Imposta sulla seconda casa: ecco una guida esaustiva

Nel nostro Paese, rispetto ad altri Stati europei, sono tantissime le tasse o le imposte che gravano sui cittadini e su diversi generi di servizi. Se alcune sono assolutamente giustificate, altre rappresentano dei balzelli che molta gente fatica a comprenderne l’esistenza e di conseguenza anche il pagamento. La maggior parte di esse, comunque, serve allo Stato per fornire in maniera gratuita dei servizi all’intera collettività.

Tra le diverse imposte presenti in Italia, coloro che hanno avuto modo di acquistare un’abitazione o di prenderla in locazione avranno sicuramente sentito parlare di quella di registro. A parte tali specifiche situazioni, tuttavia non molti ne conoscono la finalità. Cerchiamo quindi di capire cosa sia in generale e, in ambito immobiliare in particolare, in cosa consista l’imposta sulla seconda casa, un balzello davvero costoso che diversi italiani hanno dovuto pagare in alcuni casi.

Cos’è in generale tale tipologia di tributo per la seconda casa al mare o in montagna

L’imposta sulla seconda casa non è altro che una sorta di tributo che si deve versare allo Stato quando viene effettuata una registrazione di una scrittura, sia essa sotto forma di atto pubblico che privato. Questa trae origine dalla volontà o dall’obbligo (in altri casi) per le persone di iscrivere alcuni atti particolari presso un registro pubblico, al fine di non poterne più modificare la data e soprattutto il contenuto. E tale iscrizione è soggetta ad un pagamento.

Quella di registro è, in pratica, un’imposta sulla seconda casa indiretta, cioè colpisce un trasferimento di ricchezza, come ad esempio può essere l’acquisto di un immobile ed è connessa al valore del bene oggetto dell’atto. Quest’ultimo può essere una scrittura privata, una sentenza, un documento costitutivo di un’impresa, un decreto o un contratto. Il registro su cui vengono annotati poi è gestito dall’Agenzia delle Entrate.

Tale genere di tributo si determina sui valori di mercato dei beni e su quelli patrimoniali presenti nell’atto ed è alternativo rispetto all’Iva. In altre parole, per quegli atti che sono sottoposti ad Iva non si deve versare l’imposta sulla seconda casa di registro, tranne in alcuni casi particolari e riguardanti sempre l’ambito immobiliare.

Questa imposta sulla seconda casa in caso di acquisto di un secondo immobile con mutuo

Per coloro che si ritrovano a dover comprare un secondo immobile, l’imposta di registro varia in base a diverse situazioni e a quale sia il soggetto venditore. Comunque, è bene ricordare che le agevolazioni previste per tale tassazione e relative all’acquisto della prima casa non valgono nell’ipotesi di acquisizione di una seconda. Poi, come dicevamo, la quota da pagare varia se l’acquisto avviene da una società costruttrice oppure da un semplice privato.

Se si compra da una società, esistono due casi possibili: la prima è che tale vendita sia soggetta ad Iva (in ipotesi assai particolari) e quindi l’acquirente debba pagare obbligatoriamente un’imposta sulla seconda casa di registro fissa di 200 Euro. La seconda, invece, è che vi sia esenzione dall’Iva e di conseguenza si debba versare un’imposta sulla seconda casa proporzionale del 9% sul cosiddetto “prezzo-valore” dell’immobile oggetto di compravendita (che risulta differente dal semplice prezzo concordato tra le parti) e che non può essere mai minore di 1.000 Euro.

Tuttavia, è facoltà dell’acquirente richiedere che l’imposta sulla seconda casa venga calcolata sulla cifra di vendita effettiva dell’immobile stipulata col venditore. Comunque, tale quota proporzionale del 9% si deve pagare anche nell’ipotesi in cui si acquisti l’abitazione da un semplice privato.

Il metodo del prezzo-valore e come si effettua il pagamento della tassa sul secondo appartamento

In sintesi, adottando il sistema del “prezzo-valore”, a cui abbiamo accennato prima, l’imposta di registro si determinerà sul valore catastale dell’immobile anziché sul prezzo di vendita concordato tra le parti e tale metodo permette di ottenere, in alcuni casi, dei vantaggi anche economici. In pratica, il valore catastale dell’abitazione si ottiene moltiplicando la sua rendita catastale, rivalutata del 5%, per il coefficiente 120. Il 9% del risultato ottenuto sarà l’imposta sulla seconda casa di registro che l’acquirente dovrà pagare.

Per quanto riguarda il versamento di tale genere di imposta sulla seconda casa, esistono alcune metodologie e che possono variare anche in base al tipo di atto da registrare. Comunque, nel caso di compravendita di un immobile, è possibile effettuare un pagamento sia attraverso un tradizionale modulo F24 cartaceo e sia per via telematica, utilizzando il sito dell’Agenzia delle Entrate.   

Cosa si paga per l'acquisto di una seconda abitazione

Alcune persone fortunate riescono ad averne una in qualche bella località balneare oppure di montagna, tuttavia la seconda casa rappresenta un lusso che porta con sè diverse problematiche, spesso sotto forma di tasse o imposte da pagare su di essa. Infatti, mentre l'acquisto ed il possesso dell'abitazione principale viene agevolato in diverse maniere, tutto ciò non avviene per le successive e quindi le tasse sulla seconda casa tendono ad essere diverse e in alcuni casi anche consistenti.

Infatti, lo Stato tende ad agevolare dal punto di vista fiscale e normativo chi vuole comprare e possedere la prima abitazione, mentre averne una seconda è considerata una sorta di privilegio e come tale soggetta alla normale tassazione. In effetti, questo genere di immobili può essere considerato un investimento e quindi da sfruttare durante le vacanze oppure da affittare ad altri. Cerchiamo comunque di fare chiarezza sulle tasse che gravano in generale su una seconda casa.

Come già accennato, le agevolazioni fiscali di cui possono usufruire coloro che volessero acquistare la casa principale (dove si risiede in pratica) vengono meno nel momento in cui si vuole comprare un'ulteriore abitazione. In tal caso si dovrà fare una distinzione tra l'acquisto effettuato da una società costruttrice rispetto a quello da un semplice privato. Nel primo caso, si è tenuti a pagare l'Iva al 10% (se un immobile di lusso addirittura si sale al 22%), tranne particolari eccezioni. A cui si aggiungono le imposte di registro, catastale ed ipotecaria di 200 Euro ciascuna.

Nel secondo caso, invece, si usufruisce di un'esenzione dell'Iva, mentre l'imposta di registro è del 9% del prezzo complessivo dell'immobile. Ridotte, rispetto alla situazione precedente, risultano essere le imposte catastali ed ipotecarie, fisse a 50 Euro ciascuna. Naturalmente, a tutto questo si devono aggiungere anche le spese notarili, che sono sempre a carico della parte acquirente e soltanto nel caso di eventuale accordo tra le controparti può essere addebitata al venditore.

Tassazione annuale gravante sulla casa

Una volta entrati in possesso di questa seconda abitazione, i proprietari devono far fronte alle imposte periodiche ed annuali che gravano su questa ed in particolare ad Imu, Tasi ed altre ancora. Infatti, le prime due possono essere soggette ad esenzione nel caso dell'abitazione principale, mentre solitamente si devono pagare nell'ipotesi in cui si avesse una seconda dimora, tranne alcune particolari eccezioni, determinate sia dalle delibere dei singoli Comuni che dalla normativa nazionale.

Comunque, per quanto riguarda Imu e Tasi, le quote da pagare da parte di ciascun proprietario tendono a variare in base alla rendita catastale dell'immobile, al numero dei proprietari dello stesso e ad altri elementi particolari. Tuttavia, la regola generale è che ambedue le imposte non possano superare l'aliquota massima del 10,6 per mille. Infatti, nel caso in cui un Comune facesse pagare proprio tale aliquota massima per l'Imu (appunto il 10,6 per mille), la Tasi non si versa.

Particolari eccezioni, come già accennato, si hanno anche con l'Imu. Infatti, la quota da pagare di questa viene ridotta nell'ipotesi la seconda casa sia concessa in comodato d'uso ad un parente (entro tuttavia il primo grado di parentela) che la adibisca ad abitazione principale. In pratica, si ha una riduzione del 50% sulla base imponibile di tali immobili e che influisce naturalmente sul calcolo di questa imposta appunto.

Ulteriore denaro si deve spendere annualmente anche per la tassa sui rifiuti. In genere si è obbligati a pagarla anche se la seconda casa risulti disabitata od occupata per pochi giorni o mesi all'anno. Tuttavia, le uniche eccezioni previste si hanno quando si riesca a dimostrare che non vi siano attivate delle utenze e che non sia immobiliata. Comunque, tale genere di tassa tende a variare in base a diversi fattori, tra cui anche il Comune di ubicazione della struttura e dell'ampiezza della stessa.

A tutto ciò si devono sommare inoltre anche i pagamenti relativi alle utenze, quali ad esempio gas e luce. Per quest'ultima, infatti, se connessa all'uso di una seconda casa, si ha una tariffa maggiorata rispetto a quanto invece si paga nel caso di un'abitazione principale. Per ciò che concerne il gas, non risultano esserci particolari differenze riguardanti una prima o seconda casa.  

Acquisto seconda casa: cosa fare per comprarla

Acquistare una seconda casa è stato, per molti anni considerato un lusso possibile solo a poche persone facoltose. Il mercato immobiliare ha cambiato scenario e, complice la crisi e l’esistenza di diverse soluzioni bancarie, in questo momento storico le possibilità di acquisto di una seconda casa sono aumentate. Da alcuni studi effettuati è emerso, infatti, che il mercato delle seconde case sta, seppur lentamente, crescendo spinto da diversi fattori.

Il mercato immobiliare si presenta con prezzi molto bassi e ancora poco propensi a salire ed il settore dei mutui, dopo la grande crisi bancaria, propone tassi vantaggiosi spinti dalla stabilità ritrovata.

Inoltre il turismo sta facendo da grande traino per il settore, dove sono numerosi i cittadini che decidono di acquistare un secondo immobile con la finalità di investire nell’accoglienza turistica. Il 60% dei turisti, ad esempio, ha soggiornato in strutture alternative a quelle alberghiere, prenotando tramite i portali come Airbnb e Booking.

A conferma di questo boom turistico, altri studi di settore parlano di acquisti di seconde case da parte di stranieri che arriva al 26% del totale, dimostrando il grande appeal che hanno le nostre mete turistiche.

Il Mutuo

Passato il periodo più buio per gli istituti finanziari, in questo momento storico la richiesta di un finanziamento può rivelarsi molto più vantaggiosa rispetto a soli pochi anni fa.

I finanziamenti per la seconda casa, però sono soggetti a regole e imposte differenti rispetto a quello per la prima casa. Per prima cosa i mutui prima casa prevedono diversi requisiti, che se non vengono rispettati fanno rientrare il nostro immobile come seconda casa. Questi requisiti sono:

• Non essere catalogato come abitazione di lusso;
• Si trova nello stesso comune di residenza del richiedente;
• Il contraente del mutuo non deve avere diritti di proprietà o usufrutto su altre immobili dello stesso comune;
• Non deve beneficiare delle agevolazioni sull’acquisto prima casa su un altro immobile.

Alla mancanza di uno di questi requisiti si dovrà richiedere un muto per acquisto seconda casa, con le dovute regolamentazioni specifiche per questo tipo di finanziamenti.

Nei mutui per la seconda casa la tassazione sarà al 2%, invece che allo 0,25% del mutuo prima casa. Inoltre le condizioni di accesso, sono più restrittive: la durata è più limitata e il rapporto tra importo finanziato e valore dell’immobile è più ampio.

La Tassazione

Per l’acquisto della seconda casa sono tante le pratiche da effettuare e ci sono alcune imposte, che possono sfuggire ai meno esperti. Cerchiamo di fare chiarezza.

La tassazione varia a seconda se il venditore sia un soggetto privato o un’impresa. Nel caso si scelga di comprare da un’impresa costruttrice le imposte saranno le seguenti:

• Iva al 10% del prezzo totale dell’immobile per le abitazioni classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9 (immobili di lusso); invece per le categorie catastali A/1, A/8 e A/9 si sconta l’Iva al 22% (per la prima casa, invece, l’Iva è al 4%);
• Imposta di registro fissa a 200€;
• Imposta catastale fissa a 200€;
• Imposta ipotecaria fissa a 200€.

Ma l’acquisto della seconda casa è soggetta a Iva solo in alcuni casi specifici mentre in caso di vendita Iva esente le tasse da pagare cambiano e saranno:

• L’imposta di registro pari al 9% del prezzo totale e mai inferiore ai 1.000€;
• L’imposta ipotecaria fissata a 50€;
• L’imposta catastale fissata a 50€.

Nel caso di un venditore privato, la legge prevede che l’acquisto sia sempre Iva esente e il pagamento delle imposte sarà uguale, quindi 50€ per l’imposta ipotecaria e catastale e il 9% del presso totale dell’immobile come imposta di registro.

I vantaggi

L’acquisto della seconda casa, quindi, è in un nuovo trend positivo, grazie a tutte le condizioni descritte prime e si sta rivelando un ottimo investimento per chi vuole una fonte di guadagno fissa e abbastanza stabile.

Comporta sicuramente un bel investimento iniziale, ma che con l’affitto a scopo turistico o commerciale e gli sgravi fiscali può essere realmente vantaggioso.

In caso di case acquistate ma che hanno bisogno di ristrutturazione, possiamo inoltre usufruire di molti bonus, previsti dal governo in questo 2018.