Quando l'affittuario deve lasciare l’appartamento locato per un certo periodo può affittarlo a terzi per coprire le spese, senza però avere l’intenzione di disdire il contratto principale. Il conduttore può quindi sottoscrivere un contratto di sublocazione, indipendente dal contratto di locazione principale e sovrapposto a quest’ultimo. Le condizioni di sublocazione sono regolate all’art. 262 CO. Il conduttore che non ha intenzione di rioccupare i locali e li subaffitta con il solo scopo di sostituirsi al locatore non rispetta le condizioni dell’art. 262 CO.

L’ospitare parenti o concubini, anche se partecipano al pagamento della pigione, non è considerato un contratto di sublocazione. Il conduttore può inoltre sublocare tutta o anche solo una parte dell'abitazione.

Opporsi

Il locatore può negare il suo consenso nei casi seguenti:

  • Il conduttore rifiuta di comunicargli le condizioni della sublocazione (art. 262 cpv. 2 let.A)
  • Le condizioni sono abusive
  • Causa al locatore un pregiudizio essenziale (art. 262 cpv. 2 let. c ): questa norma protegge il locatore principale ad esempio da un cambiamento sensibile della destinazione dei locali.

Il locatore come deve esprimere il consenso? Vale anche per la locazione commerciale?

Il consenso del locatore può essere orale o scritto ma anche risultare da atti concludenti; per prudenza il locatore comunicherà per iscritto il suo consenso nel termine di 20 giorni. Nei casi di abitazione familiare, il consenso del locatore deve essere richiesto da entrambi i coniugi.

In caso di modifica delle condizioni di sublocazione, il locatore può ritirare il suo consenso notificando, tramite il modulo ufficiale per le modifiche unilaterali del contratto al conduttore principale, il suo dissenso.

Disdetta del contratto principale e della cedolare secca

Il contratto principale può essere disdetto anticipatamente secondo l’art. 257 f CO se:

  • il conduttore non comunica le condizioni di sublocazione;
  • non rispetta il rifiuto giustificato del locatore di acconsentire alla sublocazione;

I rapporti di sublocazione parziale ad uso abitativo e/o per un ufficio (anche per quel che riguarda gli studenti)

Il conduttore principale è responsabile per il comportamento del sub conduttore (ad esempio se danneggia l’ente locato, oppure non libera i locali alla fine del contratto di locazione principale) ed é tenuto al pagamento della pigione se il sub conduttore non paga la pigione.

I rapporti fra il locatore e il conduttore principale: la registrazione e l'ape

Inoltre l’art. 262 cpv. 3 CO prevede che il conduttore principale è responsabile verso il locatore nei casi in cui il sub conduttore usasse l'ente locato in modo diverso da quello permesso al conduttore principale. Una relazione contrattuale esiste solo fra locatore e conduttore principale e fra conduttore principale e sub conduttore.

I rapporti fra il locatore e il sub conduttore

Solo in quattro casi esiste un rapporto giuridico diretto fra il locatore e il sub conduttore:

  • L'art. 262 cpv. 3 CO dà la possibilità al locatore di rivolgersi direttamente al sub conduttore per obbligarlo a usare l’ente locato conformemente all’uso permesso dal contratto principale.
  • L'art. 268 cpv. 2 CO estende il diritto di ritenzione del locatore di locali commerciali agli oggetti del sub conduttore, nella misura in cui questi non abbia pagato la pigione al sublocatore.
  • Se la sublocazione è volta a eludere disposizioni sulla protezione delle disdette, il sub conduttore beneficia di questa protezione senza riguardo alla locazione principale.

I rapporti con il sub conduttore in caso di uso transitorio

Esiste un contratto di locazione, al quale si applicano tutte le disposizioni degli art. 253 e seguenti del CO, fra il conduttore principale e il sub conduttore. Il contratto principale di locazione ha un’influenza per quanto concerne: l’esame di un aumento o di una diminuzione della sub pigione; l'autorizzazione dei lavori o delle modifiche dell’ente locato senza il consenso del locatore. In caso di difetti dell’ente locato notificati dal sub conduttore, il conduttore principale deve informare il locatore immediatamente.