Con il contratto di locazione ad uso foresteria una società per capitali prende in affitto un’abitazione ad uso dei suoi dipendenti.
Si differenzia da un contratto convenzionale per il fatto che il locatario è una persona giuridica e che gli inquilini fisici possono differire nel tempo: ciò avviene quando un’azienda con diverse filiali applica una turnazione dei suoi impiegati che necessitano di un alloggio per un periodo di tempo determinato e si “danno il cambio” con il colleghi. Questo contratto per certi versi può essere paragonato a un normale contratto d’affitto anche se la differenza sostanziale è che in questo caso vi abitano persone terze rispetto ai contraenti dell’accordo. Accordo che deve essere regolarizzato attraverso una scrittura privata per essere valido. La diversità dell’accordo infatti è che il contratto viene stabilito con tre parti interessate: locatario, conduttore che non sarà colui che abiterà l’immobile che invece sarà occupato da terze persone messe dal conduttore.

La normativa sulla locazione ad uso foresteria

Mentre le locazioni abitative sono disciplinate dalla legge 431/1998 il contratto di locazione ad uso foresteria è sancito dalle sole norme contenute nel Codice Civile (articoli 1571 e successivi), poiché rientra nella categoria delle “locazioni completamente libere”.

Questa denominazione è dovuta al fatto che le leggi in merito sono piuttosto scarne e permettono di stipulare contratti assolutamente liberi per ogni vincolo contrattuale, temporale, di cauzione e così via.
Nel rispetto del limite di 30 anni previsto dalla legge, al suo scadere l’accordo può essere rinnovato per tacito accordo o fatto decadere.

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I vantaggi del locatore e conduttore in caso di foresteria

Nel contratto di locazione ad uso foresteria il locatore ha il vantaggio di interagire con una persona giuridica (usualmente più affidabile di una fisica), può stabilire i termini del contratto senza vincoli di tempo e canone. Sono previste inoltre delle deduzioni Irpef del 15% (del 5% a partire dal 2013): non è consentito inoltre assoggettare il reddito come cedolare secca con pagamento al 21%.

Oltre al soddisfacimento delle sue esigenze, la società conduttrice beneficia a sua volta dei privilegi fiscali sanciti dalla Finanziaria 2011 (legge 338/2000).
Grazie ad essa il canone pagato dalle aziende per l’affitto delle case ai dipendenti è completamente deducibile dalle tasse, previo questi ultimi abbiano trasferito la loro residenza anagrafica per ragioni di lavoro. Per questi motivi, questo contratto prevede molti benefici fiscali ad entrambe le parti, che quindi sono interessate a portare avanti la trattativa per affittare l’immobile.

Ammissibilità della locazione ad uso foresteria

Il contenuto della Finanziaria, anche se di carattere prettamente fiscale, ha legittimato la pratica del contratto di locazione ad uso foresteria, che molti consideravano non più ammissibile.

Poiché questa formula non è stata contemplata nella legge 431/1998 (che ha riformato la normativa sugli affitti ad uso abitativo), in ambito giuridico si è discusso fino al 2011 circa la sua ammissibilità. Questo tipo di affitto è regolato dal Codice Civile dall’articolo 1571 in poi, in quanto rientra nella tematica delle locazioni completamente libere. Non ci sono particolari vincoli in questo contratto, visto che le parti in causa possono liberamente scegliere la durata dello stesso (che tuttavia non può superare il termine dei 30 anni), l’importo da pagare e la somma del deposito cauzionale.
Grazie alla nuova legge il contratto di locazione ad uso foresteria rientra pertanto tra le varie scelte a disposizione delle imprese per l’affitto ad uso abitativo.

Cambio destinazione d’uso: la sentenza della Cassazione

Con la sentenza numero 39897 del 26 settembre 2014 la Cassazione ha stabilito che un locale commerciale adibito ad albergo non può essere cambiato come destinazione d’uso in foresteria anche senza opere perchè le categorie urbanistiche sono disomogenee visto che quest’ultima riguarda la destinazione abitativa. I giudici si sono espressi in questa maniera rigettando il ricorso di una persona fisica che aveva cambiato destinazione d’uso senza opere edilizie, arrivando ad essere condannato dal Tribunale competente. Infatti la legge in materia stabilisce che il cambio di destinazione d’uso senza apporre opere edilizie deve includere la DIA (Denuncia Inizio Attività) e appartenere comunque alla stessa categoria abitativa, cosa che non è avvenuta in questo caso.





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