Manutenzione del condominio: modifiche, riparazioni e guasti

Dopo aver firmato un contratto d'affitto, entrambe le parti in causa, inquilino e proprietario, sono tenuti a rispettare dei doveri legati alle spese di manutenzione del condominio e all'utilizzo dell'immobile. Dunque, sia che tu sia un patito del fai da te per la casa o meno, hai dei doveri nei confronti dell'altra parte in causa. Vediamo quali sono.

I doveri del proprietario per quanto riguarda la manutenzione del condominio

Le spese per queste opere straordinarie sono tutte a carico del proprietario che può in alternativa applicare, se previsto dal contratto di locazione, un aumento del canone di locazione pari agli interessi legali sul capitale utilizzato.

I doveri dell'inquilino: l'imbianchino o l'ascensorista chi li paga?

La prima regola che l'inquilino deve rispettare è di conservare l'immobile locato nel medesimo stato in cui si trovava all'atto della consegna. Ogni modifica ad opera dell'inquilino, non prevista dal contratto, necessita di un'autorizzazione scritta e firmata dal proprietario di casa il quale, in assenza di accordi, può chiedere che al termine del contratto di locazione la casa torni come era prima. Salvo accordi diversi, le spese sono a carico dell’inquilino che non ha diritto al rimborso delle spese sostenute per i miglioramenti apportati.

Modifiche e migliorie apportate dal locatario in materia di manutenzione del condominio

Le modifiche eseguite nel corso della locazione, che possono essere tolte dall'immobile ripristinando la situazione precedente (es. una serratura blindata), vengono eliminate al termine della locazione oppure, se il proprietario è interessato, lasciate in cambio di una cifra da contrattare, solitamente compresa tra le spese sostenute dall'inquilino per quella miglioria e il valore al momento della stessa, tenendo conto dell'usura.

Le riparazioni dell'appartamento: a carico di chi sono?

In caso d'imprevisti guasti o rotture (la rottura di un tubo nel bagno, la caldaia del riscaldamento che perde ecc.) è necessario in primis avvisare il proprietario o l'amministratore.

Se il contratto non specifica il metodo di ripartizione delle spese, è bene ricorrere al codice civile; esso stabilisce alcune regole generali applicabili a tutte le locazioni: l'inquilino è tenuto a riparare i danni e il deterioramento provocati dall'uso o dalla mancata comunicazione al proprietario di situazioni che hanno causato o aggravato il danno, mentre il proprietario deve occuparsi delle riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato.

I danni arrecati a terzi, come infiltrazioni nell'appartamento sottostante, causati dalla perdita di uno scarico, sono a carico del proprietario.

Riparazioni urgenti e altre ristrutturazioni

Nell'effettuare delle riparazioni di manutenzione del condominio straordinaria, il proprietario deve garantire all'inquilino l'utilizzo dell'immobile e, nel caso in cui i lavori durino più di 20 giorni, l'inquilino ha diritto a una riduzione del canone proporzionata al disturbo arrecatogli.

Ripartizione specifica delle spese tra locatore (proprietario dell’immobile) e conduttore (inquilino)

Se è vero che, in linea generale, al proprietario dell’immobile spettano tutte le spese straordinarie e all’inquilino quelle ordinarie, spesso si genera confusione nello stabilire quali interventi appartengano all’uno o all’altro tipo. In effetti le spese da affrontare possono riguardare non solo l’immobile oggetto della locazione, ma anche tutto ciò che riguarda eventuali spazi comuni come nel caso di una casa posta all’interno di un condominio.

Ecco allora che una tabella più specifica di ripartizione, può aiutarci a capire meglio quali siano le “competenze” del proprietario e dell’inquilino nei casi in cui non venga espressamente dichiarato nel contratto di affitto per quanto riguarda la manutenzione del condominio.

Spese interne dell’abitazione: dall'idraulico all'elettricista sino alla pulizia del portone o delle scale, eco cosa spetta al condominio

Al proprietario dell’immobile spettano le spese relative a:

• Installazione, sostituzione integrale e riparazione degli impianti (idrico, elettrico, di condizionamento)
• Sostituzione delle rubinetterie, dei sifoni, dell’impianto del citofono e dell’allarme
• Sostituzione di porte e serrande
• Sostituzione o riparazione dei rivestimenti e verniciatura delle parti esterne

All’inquilino che è in locazione spetta pagare per:

• Manutenzione del condominio ordinaria delle rubinetterie, dei contatori, degli impianti di condizionamento e dei rivestimenti
• Riparazione o sostituzione di prese e interruttori elettrici
• Opere di tinteggiatura e manutenzione del condominio su pareti e soffitto e degli elementi in legno e metallo (usura)
• Riparazione di elementi come vetri, serrature e maniglie di porte e finestre

Spese per la manutenzione del condominio e le zone comuni

Quasi sempre a doversi occupare delle spese condominiali è il locatario, vediamo quali sono invece le eccezioni e i casi in cui a pagare deve essere l’inquilino:

• Manutenzione del condominio ordinaria del giardino, dell’eventuale cancello automatico di ingresso e dell’illuminazione
• Pulizia aree verdi comuni
• Ricarica estintori e spese per l’illuminazione delle scale comuni
• In caso di lavori all’interno del condominio, tassa di occupazione suolo pubblico
• Consumi elettrici e manutenzione del condominio per quanto riguarda l’ascensore
• Spurgo e pulizia di pozzi neri e pozzetti

Le spese di portierato invece di norma hanno una ripartizione del 90% a carico dell’inquilino e del 10% a carico del proprietario.

Pulizie condominiali: come organizzarsi nei condomini?

La vita nei condomini non è sempre facile. Può diventare molto frustrante e complicata se non si riesce ad accordarsi sulle parti comuni. Una delle tante “questioni” problematiche è quella delle pulizie condominiali. Tutto ciò che riguarda gli spazi comuni è regolamentato dall’articolo 1117 codice civile, che, come vedremo, lascia molto spazio alle decisioni all’assemblea condominiale.

L’assemblea condominiale può decidere di effettuare le pulizie condominiali in tre modi:

• Affidare la pulizia ad una ditta specializzata;
• Assumere una persona, anche interna al condominio, e affidarle la pulizia sotto compenso;
• Stilare una turnazione tra i condomini ed effettuare una pulizia “fai da te”.

Chi deve sostenere le spese?

La questione è molto controversa ed è spesso motivo di litigio tra condòmini. Per prima cosa fa fede il regolamento condominiale: le annotazioni presente in quel documento prevalgono sul Codice Civile e può modificarle solo un voto unanime dell’assemblea condominiale.

Se manca un regolamento interno fa fede l’articolo 1123 e 1124 del Codice Civile. Questi due articoli regolamento le spese affermando che vanno ripartite in maniera proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. In caso di più scale, cortili e pianerottoli, le spese sono a carico dei condòmini che utilizzano quegli spazi.

Per le aree comuni si precisa, però, che le spese devono anche essere ripartite in proporzione all’uso che ne fanno i condomini. L’articolo 1124, che riguarda anche le pulizie condominiali, afferma che “La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.”

Pulizie condominiali “Fai da te”

Nei condomini più piccoli o in quelli dove si vuole risparmiare qualche soldo si può decidere di provvedere da soli alle pulizie condominiali. Capita quindi che in assemblea condominiale si decida di pulire a rotazione stabilendo dei turni le aree comuni con grande soddisfazione di tutti quanti.

Questo è sicuramente legittimo e, il palazzo può agire in questa maniera ma spesso è la soluzione che porta a più controversie e litigi.

I problemi che ne derivano sono molti, a partire dei condomini che fanno male il loro turno o chi si rifiuta di abbracciare scopa e paletta. Ci si ritrova così ad avere cortili, scale e pianerottoli invasi dalla sporcizia e nascono continui litigi tra tutti gli abitanti del palazzo.

Cosa può fare il condominio in questi casi? In questi casi il potere dell’assemblea è nullo. Nessuno può obbligare i condomini a pulire gli spazi comuni e farlo è una violazione.

Per le pulizie condominiali quindi, l’assemblea può decidere di procedere in maniera “fai da te”, ma non può costringere tutti i condomini a partecipare.

Può, invece, decidere di adottare una modalità di pulizia delle scale obbligando tutti i condomini a partecipare alle spese, perché rientra nella sua sfera di competenza.

Affidarsi ad un’impresa di pulizie

Visti i problemi che posso crearsi con le controversie tra chi pulisce e ci no, la soluzione più vantaggiosa è rivolgersi ad una ditta di pulizie specializzata.

 I vantaggi di questa soluzione sono molteplici:

• Risultati migliori: Al netto di rivolgerci a ditte professionali ottimizzando il tempo;
• Trasparenza e vincoli contrattuali: Ci permettono di evitare controversie, tutto è scritto nero su bianco nel contratto con la ditta;
• Niente più turni ma spese divise tra i condòmini: Non ci sarà più chi pulirà sempre e chi non dà il suo contributo, tutti saranno obbligati a contribuire con le spese dovute.

I prezzi

Il costo delle pulizie condominiali varia molto a seconda della città dove ci troviamo, alla grandezza del condominio e alla ditta a cui ci affidiamo.

In un discorso generale si parte da circa 15€ + Iva per piccoli condomini e rivolgendoci a ditte di piccola/media grandezza, fino ai 40/50€ l’ora per pulizie accurate (lucidatura pavimenti, vetri, ecc.) in ambienti molto grandi e rivolgendoci ai leader del settore.