Quando si effettua una compravendita di una casa, le imposte da pagare vanno calcolate in modo diverso a seconda del tipo di acquisto: da privato o da costruttore. Chi decide di acquistare da un privato (o comunque da un soggetto diverso dall'impresa costruttrice) potrà pagare le imposte di registro, che saranno interamente dichiarate nell'atto di compravendita.

Per la prima casa l'imposta di registro è del 3%, con l'aggiunta delle imposte ipotecarie di 168 euro e catastali di 168 euro; mentre per la seconda casa l'imposta di registro è del 7%, unita all'imposta ipotecaria del 2% e all'imposta catastale dell'1%.

L'imposta di registro per chi acquista da un privato

In caso di compravendita con un privato inoltre, non viene applicata l'IVA ma l'imposta di registro sul valore catastale, qualora si presentassero contemporaneamente i seguenti requisiti:

  • l'acquirente è una persona fisica che non opera all'interno di attività commerciali, professionali o artistiche;
  • la compravendita ha per oggetto immobili a uso abitativo e relative pertinenze o accessori (per esempio cantine, autorimesse o giardini);
  • il venditore è un privato o un'impresa che non ha costruito né ristrutturato il fabbricato.

Soggetti esclusi dalle agevolazioni

Sono esclusi dall'agevolazione e dovranno quindi pagare le imposte sul prezzo della compravendita:

  • gli acquisti effettuati da imprese, società o enti di qualsiasi genere;
  • l'acquisto di uffici, negozi e capannoni a uso commerciale, industriale o artigianale, terreni agricoli o edificabili (a meno che siano pertinenze, ovvero accessori, di abitazioni);
  • l'acquisto di fabbricati di nuova costruzione (oppure oggetto di ristrutturazione totale), entro 4 anni dalla finedei lavori.

Novità sulla vendita e acquisto tra privati

L’articolo numero 10 del Decreto legislativo 23 del 2011 e l’articolo 26 del Decreto legge 104 del 2013 hanno stabilito che le tasse da pagare per il trasferimento di proprietà di immobili saranno modificate a partire dal primo gennaio 2014, con l’intento di alleggerire il carico fiscale della compravendita tra privati che utilizzano l’abitazione come prima casa. Di seguito sono illustrate le principali novità.

  • Nel caso in cui si acquista una casa da un’impresa costruttrice entro il termine di cinque anni dalla fine dei lavori, l’iva sarà calcolata al 4% e l’imposta di registro, quella ipotecaria e infine quella catastale saranno di 200 euro.
  • Nel caso in cui l’abitazione è acquistata da una società che non ha costruito l’immobile, che non si è occupata dei lavori di ristrutturazione dello stesso o si compra da una società costruttrice entro cinque anni dal termine dei lavori, l’iva non deve essere versata e le varie tasse ipotecarie, di registro e catastali sono di 200 euro.

Nel caso in cui l’immobile acquistato non sarà utilizzato come prima casa, l’atto di compravendita è soggetto al pagamento delle imposte riportate di seguito.

  • Nel caso in cui il venditore è un privato o una società che non edificato l’immobile oppure una impresa che vende la struttura dopo cinque anni dal termine dei lavori, l’imposta di registro sarà del 9%, l’imposta ipotecaria e quella catastale sono di 50 euro ciascuna.
  • Nel caso in cui il venditore è una società costruttrice che vende il bene dopo cinque anni dall’ultimazione dei lavori, l’iva è del 10% ma diventa del 22% se l’immobile è considerata un bene di lusso. L’imposta di registro, quella ipotecaria e quella catastale sono di 200 euro.

Le varie spese devono essere pagate al notaio nel momento in cui si provvede alla registrazione dell’atto. La compravendita è il contratto che certifica il passaggio di proprietà di una casa da una parte ad un’altra, dietro il pagamento di una determinata somma di denaro. L’atto di compravendita è chiamato anche rogito, deve essere stipulato davanti ad un notaio, in presenza sia del venditore sia del compratore ed è scritto in forma pubblica. il notaio ha il compito di effettuare i controlli fiscali sull’esistenza di eventuali ipoteche o altri vincoli. Il rogito rappresenta l’atto conclusivo della compravendita e deve riportare determinate informazioni, che sono riportate nell’elenco che segue.

  • Il valore di cessione dell’immobile.
  • Le indicazioni della modalità di pagamento, ad esempio bonifico, assegno bancario ecc.
  • L’eventuale presenza di attività di mediazione e tutti i dati identificativi del titolare.
  • Il costo del servizio e le modalità di pagamento.

IVA immobile strumentale: aliquote da corrispondere

Dal 12 agosto 2006, l'applicazione dell'IVA alla vendita di fabbricati è regolata diversamente per gli immobili strumentali (uffici, negozi, capannoni). Le nuove regole comportano un aumento delle tasse sulla locazione di immobili non abitativi, e soprattutto sull'acquisto-vendita.

Per i fabbricati strumentali le imposte da applicare dipendono da chi è il venditore, chi è l'acquirente, e a volte anche dalla volontà del venditore, che eventualmente potrà contrattare con l'acquirente anche l'applicazione dell'imposta a lui più favorevole.

Aliquote dell'IVA sugli immobili strumentali

La vendita di fabbricati strumentali è soggetta a Iva (20%) e alle imposte ipotecarie (3%) e catastali (1%), se il venditore è un'impresa costruttrice o un'impresa che ha eseguito interventi di restauro conservativo, ristrutturazione edilizia, ristrutturazione urbanistica.

Deve però trattarsi di un fabbricato venduto entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o deilavori, oppure di un caso in cui a vendere è un'altra impresa e l'acquirente è un privato o un soggetto Iva avente diritto alla detrazione sugli acquisti in misura non superiore al 25%, o ancora quando l'acquirente è un soggetto Iva che ha diritto alla detrazione sugli acquisti in misura superiore al 25%, ma il venditore esercita l'opzione per l'applicazione dell'Iva.

La compravendita è invece esente da IVA, e si applicano le sole imposte ipotecarie (3%) e catastali (1%), e l'imposta di registro in misura fissa (168 euro), se a vendere è un'impresa che non esercita l'opzione per l'applicazione dell'Iva, e l'acquirente è un soggetto Iva che ha diritto alla detrazione sugli acquisti in misura superiore al 25%.

Se a vendere è un privato, infine, la compravendita è fuori campo Iva, e continuano ad applicarsi l'imposta di registro (7%) e le imposte ipotecarie (2%) e catastali (1%).

Agevolazioni per le società di leasing

Esistono anche alcune agevolazioni per le societàdi leasing; dal 1° ottobre 2006, infatti, per l'acquisto da parte di società di leasing (oppure di banche o fondi immobiliari chiusi) di beni immobili strumentali da concedere in leasing, e per il riscatto degli stessi beni, le imposte ipotecarie e catastali sono ridotte alla metà e si applicano rispettivamente nella misura dell'l,5% e dello 0,5%.

In caso di riscatto dei beni immobili strumentali concessi in leasing, le somme corrisposte a titolo di imposta proporzionale di registro sui contratti possono essere detratte a titolo di imposte ipotecaria a catastale sul riscatto.





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