I lavori in condominio appaiono più come una tortura (per i vicini di casa) che una gioia da accogliere a braccia aperte. Spesso sono organizzati in malo modo, sfruttando in maniera disordinata i ritagli di tempo che ognuno di noi ha a disposizione.

È bene sottolineare tuttavia che esistono delle modalità e degli orari specifici per quel che riguarda questi lavori. Per i lavori in condominio la Legge per il diritto alla detrazione del 36% sull'IRPEF pone in essere diverse occasioni. Tuttavia alcuni lavori la Legge non riconosce per l'agevolazione di cui sopra.

Quale sono le tipologie di lavori ammesse?

In un condominio si possono effettuare interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria. ll primo tipo di interventi possono essere liberamente decisi dall’amministratore, gestendone le spese, come stabilito dal codice civile. Tra questi lavori in condominio, rientrano quelli effettuati nelle aree comuni del palazzo e di lieve entità, come ad esempio la sostituzione di lampadine.

I lavori di manutenzione straordinaria, invece, si riferiscono a quei lavori non previsti e di particolare necessità causati da un evento eccezionale. In questa categoria rientrano anche quei lavori di ristrutturazione per rinnovare parti rovinate del palazzo. Per effettuare questo tipo di lavori in condominio, ci deve essere il parere dell’assemblea condominiale che dovrebbe deliberare.

La nuova riforma del condominio (Legge 220/2012), entrata in vigore il 18 giugno 2013, prevede che per i lavori di manutenzione straordinaria occorre necessariamente costituire un fondo di importo uguale al costo dei lavori in condominio. Con una nota successiva, è stato chiarito che il fondo si può costituire sulla base di un contratto che accetta il pagamento rateale dei lavori. Ovviamente, la spesa che ciascun condomino versa viene stabilito in base al valore millesimale della propria unità abitativa.

Risarcimento danni

 

Ciascun condomino può attivarsi per chiedere il risarcimento dei danni subiti in seguito a difetti del suolo o della costruzione.Il risarcimento danni si può chiedere anche all’amministratore che risulta inadempiente rispetto a ciò che viene deliberato dall’assemblea condominiale Ad esempio, non fa eseguire i lavori per la sicurezza del palazzo o non stipula una polizza assicurativa.
In caso di fatti gravi e lesivi per le persone, egli dovrà rimborsare e risarcire le eventuali vittime.
Il compito dell’amministratore, così come stabilito dalla legge, è di eseguire i compiti di sua responsabilità perché altrimenti si troverebbe in una situazione di omissione.

Orari ammessi per i lavori in condominio

In caso di lavori in condominio, si possono utilizzare strumentazioni rumorose negli orari giusti, avendo cura di non fare troppa confusione (non si devono mai causare danni ad altri condomini). Non esiste una legge che fissi dei criteri di ripartizione del rumore. Tuttavia occorre fare attenzione a non infrangere il regolamento condominiale. Questo varia a seconda del caso.

La Legge dice che il regolamento deve essere approvato dalla maggioranza dei condomini intervenuti in assemblea, per cui ci si aspetta che tutti lo rispettino.

Se qualcuno infrange il regolamento stabilito, va in contro ad una sanzione pecuniaria fino a 100 euro e 800 euro in caso di recidiva. Questa somma viene versata nel fondo istituito per le spese ordinarie.

Lavori in appartamento: cosa sapere

Quando i lavori si svolgono nel proprio appartamento occorre sapere che pur trattandosi di una proprietà privata è necessario rispettare delle regole fondamentali per mantenere i rapporti di buon vicinato e soprattutto rispettare la legge e il regolamento condominiale. Il buon senso e il rispetto delle norme edilizie completano il quadro della buona e corretta esecuzione delle ristrutturazioni in casa in uno stabile condominiale.

Un classico caso per cui è necessario fare delle ristrutturazioni in casa che possono turbare la quiete del vicinato è la rottura dei tubi dell’acqua che spesso comporta anche dei problemi con il vicino confinante o del piano sottostante, nonché la necessità di rifare la pavimentazione. In questi casi occorre rivolgersi a degli operai o una ditta specializzata che dovranno accedere al condominio per la durata dei lavori. Occorre avvisare gli altri condomini? Non sempre, dipende dalla tipologia di intervento. Innanzitutto, occorre a riguardo consultare il regolamento condominiale per capire se vi sono norme prestabilite da rispettare per quanto riguarda l’uso delle parti comuni come per esempio l’ascensore per caricare e scaricare il materiale o l’indicazione di eventuali orari per i lavori in condominio– fermo restando quanto già prevede la legge e le norme di polizia locale. In ogni caso, l’art. 843 comma 1 e 2 del codice civile prevede che il proprietario deve concedere l’accesso nonché il passaggio sul proprio “fondo” qualora ne sia riconosciuta la necessità come la riparazione di un muro o altra opera afferente alla proprietà privata, al vicino o spazio comune.

A volte può essere necessario passare per l’abitazione del vicino, oppure si possono provocare dei danni durante la ristrutturazione, pertanto è sempre opportuno avvisare i condomini dello svolgimento dei lavori e in ogni caso, un vicino deve consentire l’accesso e qualora si rifiuti può essere obbligato dal giudice.

Le norme del buon senso

Nei rapporti di vicinato esiste una serie di norme non scritte che dettano i comportamenti rispettosi nei confronti dei vicini. Nel caso di ristrutturazioni che si prolungano nel tempo è indubbiamente corretto avvisare gli altri condomini con un avviso in bacheca, fermo restando quando questo diventa un obbligo dettato per legge dalla normativa urbanistico-edilizia. Allo stesso modo, è opportuno segnalare l’eventuale rumorosità dei lavori. Anche se non è obbligatorio, è opportuno e rispettoso effettuare la pulizia al termine dei lavori soprattutto se questi hanno coinvolto anche le parti comuni di passaggio.

Nel caso di lavori in condominio che richiedono la temporanea chiusura degli impianti come gli interventi sull’impianto idraulico o di riscaldamento, qualora non autonomo, è necessario avvisare l’amministratore con debito anticipo affinché possa comunicare agli altri condomini eventuali sospensioni dei servizi e permettere di prendere gli accorgimenti necessari.

Infine, l’articolo 1122 del codice civile stabilisce che qualsiasi opera edilizia – pur se svolta sulla proprietà privata – che possa inficiare sulla stabilità dello stabile o modificarne l’aspetto architettonico e la sicurezza deve essere comunicato all’amministratore che esporrà in assemblea l’intervento e lo si sottoporrà a votazione. Ovviamente non si tratta di comunicare la tinteggiatura di un vano, bensì opere come il rifacimento di un bagno con collegamento alla colonna dello scarico condominiale o la realizzazione di un pergolato o un gazebo e lavori simili.

Se i lavori dovessero essere causa di danni a cose e persone, il condominio potrà richiedere il risarcimento qualora il fatto venga negato dal condomino che ha recato il danno con accertamento per via giudiziale al fine di determinare e attribuire le spese.

 




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