La detrazione del mutuo è una risorsa sulla quale molti italiani hanno fatto affidamento negli ultimi anni. Tuttavia, a partire dal 2013, complice la crisi, è possibile che la normativa vigente cambi. Vediamo lo stato attuale e i possibili sviluppi.

 Le spese legate al mutuo

Per valutare attentamente la convenienza di un mutuo, è necessario che si tengano in considerazione, oltre al tasso di interesse e allo spread, anche tutte le spese connesse all'operazione di finanziamento, variabili a seconda della banca scelta
. Si tratta di numerose spese, anche quantitativamente rilevanti, che hanno portato gli italiani ad usufruire sempre della detrazione del mutuo.

L’accensione di un mutuo comporta infatti il pagamento di una serie di spese aggiuntive, talvolta non immediatamente percepibili, che vanno a sommarsi all’importo delle rate da rimborsare periodicamente alla banca.


Sono da segnalare:

  1. Spese di istruttoria, che in genere oscillano tra lo 0,1% e lo 0,5% dell'importo finanziato.
  2. Perizia, finalizzata ad accertare il valore di mercato dell'immobile e a verificarne la regolarità edilizia, assenza di abusi edilizi, abitabilità, ecc.. Il costo di una perizia (150 - 450 euro) varia in base all'importo finanziato alla banca e al perito scelto; per importi non elevati, spesso si accetta la perizia dell'agente immobiliare o un'autoperizia, con risparmio di spese.
  3. Costi notarili, alla sottoscrizione del rogito. La presenza del notaio è richiesta dalla banca per procedere all’erogazione del mutuo (concesso, salvo verifica per minimizzare i propri rischi).
  4. Imposte sostitutive sui finanziamenti a medio-lungo termine, che prevedono 2 diverse aliquote: 0,25% dell'importo finanziato per acquisto prima casa; 2% negli altri casi (legge n. 191 del 2004, di conversione del decreto legge n. 168). L'importo viene trattenuto direttamente dalla banca al momento dell'erogazione.
  5. Costi assicurativi: le polizze incendio e scoppio (obbligatorie), che variano in relazione al valore del mutuo e alla sua durata; la polizza sulla vita (facoltativa); le polizze protezione mutui (facoltative), che tutelano il mutuatario in caso di eventi che possano compromettere la sua capacità di rimborso (ad es. decesso, malattia, inabilità, infortunio, perdita del posto di lavoro, ecc.).
Il mutuatario può scegliere la polizza proposta dalla banca o decidere di rivolgersi presso un'altra compagnia assicurativa.
  6. Spese di gestione.
  7. Penali, che prevedono tutti i costi di estinzione del mutuo come: l’ammontare della penale prevista in caso di anticipata estinzione; le spese di cancellazione dell’ipoteca necessaria nel caso in cui, anche ad avvenuta estinzione del mutuo, si desideri vendere l’immobile

La detrazione degli interessi passivi

E' ammessa quando ricorrono i seguenti requisiti:

  • l'immobile è acquistato dal mutuatario;
  • l'immobile è destinato ad abitazione principale del mutuatario o di un suo familiare entro un anno dall'acquisto;
  • l'acquisto dell'immobile è avvenuto nell'anno precedente o successivo alla stipula del mutuo.

In caso di acquisto di un immobile da ristrutturare, per usufruire della detrazione degli interessi passivi, l'immobile deve essere adibito a dimora abituale entro due anni dall'acquisto; il beneficio decorre dalla data in cui i lavori vengono ultimati e l'immobile viene adibito a dimora abituale.

La detrazione fiscale degli interessi passivi è consentita anche per i mutui contratti per la costruzione dell'abitazione principale. In questo caso si può detrarre il 19%, degli interessi passivi e oneri accessori pagati in dipendenza del mutuo, sino a un importo pari a 2.582,28 euro. Il risparmio può dunque arrivare a 490,63 euro per ogni anno di durata del mutuo (2582,28 x 19%).

E' possibile continuare a usufruire delle detrazioni fiscali anche in caso di sostituzione del mutuo, ovvero quando il mutuo originario viene estinto e ne viene stipulato uno nuovo. Se il nuovo mutuo è di importo superiore, la detrazione fiscale è limitata all'importo del vecchio mutuo maggiorata delle spese e degli oneri correlati.

Si continua a usufruire delle agevolazioni fiscali altresì nei casi di surroga, mantenendo la detrazione anche quando il nuovo mutuo viene stipulato con una banca diversa dalla precedente. La legge Bersani-bis ha precisato che la surrogazione non comporta il venir meno dei benefici fiscali; la detrazione fiscale degli interessi può essere dunque mantenuta anche utilizzando la portabilità dell'ipoteca nei limiti visti sopra per la sostituzione del mutuo.

Com'era e come sarà la detrazione degli interessi

Sino a adesso, è possibile detrarre il 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori (per esempio, quelli relativi all'accensione del mutuo) considerato che il tetto massimo su cui calcolare questa percentuale era di 4.000€. Per tale ragione, il risparmio massimo che si poteva guadagnare era di 760€ per ogni anno di durata del mutuo (ovvero il 19% di 4000).

È al vaglio, nell'ottica del ridimensionamento delle spese statali, una modifica della Legge di Stabilita che cambi completamente questi valori.
Se tale decreto sarà accettato, sarà sempre possibile detrarre dal mutuo il 19% – l'unico valore rimasto stabile – ma la franchigia verrà stata abbassata a 250€, mentre il tetto massimo verrà diminuito diminuito a 3.000€.

Questo significa che gli italiani potranno detrarre degli interessi la cui somma non sfiori il tetto dei 3.000€: questo nella stragrande maggioranza dei casi implica i soli interessi del mutuo, escludendo tutto il resto (come, ad esempio, le assicurazioni sulla vita).
Non solo: invece dei 760€, la massima detrazione del mutuo sarà pari a 570€ con una perdita di 190€.

Per rimanere aggiornati sull'argomento, sono disponibili numerose risorse web, fra le quali il portale MutuiOnline.

L'apertura del mutuo

Il contratto di mutuo presentauna fase preparatoria molto articolata e complessa. La sequenza delle azioni che portano all'erogazione potrebbe variare anche di molto da caso a caso, ma di solito gli step classici sono:

Apertura dell'istruttoria

il mutuatario presenta la richiesta di concessione di mutuo, elencando i dati tecnici ed economici necessari alla valutazione della domanda e che riguardanotanto l'aspetto soggettivo quanto quello finalistico. Occorre produrre la documentazione accessoria eventualmente opportuna.

Perizia ed altri accertamenti

Da sottolineare che il perito è un esperto di estimo catastale e appartiene a una società di servizi o svolge la libera professione.

Chiusura dell'istruttoria mutuo

l'istruttoria si chiude con la delibera di concessione o con la mancata concessione (la comunicazione al mutuatario di non accoglimento della domanda è trasmessa in modo informale e che la maggior parte delle istruttorie non andate a buon fine non hanno una chiusura formale).

Atto di mutuo

con l'atto di mutuo il contratto entra in pieno effetto. Il mutuante consegna il capitale erogato al mutuatario e vengono eseguite le formalità relative alla garanzia prestata. É importante porre in evidenza che i preventivi rilasciati prima di iniziare l'istruttoria non sono vincolanti per la banca, che dopo la delibera potrebbe applicare spread e spese accessorie differenti.

Pietro Calafiore