Oltre al tasso d’interesse fisso e variabile, che sono le formule maggiormente richieste, esiste una terza soluzione: il tasso misto, ossia una combinazione degli altri due che può essere alternata nel corso del tempo, soprattutto in base all’andamento del mercato.
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- A chi è consigliato il tasso misto?
- I pro e i contro di queste rate
- Analisi dei mercati finanziari per la scelta del mutuo
Possedere una casa di proprietá rappresenta il sogno di tante persone e famiglie: dalle giovani coppie desiderose di creare un nido d'amore, dove vivere e far crescere i propri figli, ai nuclei familiari piú anziani, che vorrebbero passare serenamente la propria vita di pensionati. Tuttavia, non tutti posseggono i mezzi economici adeguati per affrontare una simile spesa, di conseguenza si fa ricorso ai mutui o prestiti bancari per acquistare un immobile. Tra gli elementi da valutare attentamente, prima di effettuare questo passo importante, vi è il tasso d'interesse sul mutuo.
In breve, quest'ultimo rappresenta il costo che il richiedente un prestito deve sostenere (e quindi rimborsare alla banca) per ottenerlo. In altre parole, è una somma di denaro ulteriore che chi ottiene un prestito deve dare all'istituto finanziario per avere tali soldi per un certo periodo di tempo determinato. Come vedremo meglio in seguito, a parte quello fisso e variabile, esiste anche il tasso d'interesse misto. Ciascuno di questi presenta vantaggi e svantaggi, in base alle differenti situazioni in cui si trova il mercato finanziario o i richiedenti il mutuo.
L’acquisto di un immobile e la conseguente richiesta di un mutuo, comporta un’attenta valutazione e analisi delle varie offerte proposte dagli istituti di credito. L’aspetto fondamentale da tenere in considerazione prima della sottoscrizione, è sicuramente dato dalla scelta del tasso misto d’interesse che verrà applicato al piano di ammortamento. Nella maggior parte dei casi si tratta di un impegno economico a lungo termine, quindi è necessario scegliere la soluzione più adatta alle singole esigenze.
Come si può richiedere? In fase di sottoscrizione ogni banca indica alcune condizioni specifiche su come possa essere modulato il tasso d’interesse, in generale può essere richiesto secondo queste modalità:
- Il cliente può richiedere la variazione solo dopo un determinato periodo di tempo (stabilito a priori) in cui il tasso è obbligatoriamente quello indicato in fase di stipula
- Il cliente può scegliere in autonomia quando passare da un fisso a uno variabile o viceversa
- II tasso misto viene cambiato, in un senso o nell’altro, allo scadere del periodo iniziale stabilito a priori
Tra le tre alternative quella che lascia più margine di scelta al cliente è sicuramente la seconda. Questa consente di richiedere una o più volte durante il corso degli anni (in modo libero o secondo un set di scadenze predefinite), che venga alternato il tasso d’interesse anche in virtù dell’andamento di mercato.
A chi è consigliato il tasso misto?
Non è detto che questa tipologia di tasso misto sia ideale per tutti, infatti in alcuni casi i tassi “classici” rispondono meglio ad alcune esigenze. Il cliente perfetto per questo tipo di mutuo è colui che non ha una situazione economico/lavorativa solida, che in questo modo può evitare di fare una scelta definitiva e vincolante sul lungo termine. Alla stessa maniera questo tasso misto può essere l’ideale per chi si intende un po’ di mercati finanziari e di economia, perché riuscendo ad interpretarne con un certo margine l’andamento futuro, saprebbe individuare il momento perfetto per passare da un tasso all’altro sfruttando i set di scadenze predefinite.
Il tasso d'interesse misto quindi risulta vantaggioso per quei soggetti che abbiano un lavoro le cui entrate non siano sempre stabili e consistenti, pertanto anche un modesto risparmio sugli interessi da pagare sul mutuo puó essere importante. Per i conoscitori dei mercati economico-finanziari poi il tasso misto puó risultare una buona idea da adottare, tuttavia si deve tener presente che possono esserci anche previsioni errate o eventi inaspettati, che modificano l'andamento finanziario in un certo periodo. Comunque sia, tali soggetti evidenziano maggiori vantaggi da questo tipo di tasso.
I pro e i contro di queste rate
Il piano di ammortamento dei mutui prevede che le prime rate riguardino il rimborso degli interessi (non dell’effettivo capitale), quindi un vantaggio del misto è di poter applicare le condizioni maggiormente vantaggiose nei primi anni, per poi modificarle successivamente. Anche il poter scegliere un tasso fisso in un momento in cui il mercato subisce delle importanti oscillazioni è un altro aspetto positivo, tuttavia questa possibilità non garantisce un effettivo risparmio. Un altro neo è rappresentato dal fatto che modificare il tasso di interesse ha un costo, che varia a seconda dell’istituto di credito, che va richiesto esplicitamente prima della sottoscrizione perché a volte non è indicato come voce separata.
Previsioni positive per chi sceglie il mutuo questo metodo di pagamento
Finora il fisso è stato maggiormente richiesto perché percepito come più sicuro, ma secondo gli ultimi dati raccolti in fatto di mutui la tendenza sta cambiando, con un incremento di preferenze verso il tasso misto soprattutto da chi prevede un piano di ammortamento di durata media (fino ad un massimo di 15 anni). Questa inversione di marcia è data principalmente dalle previsioni di alcuni indici che influenzano questi due tassi e che non dovrebbero subire rialzi nei prossimi tempi, garantendo una rata mensile di rimborso non eccessivamente alta e comunque la possibilità di poter variare il tasso.
Si chiama Mutuo Arancio Rinegoziabile l’offerta di ING Direct che prevede 5 o 10 anni in cui il tasso applicato sarà quello fisso per poi essere cambiato, se il cliente lo desidera, in uno variabile. Sono previste delle agevolazioni se l’intestatario del mutuo apre anche un conto corrente per il pagamento mensile delle rate, direttamente alla stessa banca. Il Gran Mutuo Cambio Scelta di Cariparma permette di variare il tasso misto anche ogni 2 anni usufruendo dello spread di partenza.
Come abbiamo visto, oramai sono diversi gli istituti finanziari o bancari che consentono di poter modificare il tasso d'interesse applicato su di un prestito e magari portarlo dal fisso al variabile e viceversa o addirittura richiedere il tasso misto. Tuttavia, pur essendoci tale possibilitá, è sempre bene valutare attentamente le diverse opzioni prima di sottoscrivere un contratto di mutuo, al fine di evitare spiacevoli situazioni o diatribe con gli istituti stessi.
Analisi dei mercati finanziari per la scelta del mutuo
L’importo medio del prestito del mutuo erogato dagli istituti di credito in Italia si attesta sui 120 mila euro per una durata di 20 o 25 anni. Il mutuo è un contratto a leva finanziaria vale a dire con un debito che si contrae per un lungo periodo entro il quale qualsiasi interferenza o crisi sortisce un effetto moltiplicatore del rischio. L’informazione consapevole è il primo passo verso una scelta più rigorosa e rispettosa di sé e delle proprie risorse finanziarie.
Una delle prime cose di cui informarsi è il tasso di interesse applicato sul prestito. Prima di questo, occorre conoscere la distinzione tra tassi variabili e fissi.
- Il tasso variabile, come il termine stesso indica, è legato alle oscillazioni dei mercati finanziari e ciò implica che la rata mensile varia aumentando o diminuendo a seconda delle fluttuazioni.
Il tasso del mutuo – sia variabile che fisso – si calcola in base a due elementi:
- Lo spread scelto dalla banca, ovvero il differenziale o margine di profitto che la banca applica per coprire i costi di finanziamento
- Inflazione, un elemento indipendente dalle scelte dell’istituto di credito e che segue l’andamento del costo del denaro e dei tassi presenti sui mercati finanziari.
La cosa certa che si può dire è che nell’ultimo decennio – dal 2010, successivamente alla crisi finanziaria del 2008 – il mercato immobiliare è rimasto bloccato, con i prezzi degli immobili in Italia piuttosto alti che hanno di fatto congelato ogni aspirazione di investire nel mattone, ma dal 2016 si è registrato una riduzione dei tassi di interesse sui mutui e un conseguente calo dei prezzi degli immobili che hanno sollecitato congiuntamente una ripresa del mercato immobiliare con un incremento delle vendite e un aumento delle richieste di mutui con tassi sia variabili che fissi ai minimi storici.
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Andamento e previsioni sui tassi di interesse dei mutui
Considerando l’attuale periodo storico che registra un costo del denaro con livelli bassi e di conseguenza con tassi di interesse minimi, la previsione sul breve periodo per i primi mesi del 2020 si attiene su una sostanziale stabilità. L’andamento dei tassi di riferimento EURIBOR a 3 mesi è stabile, sebbene nell’ultimo trimestre 2019, si è assistito a un lieve aumento che induce molti fruitori a prediligere la scelta del tasso fisso. La BCE nei sui rapporti previsionali sostiene che i tassi di interesse rimarranno bassi a lungo per stimolare l’economia in genere. L’indice EURIRS di riferimento per i mutui a tasso fisso ha registrato un ulteriore calo, quasi dimezzandosi, pertanto è andato a compensare l’impennata dello spread applicato dagli istituti bancari, riuscendo così a mantenere sostanzialmente fermo il valore del tasso finale. In ultima analisi, si prevede che sia i tassi variabili che fissi resteranno ancora bassi e sotto controllo nel prossimo periodo. La predilezione verso un mutuo a tasso variabile tendenzialmente mette al riparo dai rischi di inflazione di un prossimo futuro o – seppur con un costo del denaro inflazionato – la rata nel tempo costante rende più sopportabile l’onere contratto.
Chi ha contratto un mutuo negli anni precedenti con tassi di interesse compresi tra il 2% e il 3%, potrebbe, tuttavia, valutare la possibilità di richiedere una surroga (vale a dire un rinnovo/aggiornamento di stipula del mutuo che si può richiedere tutte le volte che si desidera) approfittando dei tassi che – nella stima dei prossimi 5 anni - sono nell’ordine dello 0,6% medio per il fisso e dell’1% per il variabile. L’obiettivo è adeguare la rata mensile all’andamento degli indici di mercato e ridurre il tempo o l’ammontare della rata stessa.
