essere una scelta più o meno opinabile ma oggettivamene le scelte a livello collettivo da fare dovrebbero essere altre...