Quando si effettua una compravendita tra privati di una casa, le imposte da pagare vanno calcolate in modo diverso a seconda del tipo di acquisto: da privato o da costruttore. Chi decide di acquistare da un privato (o comunque da un soggetto diverso dall'impresa costruttrice) potrà pagare le imposte di registro, che saranno interamente dichiarate nell'atto di compravendita.
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- L'imposta di registro per una compravendita tra privati
- IVA immobile strumentale: aliquote da corrispondere
- Aliquote dell'IVA sugli immobili strumentali
- Le imposte da pagare sulla vendita della prima casa (anche se l'avete acquistata da un costruttore)
- Step da seguire nella compravendita tra privati
- FAQ sulla compravendita tra privati
Per la prima casa l'imposta di registro è del 3%, con l'aggiunta delle imposte ipotecarie di 168 euro e catastali di 168 euro; mentre per la seconda casa l'imposta di registro è del 7%, unita all'imposta ipotecaria del 2% e all'imposta catastale dell'1%.
L'imposta di registro per una compravendita tra privati
In caso di compravendita tra privati inoltre, non viene applicata l'IVA ma l'imposta di registro sul valore catastale, qualora si presentassero contemporaneamente i seguenti requisiti:
- l'acquirente è una persona fisica che non opera all'interno di attività commerciali, professionali o artistiche;
- la compravendita tra privati ha per oggetto immobili a uso abitativo e relative pertinenze o accessori (per esempio cantine, autorimesse o giardini);
- il venditore è un privato o un'impresa che non ha costruito né ristrutturato il fabbricato.
Sono esclusi dall'agevolazione e dovranno quindi pagare le imposte sul prezzo della compravendita tra privati: gli acquisti effettuati da imprese, società o enti di qualsiasi genere; l'acquisto di uffici, negozi e capannoni a uso commerciale, industriale o artigianale, terreni agricoli o edificabili (a meno che siano pertinenze, ovvero accessori, di abitazioni); l'acquisto di fabbricati di nuova costruzione (oppure oggetto di ristrutturazione totale), entro 4 anni dalla finedei lavori.
Novità sull'acquisto e compravendita tra privati
L’articolo numero 10 del Decreto legislativo 23 del 2011 e l’articolo 26 del Decreto legge 104 del 2013 hanno stabilito che le tasse da pagare per il trasferimento di proprietà di immobili saranno modificate a partire dal primo gennaio 2014, con l’intento di alleggerire il carico fiscale della compravendita tra privati che utilizzano l’abitazione come prima casa. Di seguito sono illustrate le principali novità:
Nel caso in cui si acquista una casa da un’impresa costruttrice entro il termine di cinque anni dalla fine dei lavori, l’iva sarà calcolata al 4% e l’imposta di registro, quella ipotecaria e infine quella catastale saranno di 200 euro.
Nel caso in cui l’abitazione è acquistata da una società che non ha costruito l’immobile, che non si è occupata dei lavori di ristrutturazione dello stesso o si compra da una società costruttrice entro cinque anni dal termine dei lavori, l’iva non deve essere versata e le varie tasse ipotecarie, di registro e catastali sono di 200 euro.
Nel caso in cui l’immobile acquistato non sarà utilizzato come prima casa, l’atto di compravendita tra privati è soggetto al pagamento delle imposte riportate di seguito: Nel caso in cui il venditore è un privato o una società che non edificato l’immobile oppure una impresa che vende la struttura dopo cinque anni dal termine dei lavori, l’imposta di registro sarà del 9%, l’imposta ipotecaria e quella catastale sono di 50 euro ciascuna oppure nel caso in cui il venditore è una società costruttrice che vende il bene dopo cinque anni dall’ultimazione dei lavori, l’iva è del 10% ma diventa del 22% se l’immobile è considerata un bene di lusso. L’imposta di registro, quella ipotecaria e quella catastale sono di 200 euro.
Le varie spese devono essere pagate al notaio nel momento in cui si provvede alla registrazione dell’atto. La compravendita tra privati è il contratto che certifica il passaggio di proprietà di una casa da una parte ad un’altra, dietro il pagamento di una determinata somma di denaro. L’atto di compravendita tra privati è chiamato anche rogito, deve essere stipulato davanti ad un notaio, in presenza sia del venditore sia del compratore ed è scritto in forma pubblica. il notaio ha il compito di effettuare i controlli fiscali sull’esistenza di eventuali ipoteche o altri vincoli. Il rogito rappresenta l’atto conclusivo della compravendita tra privati e deve riportare determinate informazioni, che sono riportate nell’elenco che segue.
- Il valore di cessione dell’immobile.
- Le indicazioni della modalità di pagamento, ad esempio bonifico, assegno bancario ecc.
- L’eventuale presenza di attività di mediazione e tutti i dati identificativi del titolare.
- Il costo del servizio e le modalità di pagamento.
IVA immobile strumentale: aliquote da corrispondere
Dal 12 agosto 2006, l'applicazione dell'IVA alla vendita di fabbricati è regolata diversamente per gli immobili strumentali (uffici, negozi, capannoni). Le nuove regole comportano un aumento delle tasse sulla locazione di immobili non abitativi, e soprattutto sull'acquisto-vendita.
Per i fabbricati strumentali le imposte da applicare dipendono da chi è il venditore, chi è l'acquirente, e a volte anche dalla volontà del venditore, che eventualmente potrà contrattare con l'acquirente anche l'applicazione dell'imposta a lui più favorevole.
Aliquote dell'IVA sugli immobili strumentali
La vendita di fabbricati strumentali è soggetta a Iva (20%) e alle imposte ipotecarie (3%) e catastali (1%), se il venditore è un'impresa costruttrice o un'impresa che ha eseguito interventi di restauro conservativo, ristrutturazione edilizia, ristrutturazione urbanistica.
Deve però trattarsi di un fabbricato venduto entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o deilavori, oppure di un caso in cui a vendere è un'altra impresa e l'acquirente è un privato o un soggetto Iva avente diritto alla detrazione sugli acquisti in misura non superiore al 25%, o ancora quando l'acquirente è un soggetto Iva che ha diritto alla detrazione sugli acquisti in misura superiore al 25%, ma il venditore esercita l'opzione per l'applicazione dell'Iva.
La compravendita tra privati è invece esente da IVA, e si applicano le sole imposte ipotecarie (3%) e catastali (1%), e l'imposta di registro in misura fissa (168 euro), se a vendere è un'impresa che non esercita l'opzione per l'applicazione dell'Iva, e l'acquirente è un soggetto Iva che ha diritto alla detrazione sugli acquisti in misura superiore al 25%.
Se a vendere è un privato, infine, la compravendita tra privati è fuori campo Iva, e continuano ad applicarsi l'imposta di registro (7%) e le imposte ipotecarie (2%) e catastali (1%).
Agevolazioni per le società di leasing
Esistono anche alcune agevolazioni per le societàdi leasing; dal 1° ottobre 2006, infatti, per l'acquisto da parte di società di leasing (oppure di banche o fondi immobiliari chiusi) di beni immobili strumentali da concedere in leasing, e per il riscatto degli stessi beni, le imposte ipotecarie e catastali sono ridotte alla metà e si applicano rispettivamente nella misura dell'l,5% e dello 0,5%.
In caso di riscatto dei beni immobili strumentali concessi in leasing, le somme corrisposte a titolo di imposta proporzionale di registro sui contratti possono essere detratte a titolo di imposte ipotecaria a catastale sul riscatto. Proseguiamo il nostro articolo sulla compravendita tra privati.
Le imposte da pagare sulla vendita della prima casa (anche se l'avete acquistata da un costruttore)
A partire dal gennaio 2002, una delle imposte che non gravano più al momento della vendita della prima casa è L'INVIM, soppressa da una legge poco precedente. Tuttavia, al momento della vendita di un immobile acquistato da meno di cinque anni, è necessario dichiarare ai fini IRPEF il valore della Plusvalenza realizzata. Questo dato si ottiene sottraendo dal corrispettivo guadagnato al momento della vendita della prima casa, il prezzo pagato per l'immobile.
Tale dichiarazione non va effettuata qualora la casa messa in vendita sia stata ereditata oppure sia stata ricevuta in donazione. Un altro caso in cui non è necessario inserire la Plusvalenza nella dichiarazione dei redditi è quello in cui nel periodo fra l'acquisto e la vendita della prima casa, l'abitazione è stata usata come abitazione principale dal venditore o dai suoi familiari.
Le agevolazioni e i benefici fiscali (non solo per la vendita ad un figlio e/o per le case avute in successione)
Andiamo avanti a parlare della compravendita tra privati. Innanzitutto occorre chiarire che, per mantenere i benefici riguardanti l'acquisto della prima casa, non è possibile venderla se non sono passati 5 anni dall'acquisto. Se questo non accade, l'Agenzia delle Entrate richiederà indietro circa il 7% del valore d'acquisto dell'immobile, ovvero la differenza della tassazione fra la prima e la seconda casa nel caso di un nuovo acquisto. Inoltre si dovranno pagare degli interessi legali sempre all'Agenzia e una sanzione del 30% (ridotta al 7,5% se pagata entro 60 giorni).
Quando, però, la vendita precede l'acquisto di un'altra abitazione entro un anno dalla procedura, è possibile mantenere tutte le agevolazioni. Sono, tuttavia, necessari particolari requisiti. Ovvero: non serve solo che la seconda casa rispetti tutti i requisiti dovuti per la prima, ma dev'essere adibita a casa principale e dovrà trovarsi nello stesso comune di residenza del compratore. (Anche se è possibile spostare la propria residenza in un secondo momento, a patto che avvengo entro un anno dall'acquisto).
Quando, quindi, si effettua la vendita della prima casa fruendo delle agevolazioni dedicate alla prima abitazione, per poi acquistare un nuovo immobile, è possibile godere di un credito sull'imposta da pagare, sempre che siano rispettate alcune condizioni:
- acquistare un nuovo immobile non oltre l'anno dalla vendita dell'abitazione precedente;
- la nuova casa deve essere considerata come abitazione principale, nel caso non siano passati cinque anni fra la vendita ed il primo acquisto della stessa;
- il contribuente deve mantenere il beneficio prima casa.
Per ottenere il credito di imposta, pari all'imposta di registro o comunque all'IVA pagata per il primo acquisto, bisogna includere due dichiarazioni nell'atto di acquisto:
- quella necessaria per i benefici della prima casa, come si accennava
- quella che richieda il credito di imposta nello specifico, indicando l'insieme degli elementi che aiutino a identificarla e determinarne l'esistenza.
Ma vediamo meglio i dettagli della compravendita tra privati.
Chi può chiedere le agevolazioni
Alla registrazione obbligatoria del contratto preliminare si verseranno: le imposte di registro in misura fissa (168,00 euro); l'imposta di registro sugli acconti versati del 3% se il venditore è un privato; l'aliquota ridotta del 4% se il venditore è soggetto Iva.
Step da seguire nella compravendita tra privati
1. Sottovalutare la parte burocratica. Chi decide di buttarsi nel vendo casa, come se fosse una variante del fai-da-te da bricolage del weekend, spesso non pone abbastanza attenzione alla necessità di preparare tutta la documentazione: l'elaborazione del contratto di compravendita, la preparazione della scrittura notarile, la valutazione fiscale dell’immobile o il cambiamento dei dati catastali, sono soltanto alcune delle seccature burocratiche a cui bisogna fare fronte da soli. Ci avevate pensato?
2. Trovare il prezzo giusto. Una casa si vende se viene messa sul mercato al prezzo giusto. Ma come si fa stabilire qual è il prezzo giusto se non si ha accesso ai dati che le agenzie immobiliari hanno? I proprietari sono portati a sopravvalutare la propria abitazione perché non possono essere oggettivi e non si rendono conto di quei difetti che invece saltano subito agli occhi di un estraneo. Il rischio di una supervalutazione che fa precipitare le possibilità di compravendita è un classico del ‘vendo casa da solo’. Come fare? Provare comunque a chiedere una valutazione da un’agenzia immobiliare è sempre una buona mossa.
3. Perdere tempo con visite inutili. L’errore che commettono quelli che si buttano nei fai-da-te del vendo casa è quello di entusiasmarsi alle prima risposte e telefonate, senza filtrare le visite. Spesso così si sprecano energie e tempo, e si prendono permessi dal lavoro, solo per mostrare la casa a curiosi e a individui sospetti, più che a probabili acquirenti davvero interessati e con la disponibilità economica per sostenere l’acquisto. Armatevi di molta, ma molta pazienza.
4. Trascurare l’aspetto. Imparare a presentare bene gli ambienti sia esterni che interni è fondamentale. Ma per chi ci vive abitualmente è difficile riuscire a spersonalizzare le stanze. Invece, uno dei segreti per la riuscita di una compravendita sta proprio nel sapere come rendere una casa accogliente e invitante senza però lasciare che sia legata emotivamente a chi la mette in mostra. Alleggerire gli ambienti rendendoli ariosi e appetibili, per gli acquirenti è fondamentale: a volte può bastare una ripulita e una rinfrescata e altre è meglio fare anche piccole migliorie più importanti per portare allo scoperto tutte le potenzialità della casa.
5. Conoscere i segreti della comunicazione. Non basta l’annuncio ‘Vendo Casa’ per attirare nuovi acquirenti. Bisogna sapere realizzare delle belle foto, dopo avere allestito le stanze in maniera furba e con stile. Più accattivanti sono le immagini e maggiori sono le probabilità che un compratore si faccia viva. Ovviamente bisogna conoscere i siti dove pubblicare gli annunci e fare pubblicità sui portali specializzati.
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Ed ecco le cose a cui badare nel vendere casa bene e senza agenzie
Vendere casa ai privati non è un’impresa impossibile, dunque. I periodi di crisi finanziaria e di instabilità lavorativa non facilitano l’impresa di vendere casa né privatamente né con l’aiuto di un’agenzia, soprattutto se l’immobile è in vendita da molto tempo. Vi sono degli accorgimenti da adottare per rendere l’immobile più interessante ai futuri acquirenti, piccole strategie sempre valide sia che si venda casa privatamente che con l’agenzia: valorizzare la casa, la pulizia, un’adeguata manutenzione, semplicità nell’arredamento aumentano l’appeal dell’immobile da vendere. Ecco cosa fare per dare al proprio immobile il giusto appeal per una compravendita tra privati:
- Semplifica l’arredamento e le suppellettili: una casa piena di oggetti e soprammobili trasmette al futuro acquirente una costrizione di spazi, conferisce un’idea di poca ampiezza, mentre bisogna lasciare che l’acquirente possa immaginare le potenzialità dell’abitazione, la disposizione e gli spazi reali. Una casa più ordinata, essenziale e minimale è il primo biglietto da visita… in fondo se state vendendo casa, i vostri oggetti affettivi, i mobili o altro li state già spostando altrove. Lo stesso discorso vale per l’esposizione di diplomi, foto di famiglia, attestati: è meglio spersonalizzare l’ambiente sia per ragioni di privacy che per trasmettere quella sensazione di casa nuova ricercata dall’acquirente in modo che riesca a immaginare di poter vivere in quei locali.
- Pulizia: il disordine, la sporcizia, la confusione non rendono un favore alla presentazione dell’immobile. Presentare una casa con i pavimenti puliti e mobili senza polvere hanno un effetto diverso sul futuro acquirente. Se l’immobile ha un giardino annesso o un terrazzo o un ampio balcone è bene tenere in ordine e pulito anche quello per aumentare il pregio e il prestigio della casa.
- Luminosità: la luce naturale nelle stanze conferisce la sensazione di calore e accoglienza, ariosità e spazio. Importante anche arieggiare spesso.
- Apportare piccole riparazioni e un leggero ammodernamento: una casa funzionale, quasi nuova, senza difetti apparenti, senza perdite o rotture contribuisce ad aumentare il prezzo dell’immobile e ad evitare che il futuro acquirente rinunci all’acquisto per non farsi carico delle eccessive riparazioni da fare. Se la casa è datata, vi sono carte da parati, mattonelle antiquate o mobili antichi è bene cercare di dare una svecchiata, il minimo per rendere più “leggera” la casa senza imbarcarsi in costose ristrutturazioni che incontrano il vostro gusto, ma non quello del probabile acquirente. Cum grano salis, adottare una strategia di manutenzione.
- Usare foto professionali per gli annunci: se non ci si affida a un’agenzia, fare delle foto della casa da mettere in vendita in modo poco professionale, con le luci e le prospettive sbagliate potrebbe non rendere giustizia all’immobile. È consigliabile rivolgersi a un fotografo di professione. La spesa è minima ed è un buon investimento in prospettiva dell’obiettivo da raggiungere.
Se la casa è ben messa, è più facile ottenere o avvicinarsi molto al prezzo che si desidera e poter procedere dal notaio, senza rivolgersi alle agenzie.
FAQ sulla compravendita tra privati
Cosa è la compravendita tra privati di un immobile?
La compravendita tra privati di un immobile è un contratto in cui un venditore privato cede la proprietà di un immobile a un acquirente privato, in cambio di un prezzo pattuito.
Quali sono i documenti necessari per la compravendita tra privati di un immobile?
I documenti necessari per la compravendita di un immobile tra privati includono il contratto preliminare di compravendita, il rogito notarile, l'atto di vendita e i documenti relativi alla proprietà dell'immobile, come la planimetria, il certificato di destinazione urbanistica e la visura catastale.
Quali sono le spese da sostenere per la compravendita tra privati?
Le spese da sostenere per la compravendita di un immobile tra privati includono la provvigione dell'agenzia immobiliare, le tasse e le imposte (come l'imposta di registro, l'IVA e le imposte ipotecarie), le spese notarili (come il costo del rogito e della trascrizione dell'atto) e le eventuali spese per le pratiche bancarie, come le spese di istruttoria per il mutuo.
