Nel diritto commerciale definiamo col termine di locazione un particolare contratto in cui uno dei soggetti, detto locatore, si impegna a far usare al soggetto locatario un determinato bene, per un periodo determinato, riscuotendo in cambio un corrispettivo detto canone. Il contratto di locazione è regolamentato dall'articolo 1571 del codice civile. Vi forniamo un modello di contratto di locazione ad uso abitativo.

Ciascuna tipologia di contratto prevede, per il proprietario dell’immobile in quanto parte contraente, degli specifici obblighi sotto il profilo legale tra cui, tanto per fare un esempio, il registro dello stesso in modo da poter pagare a norma di legge l’imposta prevista. Proprio per adempiere a tali obblighi civili il proprietario deve utilizzare diversi modelli del contratto di locazione ad uso abitativo per dichiarare al meglio e nello specifico quanto di dovuto. Parte di queste informazioni possono essere estratte da visure effettuate prima di un possibile acquisto/affitto.

Contratto di locazione per il proprietario

Fino ai primi mesi del 2014 esistevano diversi modelli per registrare la locazione a uso abitativo: il modello Siria ed l modello Iris, che serve più specificamente per versare le imposte di registro e di bollo (passando, perciò, al regime ordinario).

Esisteva anche il modello 69, usato per validare i contratti in un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate mentre l’RR serviva, banalmente e unicamente quando i contratti da registrare in ufficio sono più di uno a carico del medesimo contribuente.

Attualmente è in vigore il solo modello RLI, che tutti i contribuenti, a partire dal mese di febbraio, potranno sfruttare per adempiere ai vari obblighi previsti dall'Agenzia delle Entrate. Si tratta di un modulo che potrà essere scaricato direttamente dal web, con l'obiettivo di semplificare le operazioni e rendere più agevole la registrazione da parte degli utenti. Fino al 31 del mese di marzo, vige un regime "doppio", per cui sarà ancora possibile sfruttare i vecchi moduli in parallelo al nuovo RLI, approvato in seguito al provvedimento del direttore dell'Agenzia delle entrate del 10 di gennaio 2014, n. prot. 2970/14. Attraverso questo unico sistema, sarà possibile procedere alla registrazione di tutti gli affitti e di tutti i canoni relativi alla locazione attraverso un unico sistema condiviso e personalizzabile a seconda delle casistiche.

Tipologie di contratti di affitto

Il contratto di locazione, può comprendere diverse tipologie di accordo. Vi è innanzitutto il protocollo ad uso abitativo, la cui espressione maggiormente nota è il cosiddetto contratto libero, caratterizzato da una forma che prevede la durata obbligatoria di quattro anni rinnovabili per almeno altri quattro anni, senza benefici fiscali di alcun tipo per nessuno dei contraenti.

Gli altri modelli di riferimento si definiscono concertati e possono essere anch’essi dello stesso tipo del precedente, ad uso transitorio o ad uso di studenti universitari. Tuttavia entrambi (i contratti liberi così come quelli concertati) rispondono alla disciplina prevista dalle legge 431 del 1998, che regola per l’appunto tutte le locazioni degli immobili ad uso abitativo.

Caratteristiche e durata delle locazioni ad uso abitativo

Tornando ai contratti concertati, quelli per immobili destinati ad essere abitati, si avvalgono solitamente della formula del 3+2 (meno frequentemente al 4+4) e godono di agevolazioni fiscali non indifferenti per proprietari e inquilini.

Quelli ad uso transitorio, in quanto rispondenti a necessità momentanee, hanno durate brevi che variano da un minimo di un mese fino a un massimo di diciotto; mentre i contratti per studenti universitari passano da una durata minimale di sei mesi a una massimale di trentasei.

I contratti per studenti prevedono agevolazioni fiscali a vantaggio del proprietario, tra cui una riduzione dell’imposta di registro pari al 30% e una riduzione IRPEF sul canone annuo che arriva quasi al 60%. Rimane a carico del proprietario il costo relativo all'IMU, il cui calcolo deriva dai dati della visura catastale eseguita.

Le altre tipologie di contratti di affitto

I modelli utilizzati per canoni relativi ad immobili destinati ad uso diverso da abitazione non rientrano più nella disciplina della legge 431, bensì nella 392. Tra questi abbiamo i contratti ad uso commerciale, quelli ad uso professionale, ad uso promiscuo o ad uso di attività alberghiere.

Registrare la locazione presso l’Agenzia delle Entrate

La legge obbliga ad effettuare la registrazione di ogni contratto di locazione che superi i 30 giorni non continuativi; questo significa che affittare una casa per 4 anni o prenderne una per trascorrervi le vacanze ha, per il nostro ordinamento, lo stesso significato. Questa breve guida viene incontro a quanti abbiano l’esigenza di comunicare questa pratica alla Pubblica Amministrazione, indicando l’ente che deve essere informato, in che modo e in quali tempi.

La registrazione della locazione va fatta all’Agenzia delle Entrate, in uno dei seguenti modi:

  • su internet: metodo comodo e veloce, bisogna seguire la procedura guidata posta nella sezione apposita del sito (agenziaentrate.it); via facoltativa per buona parte degli affittuari, diviene la sola possibile per quanti abbiano più di 100 locali dati in affitto;
  • presso l’Agenzia: l’interessato si reca direttamente presso gli sportelli dell’ente per la consegna delle pratiche; per la registrazione occorre compilare il Modello 69, facendo attenzione ad indicare la modalità di pagamento dell’imposta utilizzata;
  • tramite intermediari: quanti non vogliono avere a che fare con la burocrazia possono affidarsi ad un delegato abilitato, si tratta in genere di figure professionali o di entità come CAF o associazioni di categoria.

Le imposte sulla registrazione della locazione

Come per buona parte delle pratiche burocratiche, registrare la forma contrattuale non avviene gratuitamente ma prevede un’imposta che può essere pagata in una delle seguenti formule:

  • il regime ordinario; richiede il pagamento del bollo e dell’imposta di registro; è una modalità utilizzabile per tutti i tipi di contratto;
  • il regime sostitutivo; come indicato da nome, è in sostituzione del metodo precedente; la scelta del suo utilizzo spetta all’affittuario e prevede la sostituzione del bollo e dell’imposta con una cedolare secca. Il sostitutivo è contemplato solamente per le locazioni ad uso abitativo ed esclude gli affitti per attività di impresa, arti o professioni.

Non bisogna dimenticare infine che questa pratica deve avvenire entro 30 giorni dalla firma dell’accordo; un ritardo nella procedura comporta automaticamente una penale dal peso proporzionale al numero di giorni di ritardo.

Come si stabiliscono i canoni concordati?

Cos’è il canone concordato? Si tratta di un contratto locazione a prezzi calmierati che porta alcune novità, in quanto i beneficiari sono sia gli inquilini, ma anche i proprietari, che pagheranno una cedolare secca più bassa, al 10%.

Per i proprietari esistono tre interessanti sconti fiscali, più una potenziale, a seconda dei comuni:

  1. L'imponibile irpef è del 66,5%, anziché l'85% ordinario, nel caso in cui non si scelga la cedolare secca.
  2. L'imposta di registrazione è dell'1,4% annuo sul valore del canone, anziché del 2%
  3. I comuni possono stabilire aliquote più basse per l'imu o maggiori detrazioni.

Bisognerà vedere però quali comuni lo faranno, anche perché in ogni caso dovranno pagare la parte erariale allo stato come se fossero seconde case. Finite le vecchie agevolazioni ici i proprietari chiedevano un trattamento simile sull'imu.

Per gli inquilini a basso reddito, inoltre, sono stabilite detrazioni fiscali in base alla dichiarazione dei redditi.

Conviene dunque questo contratto? Si, sempre e quando la differenza tra il canone concordato e quello libero non sia eccessivo (fino a un 25% conviene). Nel centro Italia, grazie anche all'attivismo dei comuni, ha avuto sempre grande successo. Il 41% di tutti i contratti d'affitto sono infatti di questa tipologia, secondo quanto riferiscono le statistiche.

Vi illustriamo, qui sotto, un esempio di autocertificazione di un contratto d’affitto a canone concordato. Ricordiamo che la dichiarazione è regolamentata dalla legge 431/’98 art.2 commi 3-4-5 .

Il calcolo dell’aggiornamento

Il canone di locazione non è fisso, ma è previsto un aggiornamento periodico, su base annuale. Il calcolo è basato sull’adeguamento agli indici ISTAT, ed è attualmente possibile eseguirlo automaticamente via internet o utilizzando appositi programmi di calcolo. E’ necessario, prima di effettuare il calcolo dell’aggiornamento del canone , reperire la tabella con gli indici ISTAT aggiornati; stabilire il mese di riferimento; calcolare il 75% di tale indice (nel caso di contratti ad equo canone); calcolare l’Imposta di Registro aggiornata; accertarsi se nel contratto sono previsti gradini o scalette che modificherebbero il calcolo; verificare se il contratto di affitto è, per l’anno in corso, da sottoporre al regime di cedolare secca. Bisogna anche calcolare se l’adeguamento è fatto prima della scadenza annuale del contratto oppure in ritardo, nel qual caso bisognerà calcolare anche il rateo sul canone di affitto.

Infine, è opportuno inviare una lettera di “futuro aggiornamento” e anche una lettera di “comunicazione di adeguamento Istat” tramite raccomandata A.R. Questo perché, pur essendo la legge abbastanza chiara, le sue interpretazioni rendono l’aggiornamento del canone di locazione un’impresa abbastanza complessa.

Quando si decide di prendere una casa, o nel caso soprattutto di studenti, una casa in affitto, oltre alla complicata ricerca dell'abitazione stessa, è inoltre necessario essere a conoscenza delle norme che regolano i contratti di locazione.
È infatti indispensabile sottoscrivere un contratto di locazione con il proprietario di casa o con l'agenzia immobiliare che si occupa dell'affitto della casa. I contratti di locazione sono inoltre regolamentali dalla legge 431/98 sulle locazioni degli immobili.

Esistono altresì diverse modalità di stesura. Per evitare imprevisti spiacevoli, è quindi fondamentale informarsi prima di firmare un contratto d'affitto in modo tale da scegliere quello più adatto alle proprie esigenze, come quello a canone concordato.

Tipologie di locazione a canone concordato

Il Decreto del Ministro delle Infrastrutture del 14/7/2004, prevede che anche per i Comuni è ora possibile stipulare contratti di locazione con un canone concordato, anche per periodi transitori brevi (fino a 18 mesi).

Le principali locazioni sono:

  • Contratti di durata 3+2 anni di rinnovo obbligatorio (salvo facoltà del locatore di negarlo per i motivi indicati nell'art. 3 della legge 431/98).
  • Contratti per studenti universitari
  • Contratti transitori con la durata da 1 a 18 mesi: a canone libero (ma con un tetto massimo, nei Comuni ad alta densità abitativa, stabilito dagli stessi accordi o da decreto ministeriale, fino ad un livello del 20% superiore al canone concordato).

A differenza della Locazione a Canone libero, questi contratti durano meno (tre anni più due di rinnovo automatico alla prima scadenza).

Sconti fiscali per gli affitti a canone concordato

Per incentivare la proprietà vengono proposti tre sconti fiscali per l'affitto a canone concordato:

  • L'imponibile Irpef (la parte del canone che va dichiarata sul 730 o sull'Unico) è del 59,5%, anziché l'85% ordinario;
  • L'imposta di registrazione (che proprietario e inquilino devono di norma pagare metà per uno) è dell'1,4% annuo sul valore del canone, anziché del 2%;
  • I comuni possono stabilire aliquote più basse per l'Ici o maggiori detrazioni.

Comuni ad alta densita abitativa

Le agevolazioni fiscali sono previste, solo per i proprietari (e gli inquilini) degli immobili situati nei Comuni ad alta tensione abitativa. Non sono previste agevolazioni Irpef o riduzione dell'imposta di registro per le locazioni transitorie, la cui convenienza per il locatore pertanto, è legata unicamente alla breve durata del contratto

La caparra confirmatoria

Nei casi in cui avvengono delle compravendite immobiliari, al momento stesso della conclusione del contratto di vendita preliminare, viene versata la cosiddetta caparra confirmatoria, ovvero una somma di denaro versata al venditore come conferma dell'impegno assunto.

Secondo quanto previsto dal Codice Civile, art. 1385 comma 1, nel caso in cui la parte che ha versato la caparra confirmatoria adempie all'obbligo preso firmando il contratto, l'altra parte sarà obbligata a restituirla o scalarla dalla somma dovuta.

Nel caso in cui, invece, la parte che ha versato la caparra confirmatoria risulta inadempiente, la controparte potrà rescindere il contratto e trattenere la caparra.

Se invece a risultare inadempiente sarà la parte che ha ricevuto la caparra confirmatoria, questa dovrà restituire alla controparte il doppio di quanto aveva ricevuto, così come previsto dall'artico 1385 comma 2 del Codice Civile.
Valore

Di norma il valore della non supera il valore del 20% del prezzo totale della compravendita immobiliare: il saldo verrà pagato al momento del rogito, quando verranno anche consegnate le chiavi dell'immobile.

Nel caso in cui si decida di versare una somma maggiore come caparra confirmatoria prima del pagamento del rogito, conviene comunque trascrivere il contratto preliminare ed eventualmente effettuare una fideiussione bancaria a garanzia dell'operazione. Infatti, in questo modo, la trascrizione del contratto preliminare permette di ottenere la restituzione della caparra confirmatoria qualora il contratto vero e proprio non dovesse andare a concludersi nei termini stabiliti in sede di accordo preliminare.

La locazione per studenti

Il contratto di locazione per studenti è disciplinato dalla legge 431 del 1998, che sancisce una serie di modalità che rendono questo tipo di atto più fruibile per questa particolare categoria di affittuari. Date le esigenze specifiche di chi studia fuori sede, un universitario avrà la possibilità di stipulare affitti meno vincolanti nei tempi e con costi inferiori, purché siano soddisfatti tutti i requisiti per godere di queste agevolazioni. Vedremo a seguire quali siano questi presupposti e i vantaggi e gli svantaggi di tale pratica, sia per l’affittuario che per il conduttore.

E’ possibile stipulare un contratto di locazione per studenti solo se sono rispettati i seguenti presupposti:

  • l’appartamento deve essere collocato in un comune comprendente un’università o esserne limitrofo, e devono essere previsti degli accordi territoriali che prevedano questo tipo di formule contrattuali;

  • il futuro inquilino deve avere la residenza in un comune differente da quello dell’immobile.

L'affitto per studenti differisce da quello tradizionale per durata e costi, e consiste in:

  • una validità che va dai 6 mesi ai 3 anni, rinnovabile e sottoscrivibile dal singolo studente, da gruppi di universitari o da imprese per il diritto allo studio;

  • il canone dell’affitto è regolato dalle specifiche norme e clausole territoriali;

  • il modello di contratto è sempre definito dagli accordi territoriali;

  • l’atto di affitto è considerato a canone calmierato con possibilità di usufruire degli incentivi fiscali, purché sia rispettato il modello di contratto.

Vantaggi e svantaggi nella locazione per studenti

Questo tipo di accordo presenta una serie di vantaggi e svantaggi che riguardano sia l’inquilino che il proprietario dell’appartamento.

Chi è in affitto ha i seguenti benefici:

  • il costo è inferiore rispetto ad un affitto tradizionale;

  • l’Imposta di Registro è ridotta del 30%, che scende dal 2 all’1,4% del canone annuo, ciò rappresenta un vantaggio per lo studente perché spetta a lui il pagamento di metà della tassa;

  • se il reddito non supera una certa soglia, l’universitario gode di un ulteriore sgravo fiscale.

L’affittuario dell’immobile vede:

  • un aumento anticipato del canone di locazione a seguito di una minore durata del contratto;

  • sommando le agevolazioni, un pagamento complessivo del solo 59,5% del canone annuo;

  • la medesima riduzione dell’Imposta di Registro di cui beneficia l’affittuario.

Documento di pagamento e Modello F23

I codici F23 del contratto di locazione vanno inseriti nell'omonimo modello: il documento è un foglio precompilato diviso in sezioni che viene utilizzato per il pagamento di imposte, tasse e sanzioni e per versamenti alle agenzie degli atti, delle dogane e del territorio.

L'F23 è diviso in tre sezioni, dedicate ciascuna ad una tipologia di dati:

  • La prima parte del modulo è riservata ai dati anagrafici del singolo o dei due soggetti del contratto, corrispondente nel nostro caso alle informazioni sul locatario e sul conduttore;

  • La seconda è dedicata all'identificazione dell'ufficio responsabile e ad altri dati come il numero, la causale e l'anno del contratto;

  • La terza ed ultima consiste in una serie di righe dove vanno trascritti i codici relativi al contratto; per permettere l'utilizzo dell'F23 in più campi lo schema è aperto, lasciando alla cura di chi lo compila il non commettere errori nel riportare la sequenza alfanumerica.

Codici F23 per locazione

Pubblichiamo a seguire l'elenco dei codici F23 del contratto di locazione:

  • 107T: imposta di registro per affitti pluriennali;
  • 108T: imposta di registro per affitti di terreni agricoli o fondi rustici;
  • 109T: imposta di registro per il comodato di uso gratuito;
  • 110T: imposta di registro per il subentro dell'affittuario o del proprietario;
  • 112T: imposta di registro per gli anni successivi al primo;
  • 113T: imposta di registro per il termine anticipato del contratto di affitto;
  • 114T: imposta di registro per prorogare o rinnovare il contratto;
  • 115T: imposta di registro per gli affitti inferiori ai 2 anni o per la prima annualità;
  • 671T: sanzioni per la registrazione effettuata oltre i 30 giorni;
  • 731T: interesse per la registrazione effettuata in ritardo;
  • 964T: tributi speciali

La diversa durata della locazione commerciale

Si definisce “contratto di locazione commerciale” ogni atto di affitto in cui il bene interessato abbia una destinazione differente dall’uso abitativo. Questa pratica è disciplinata dalla legge 392/78 che ne stabilisce i termini e le modalità per rescinderlo; poiché la normativa sull’argomento è poco esaustiva, la legge è stata integrata dalla giurisprudenza che ne ha esplorato nel tempo i vari aspetti.

Il comma 5 dell’articolo 27 sancisce che la durata del contratto di locazione commerciale è stabilita dalle due parti, purché siano rispettati i termini minimi ed esso non superi i 30 anni. Sempre lo stesso articolo differenzia la i tempi minimi perché un affitto sia valido, a seconda dell’utilizzo che fa l’affittuario dell’immobile.

Hanno durata minima di 6 anni, più altrettanti di rinnovo obbligatorio, quegli affitti di immobili destinati a:

  • uso commerciale, artigianale, industriale o per il lavoro autonomo;

  • attività in ambito turistico, culturale, ricreativo, scolastico o di assistenza.

Sono invece di durata minima di 9 anni, le locazioni ad uso:

  • alberghiero;

  • teatrale.

In entrambi i casi, un contratto che non rispetti questi termini viene dichiarato nullo; esso viene inoltre considerato rinnovato per tacito accordo se il locatario non invia una lettera di disdetta dell’affitto entro i 12 mesi dalla sua scadenza per la formula di 6 mesi, che diventano 18 per quella da 9.

La durata del contratto per attività transitorie

Poiché esistono attività che per loro natura non risiedono troppo a lungo nello stesso posto, il comma 5 dell’articolo 27 della legge 329/78 prevede che si possa fissare per un tempo inferiore ai 6 anni, purché nell’atto sia espressamente specificato il carattere transitorio dell’impresa. Bisogna specificare che non viene presa in esame la longevità dell’attività in se ma il tempo che le occorre per utilizzare l’immobile.

Disdire un contratto di affitto alla prima scadenza

Qualora sia nei desideri dell’affittuario, un contratto di locazione commerciale viene rinnovato obbligatoriamente a seguito della prima scadenza; l’articolo 27 della legge 329/78 stabilisce che il proprietario possa comunque rescindere l’atto d’affitto quando:

  • vuole utilizzare l’immobile come abitazione propria o di un familiare entro il secondo grado;

  • vuole avviare una propria attività commerciale;

  • abbattere la struttura per ricostruirla;

  • porre l’immobile a norma di legge ristrutturandolo.





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