All'interno di un condominio sono molte le spese comunitarie da sostenere legate a installazioni fondamentali, per avere un uso ottimale di tutti gli apparecchi a disposizione e per utilizzare al meglio le parti comuni tra i vari abitanti di un'abitazione. L'installazione di un impianto d'autoclave, ad esempio, è molto importante. Essa infatti consente l'uso dell'impianto idrico all'interno dell'edificio condominiale.

Installazione dell'autoclave

L'introduzione del servizio dell'impianto autoclave si può decidere convocando l'assemblea condominiale e può essere attuata mediante voto favorevole della maggioranza dei presenti alla prima convocazione, in rappresentanza di almeno 500 millesimi. Per la seconda convocazione, sarà invece necessario un terzo dei partecipanti al condominio, in rappresentanza di almeno 334 millesimi.

Come funziona

Gli impianti di questo tipo sono costituiti da bacini chiusi nei quali viene inserita dell'aria sotto pressione. Una pompa permette all'acqua di entrare in questi bacini: l'introduzione dell'acqua comprime l'aria e ne aumenta la pressione.
Quando si attiva un rubinetto, viene fatta uscire l'acqua che – liberando spezio – permette all'aria di espandersi e, quindi, ne fa diminuire la pressione ed è tramite questa differenza che l'acqua viene spinta su tutti i piani.
Una volta raggiunta la pressione minima, il ciclo ricomincia.

L'autoclave è un ottimo sistema, a differenza dei bacini collocati sul tetto delle caso, perché è più igienico – i serbatoi sono chiusi – e permette, grazie allo sviluppo tecnologico, serbatoi sempre più piccoli e più efficienti.

Spese legate alla manutenzione

Le spese sostenute per l'impianto autoclave andranno ripartite, secondo i millesimi posseduti dai vari condomini, indipendentemente dal piano in cui abitano (Cassazione 29/11/1983 N. 7172) e dal fatto che alcuni potranno trarre maggior vantaggio rispetto ad altri dall'impianto (Corte d'Appello di Roma 30/11/1962). Tali oneri andranno dunque suddivisi in base ad apposite tabelle millesimali.
Le spese di esercizio dell'autoclave andranno invece distribuite tenendo conto del criterio previsto per ascensori e scale: metà in base all'altezza del piano dal suolo e metà in base ai millesimi.

 

È possibile decidere la non installazione dell'autoclave, se l'impianto idrico pubblico è perfettamente funzionante (Cassazione 27/04/1991 n. 4652). Se invece la mancanza di acqua riguarda solo alcuni appartamenti, il condominio può deliberare l'installazione di un'autoclave autonoma. Essa non dovrà però comportare una riduzione idrica negli appartamenti degli altri condomini.

Come effettuare la manutenzione

La manutenzione dell'impianto è indirizzata sia alla pompa che al serbatoio.
Com'è stato spiegato, infatti, il sistema funziona alternando cicli di diversa pressione. Ebbene, il continuo alternarsi di questi può deteriorare la pompa dell'acqua oppure il vaso di espansione, ovvero dove viene collocata l'acqua.

Ma è ancora proprio l'acqua – o, meglio, il suo alloggiamento – che richiede controlli: impurità possono sedimentarsi sul fondo del serbatoio, sporcandola e non rendendola più potabile.

I detriti possono accumularsi anche sul pressostato, l'elemento fondamentale dell'intero sistema. La semplice presenza di granelli o frammenti può alterarne il funzionamento e non permettere che l'acqua raggiunga, alla pressione dovuta, tutti gli appartamenti.
Per controllarlo, occorre far diminuire la pressione al suo interno. Occorre far sfiatare il serbatoio e pulirne i meccanismi.

Sicuramente un'operazione non troppo complessa, anche se può essere una scelta saggia quella di affidarsi alla dita di costruzione.

L’installazione costituisce innovazione?

Una domanda che è legata all’opportunità di usufruire di agevolazioni fiscali è se l’installazione di un’autoclave condominiale rappresenta un’innovazione tecnologica e di risparmio energetico o rientra nell’ambito della semplice modifica di una “cosa comune”. L’autoclave – si è visto che nel suo funzionamento – permette una spinta dell’acqua e quindi un’erogazione della stessa a pressione maggiore e con maggiore stabilità per garantire la corretta distribuzione all’interno di tutte le unità immobiliare a cui è collegata.

Tuttavia, la Corte di Cassazione – che in mancanza di un dispositivo di legge, determina la norma in base alla consuetudine – ricorda che non tutte le modificazioni delle cose comuni (edificio e impianti) si possono considerare innovazioni ai sensi dell’art. 1120 del codice civile. Una modifica si considera innovativa solo se questa comporta un’alterazione sostanziale dell’impianto e un mutamento della destinazione originaria, inoltre le modifiche devono determinare, al termine delle opere eseguite, una diversa consistenza materiale e un diverso utilizzo (le sentenze a riguardo sono varie: Cass. Del 23 ottobre 1999, n. 11936; Cass. del 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass. del 5 novembre 1990, n. 10602 e Cass. del 26 maggio 2006 n. 12654.

Pertanto è considerato uno ius receptum, si dà per scontato il principio per cui l’installazione di un cancello automatico non costituisce innovazione ma semplice modifica di una parte comune, così allo stesso modo l’installazione di un’autoclave non è innovazione in quanto non apporta alcuna modifica materiale e sostanziale all’edificio comune (sentenza n. 9040 del 15 luglio 1992, tribunale di Napoli, sez. X).
L’autoclave deve essere installata nel rispetto della norma definita dal D.M. n. 37 del 2008.
Relativamente all’installazione di un’autoclave a servizio di una sola unità immobiliare all’interno di un contesto condominiale, la Corte di Cassazione ha specificato che è consentita (art. 1102 del Cod. Civ.) purché non comporti una riduzione di flusso di acqua nei locali (abitazioni, garage, cantine) degli altri condomini pregiudicando il loro diritto di godere parimenti del servizio di erogazione dell’acqua (Cass. N. 1911 del 23 febbraio 1987).
In conclusione, l’impianto di autoclave – seppur utile in alcune situazioni condominiali – non è un lavoro che si può annoverare come innovazione e pertanto non rientra tra le opere e i lavori che possono godere di benefici fiscali.

 





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