Manutenzione del condominio: modifiche, riparazioni e guasti

Dopo aver firmato un contratto d'affitto, entrambe le parti in causa, inquilino e proprietario, sono tenuti a rispettare dei doveri legati alle spese di manutenzione del condominio e all'utilizzo dell'immobile. Dunque, sia che tu sia un patito del fai da te per la casa o meno, hai dei doveri nei confronti dell'altra parte in causa. Vediamo quali sono.

I doveri del proprietario per quanto riguarda la manutenzione del condominio

Le spese per queste manutenzione del condominio straordinaria sono tutte a carico del proprietario che può in alternativa applicare, se previsto dal contratto di locazione, un aumento del canone di locazione pari agli interessi legali sul capitale utilizzato.

Le riparazioni dell'appartamento: a carico di chi sono?

In caso d'imprevisti guasti o rotture (la rottura di un tubo nel bagno, la caldaia del riscaldamento che perde ecc.) è necessario in primis avvisare il proprietario o l'amministratore.

Se il contratto non specifica il metodo di ripartizione delle spese, è bene ricorrere al codice civile; esso stabilisce alcune regole generali applicabili a tutte le locazioni: l'inquilino è tenuto a riparare i danni e il deterioramento provocati dall'uso o dalla mancata comunicazione al proprietario di situazioni che hanno causato o aggravato il danno, mentre il proprietario deve occuparsi delle riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato.

I danni arrecati a terzi, come infiltrazioni nell'appartamento sottostante, causati dalla perdita di uno scarico, sono a carico del proprietario.

Nell'effettuare delle riparazioni di manutenzione del condominio straordinaria, il proprietario deve garantire all'inquilino l'utilizzo dell'immobile e, nel caso in cui i lavori durino più di 20 giorni, l'inquilino ha diritto a una riduzione del canone proporzionata al disturbo arrecatogli.

Ripartizione specifica delle spese di manutenzione del condominio tra locatore (proprietario dell’immobile) e conduttore (inquilino)

Se è vero che, in linea generale, al proprietario dell’immobile spettano tutte le spese manutenzione del condominio straordinarie e all’inquilino quelle ordinarie, spesso si genera confusione nello stabilire quali interventi appartengano all’uno o all’altro tipo. In effetti le spese da affrontare possono riguardare non solo l’immobile oggetto della locazione, ma anche tutto ciò che riguarda eventuali spazi comuni come nel caso di una casa posta all’interno di un condominio.

Ecco allora che una tabella più specifica di ripartizione, può aiutarci a capire meglio quali siano le “competenze” del proprietario e dell’inquilino nei casi in cui non venga espressamente dichiarato nel contratto di affitto per quanto riguarda la manutenzione del condominio.

Spese interne dell’abitazione: dall'idraulico all'elettricista sino alla pulizia del portone o delle scale, ecco cosa spetta al condominio

Al proprietario dell’immobile spettano le spese relative a:

• Installazione, sostituzione integrale e riparazione degli impianti (idrico, elettrico, di condizionamento)
• Sostituzione delle rubinetterie, dei sifoni, dell’impianto del citofono e dell’allarme
• Sostituzione di porte e serrande
• Sostituzione o riparazione dei rivestimenti e verniciatura delle parti esterne

All’inquilino che è in affitto tocca pagare per:

• Manutenzione del condominio ordinaria delle rubinetterie, dei contatori, degli impianti di condizionamento e dei rivestimenti
• Sostituzione o riparazione di prese e interruttori elettrici
• Tinteggiatura e manutenzione del condominio su soffitto e pareti e degli elementi in legno e metallo (usura)
• Riparazione di vetri, serrature e maniglie di porte e finestre

Spese per la manutenzione del condominio e le zone comuni

Quasi sempre a doversi occupare delle spese manutenzione del condominio è il locatario, vediamo quali sono invece le eccezioni e i casi in cui a pagare deve essere l’inquilino:

• Manutenzione del condominio ordinaria del giardino, dell’eventuale cancello automatico di ingresso e dell’illuminazione
• Pulizia aree verdi comuni
• Ricarica estintori e spese per l’illuminazione delle scale comuni
• In caso di lavori all’interno del condominio, tassa di occupazione suolo pubblico
• Consumi elettrici e manutenzione del condominio per quanto riguarda l’ascensore
• Spurgo e pulizia di pozzi neri e pozzetti

Le spese di portierato invece di norma hanno una ripartizione del 90% a carico dell’inquilino e del 10% a carico del proprietario.

Pulizie condominiali: come organizzarsi nei condomini?

La vita nei condomini può diventare molto complicata se non si riesce ad accordarsi sulle parti comuni. Una delle tante problematiche è quella delle pulizie condominiali. 

In assemblea, il condominio, può scegliere di effettuare le pulizie condominiali:

• Affidando la pulizia ad una ditta professionale
• Assumendo una persona e affidarle la pulizia sotto compenso, anche interna al condominio, ;
• Stilare una turnazione fra i condomini per una pulizia “fai da te”.

Pulizie condominiali “Fai da te”

Nei condomini più piccoli o in quelli dove si vuole risparmiare qualche soldo si può decidere di provvedere da soli alle pulizie di manutenzione del condominio. Capita quindi che in assemblea condominiale si decida di pulire a rotazione stabilendo dei turni le aree comuni con grande soddisfazione di tutti quanti.

Questo è sicuramente legittimo e, il palazzo può agire in questa maniera ma spesso è la soluzione che porta a più controversie e litigi.

I problemi che ne derivano sono molti, a partire dai condomini che fanno male il loro turno o chi si rifiuta di abbracciare scopa e paletta. Ci si ritrova così ad avere cortili, scale e pianerottoli invasi dalla sporcizia e nascono continui litigi tra tutti gli abitanti del palazzo.

Cosa può fare il condominio in questi casi? In questi casi il potere dell’assemblea è nullo. Nessuno può obbligare i condomini a pulire gli spazi comuni e farlo è una violazione.

Per la manutenzione del condominio in termini di pulizie condominiali quindi, l’assemblea può decidere di procedere in maniera “fai da te”, ma non può costringere tutti i condomini a partecipare.

Può, invece, decidere di adottare una modalità di pulizia delle scale obbligando tutti i condomini a partecipare alle spese, perché rientra nella sua sfera di competenza.

Affidarsi ad un’impresa di pulizie

Visti i problemi che posso crearsi con le controversie tra chi pulisce e chi no, la soluzione più vantaggiosa è rivolgersi ad una ditta di pulizie specializzata.

I vantaggi di questa soluzione sono molteplici:

• Risultati migliori: al netto di rivolgerci a ditte professionali ottimizzando il tempo;
• Trasparenza e vincoli contrattuali: ci permettono di evitare controversie, tutto è scritto nero su bianco nel contratto con la ditta;
• Niente più turni ma spese divise tra i condòmini: non ci sarà più chi pulirà sempre e chi non dà il suo contributo, tutti saranno obbligati a contribuire con le spese dovute.

I prezzi

Il costo delle manutenzione del condominio in termini di pulizie varia molto a seconda della città dove ci troviamo, alla grandezza del condominio e alla ditta a cui ci affidiamo.

In un discorso generale si parte da circa 20€ + Iva per piccoli condomini e rivolgendoci a ditte di piccola/media grandezza, fino ai 40/50€ l’ora per pulizie accurate (lucidatura pavimenti, vetri, ecc.) in ambienti molto grandi e rivolgendoci a imprese di medie e grandi dimensioni con professionalità specifiche.