A seguito della nostra approfondita analisi su come effettuare il calcolo della cubatura, oggi siamo eccitati all'idea di portarvi alla scoperta di un nuovo tema, auspicando che risvegli il vostro interesse.
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- Definiamo “foglio”
- Come si registra il contratto di affitto
- Regime ordinario e Cedolare secca
- Deposito cauzionale affitto: ecco come funziona
- Il mercato degli affitti in Italia
- Modifiche di legge sugli sfratti
Ogni qualvolta la pubblica amministrazione è chiamata a produrre o reperire determinati documenti o atti pubblici si applica una “imposta di bollo” atta a risarcire la suddetta del lavoro necessario. Nello specifico trattiamo l’imposta di bollo necessaria per atti concernenti la locazione di un immobile.
Prima di procedere oltre consigliamo al lettore di verificare sempre che non vi siano stati aggiornamenti alle tariffe o alle leggi concernenti l’argomento, e dunque di prendere il presente articolo al puro scopo orientativo. L'imposta di bollo è un tributo gravante su ogni singolo foglio necessario alla redazione dell'atto d'affitto. La disciplina normativa che la regola, stabilendo se e quanto sia dovuto, ovvero l’importo della marca da bollo, è stabilita dal Decreto del Presidente della Repubblica del 26-10-1972 n. 642 che la definisce come “imposta dovuta per l'impiego degli atti giuridici”.
Il decreto individua imposte di bollo a costo fisso o proporzionale. Ad esempio, il primo caso si riferisce agli atti relativi ad un contratto di affitto, il secondo caso alle cambiali che richiedono un’imposta di bollo pari a 12 millesimi dell’importo in oggetto.
Il decreto regola inoltre le eccezioni di legge, come gli atti legislativi, tra le quali però non rientra alcun atto di locazione.
Sono più in generale soggetti all'imposta di bollo gli atti scritti di natura: civile, commerciale, stragiudiziali e giudiziali, avvisi, manifesti e registri. Le marche da bollo, una volta cartacee, sono state tutte sostituite dal primo settembre 2007 con le marche da bollo elettroniche, meglio note come “CONTRASSEGNI TELEMATICI”, reperibili in qualunque tabaccheria o ricevitoria lotto.
Definiamo “foglio”
Come abbiamo appena visto, occorre una marca da bollo per ogni foglio. Ma che si intende per “foglio”? sempre secondo il decreto in materia, per “foglio” si intendono 4 facciate o pagine, ognuna composta da massimo 25 linee, per un totale dunque di 100 linee. Tale definizione può essere molto importante, facendovi risparmiare preziose marche da bollo con determinati accorgimenti sulla lunghezza. Ma vediamo i costi.
Costi Marche da Bollo
Tenendo sempre presente eventuali variazioni, al momento della stesura di questo articolo il costo di una marca da bollo per i contratti di locazione si attesta a 16 euro per foglio, dunque ogni 100 linee (o righe). Purtroppo per registrare un contratto di locazione dovremo pagare anche l’Imposta di registro.
Atti, documenti e registri
I documenti, atti e registri menzionati dagli articoli 1 a 21 del D.P.R. 642/1972 devono essere timbrati fin dalla loro creazione. Pertanto, l'atto deve essere redatto su carta con bollo, o con l'applicazione di un bollo di valore corrispondente. Certificati anagrafici, autenticazioni di copie e firme (quando richieste) e certificati generali rilasciati da uffici pubblici sono soggetti all'imposta di bollo sin dall'inizio.
Al contrario, i documenti, atti e registri menzionati dagli articoli 22 a 32 dello stesso decreto sono soggetti al bollo solo quando vengono utilizzati. In questi casi, tali atti sono soggetti all'imposta di bollo solo quando vengono portati all'ufficio del registro per la registrazione.
Come si registra il contratto di affitto
Per tutti i contratti di locazione che superano i 30 giorni, è obbligatoria per legge la registrazione presso l’Ufficio delle Entrate di pertinenza. Da ora è possibile eseguire la procedura sia in via cartacea che online, a farlo può essere sia il proprietario dell’immobile, che l’affittuario, o una terza persona incaricata.
Le ultime novità riguardanti la registrazione sono relative al modello da compilare, che ora si chiama Rli 2017 e che ha sostituito il vecchio modello 69 (valido solo per i contratti di comodato d’uso), una volta compilato si paga l’imposta di bollo da € 16, si versa la Tassa di registro tramite F24 e si allega il contratto. Una volta seguita tale procedura l’Agenzia delle Entrate provvederà a rilasciare la copia debitamente firmata oppure una ricevuta che ne attesta la consegna e successivamente renderà disponibile la registrazione comunicandola all’interessato.
La mancata registrazione di un contratto di locazione e il pagamento dell’imposta dovuta (o versamento in ritardo rispetto ai tempi stabiliti) è sanzionabile per legge.
Regime ordinario e Cedolare secca
Esistono due tipologie di tassazione diverse per registrare i contratti di affitto, quello che viene comunemente indicato come regime ordinario, interessa obbligatoriamente tutti i contratti e prevede il pagamento dell’imposta di bollo e di registrazione. C’è anche il regime sostitutivo, che non può essere però applicato ai contratti che riguardano le società ma solamente i privati che veicolano immobili a scopo di abitazione. Per quest’ultima tipologia si versa una tassa chiamata Cedolare Secca al posto delle normali imposte, ma la scelta è puramente facoltativa e può farla solo ed esclusivamente la persona proprietaria della casa.
Versamento anche nel caso di cessione proroghe del contratto
Spetta il versamento di un’imposta anche in situazioni particolari, come nel caso in cui il contratto di locazione venga risolto prima della durata stabilita, oppure nel caso di cessioni. Va versata sempre tramite modello F24 ed entro 30 giorni registrata con lo stesso nuovo Rli presso l’Agenzia delle Entrate.
Deposito cauzionale affitto: ecco come funziona
Dopo aver parlato del contratto di locazione a canone agevolato e dell'affitto a canone libero, in questo articolo parleremo di deposito cauzionale che è una somma di denaro richiesta dal proprietario dell'immobile che viene affittato, come garanzia per le obbligazioni che l'inquilino assume nel contratto di locazione. Questo deposito serve a garantire il pagamento regolare dei canoni di affitto e la buona conservazione degli spazi locati. Fa parte delle responsabilità e dei diritti sia del proprietario che dell'inquilino.
Cosa fare se l'inquilino non paga l'affitto
In assenza di danni causati dall'inquilino, la cauzione verrà restituita alla fine della locazione e non potrà mai essere usata per coprire il pagamento del canone di affitto. Alla firma del contratto, oltre alla cauzione, il conduttore versa al proprietario anche l'affitto anticipato di alcune mensilità del canone; questa somma può variare da una a tre mensilità.
Come rimborsare il deposito cauzionale
Il deposito cauzionale e gli interessi ad esso relativi verranno rimborsati solo una volta che l'inquilino avrà restituito l'immobile al proprietario. Se il proprietario non effettua il rimborso, l'inquilino ha 10 anni di tempo prima che il diritto di ottenere il rimborso decada, per presentare un decreto ingiuntivo.
Nel caso in cui il proprietario trattenga il deposito come rimborso per i danni, senza avviare contemporaneamente un'azione giudiziaria, l'inquilino può richiedere un decreto ingiuntivo per ottenere il rimborso. Il proprietario può opporsi a questa richiesta dimostrando la presenza di danni e, di conseguenza, il proprio diritto a ottenere il rimborso.
In alternativa al deposito in contanti, il deposito cauzionale può essere garantito mediante una garanzia fideiussoria (bancaria o assicurativa).
Il mercato degli affitti in Italia
A seguito della crisi economica post 2008, il settore immobilare è stato uno degli ambiti che più ha sofferto la depressione. Una logica conseguenza visto che in Italia venivano bruciati molti posti di lavoro e i cittadini non avevano più i soldi necessari per far fronte a una spesa così ingente. In questo discorso rientra poi la rigidità degli istituti bancari che chiedono super garanzie prima di concedere un prestito. Un modo cortese per non avere una speranza di acquistare una casa, da sempre ritenuto uno dei beni più sognati dal popolo del nostro Paese.
La crisi economica, dicevamo, ha avuto una netta ricaduta sul settore immobilare e sul prezzo degli immobili, che nel 2014 sono calati del 2.9% per un prezzo medio che si è aggirato intorno ai 2000 euro a metro quadro. Nel report delle tariffe applicate in tutte le Regioni d’Italia, gli Enti locali più cari sono stati la Liguria e il Lazio con 2877 euro a metro quadro. Paragonando invece il prezzo delle case nelle province e nelle grandi metropoli urbane, la città più cara dello Stivale è Venezia con i 4455 euro richiesti, seguita da Roma e Firenze, rispettivamente 3.672 euro/m² e 3.472 euro/m². Al contrario, le province più economiche risultano Biella (821 euro/m²) e Caltanissetta (893 euro/m²). La Regione meno cara è invece la Calabria, con 1020 euro/m² richiesti per un immobile.
Il settore immobiliare, con i prezzi delle case che sebbene siano calati restano tuttavia fuori portata per la stragrande maggioranza dei cittadini, ha generato la crescita di un altro settore, ossia quello degli affitti. Se prima il tema della locazione risultava marginale, ora invece è cresciuto esponenzialmente, con i clienti che possono permettersi più un affitto che un mutuo, che richiede un insieme di combinazioni non sempre concretizzabili. Tuttavia, anche sul tema affitti ci sono da registrare alcuni dati contraddittori: il prezzo delle locazioni è sì calato ma esso rimane ad una soglia esagerata, soprattutto se si prendono in considerazione le tariffe applicate alla periferia della città, schizzate a cifre improbabili.
Tutto ciò ha generato la logica conseguenza di una frenata negli acquisti, con molti imprenditori che sono rimasti con gli immobili invenduti. Il Decreto approvato dal Governo nell’estate 2014 si è posto come obiettivo quello di rilanciare i consumi nel settore immobiliare attraverso una politica di agevolazioni fiscali. Nel 2015 è previsto un aumento delle vendite ma tutto ciò dipenderà da due fattori: costo degli immobili o affitti ed aumento dell’occupazione, con maggior potere salariale da parte dei cittadini italiani.
Modifiche di legge sugli sfratti
La legge 102/2013 prevede l’istituto della morosità incolpevole con un Fondo totale di 40 milioni di euro così suddivisi: 20 milioni per l’anno 2014 e 20 milioni per il 2015. I contributi sono destinati ai Comuni ed Enti Locali con alto tasso di abitanti. Nella legge sono elencate quali sono le cause ammesse:
- licenziamento e conseguente perdita del posto di lavoro
- riduzione del reddito a causa di messa in cassa integrazione ordinaria o straordinaria
- mancato rinnovo di contratti atipici o quelli definiti a termine
- attività da libero professionista che cessa per causa di forza maggiore
- parente familiare che muore o che ha una grave malattia
Devono essere presenti inoltre una serie di requisiti per poter accedere ai contributi previsti dal Fondo:
- contratto di locazione esattamente in regola e registrato
- non superare le soglie imposte per quanto riguarda ISE ed ISEE, fissate rispettivamente a 35mila euro e 26mila euro
- essere cittadini dell’Unione Europea e in caso contrario essere in regola con il permesso di soggiorno
- aver avuto in concreto atti di convalida per quanto riguarda lo sfratto per morosità
La legge prevede inoltre delle corsie preferenziali, così elencati:
- parente in famiglia over 60 o minore di 18 anni
- in famiglia sia presente un componente invalido almeno al 67% o che stia ai servizi sociali
La situazione attuale sulla Morosità dell'affitto
Non sembra che molti siano aggiornati sulla questione della morosità incolpevole tanto che la Regione Emilia Romagna ha dovuto convocare una conferenza stampa per ricordare ai cittadini che la domanda per richiedere il contributo è stata prorogata fino al 30 novembre 2014 visto che finora sono pervenute poco meno di venti domande. La scadenza delle domande è per diverse Regioni a novembre, come per esempio anche in Umbria. In generale, i contributi servono per dare un sostegno concreto alle famiglie che sono impossibilitate a pagare gli affitti degli immobili per una situazione economica precaria, alla quale possono influire diverse cause elencate nel precedente paragrafo. E’ bene quindi leggere nel dettaglio i bandi che vengono pubblicati dai singoli Enti Locali per capire se si rientra nei parametri richiesti e fare domanda di conseguenza per il versamento dell’agevolazione economica.
Se ti è piaciuto questo articolo, leggi anche la nostra guida sulla fideiussione per l’affitto e quello sulla disdetta di affitto.
