Il periodo ti tempo concordato tra il cliente e l’istituto di credito per il rimborso del mutuo, si chiama comunemente piano di ammortamento. La modalità rateale di restituzione (del capitale più gli interessi maturati) e la durata di tale periodo, fanno capo al piano di pagamento che una volta terminato, ci consentirà di diventare a tutti gli effetti i proprietari dell’immobile in questione.
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- L’ammortamento dei Beni Strumentali e Immateriali: tutte le indicazioni
- Come funziona?
- Il calcolo dei beni strumentali
- Alla francese, italiano, tedesco, all’inglese o libero: le differenze
Scopriamo il tasso variabile
In questo caso la rata che il cliente deve pagare può essere ricalcolata, in corrispondenza delle oscillazioni del tasso di interesse; in alternativa può essere variata solo la quota di interessi mentre il capitale resta al tasso iniziale.
Rate crescenti/decrescenti
In alcuni casi vengono proposti piani di ammortamento particolari, che rendono le rate “a misura del cliente”. Se l’intestatario del mutuo prevede di avere maggiori disponibilità economiche più avanti nel tempo, potrà stabilire delle rate meno impegnative all’inizio che poi andranno ad aumentare (crescenti), o viceversa a diminuire (decrescenti). Un piano di ammortamento libero invece prevede che si restituiscano gli interessi attraverso la rateizzazione mensile, mentre il capitale può essere rimborsato in tranche stabilite da pagare ogni tot di anni (ad esempio entro i primi 5 anni il 60% della quota capitale e entro i 10 anni il saldo).
Variazioni: surroga, sostituzione o rinegoziazione del mutuo
La restituzione del mutuo è un impegno a lungo termine che, complice la crisi economico-lavorativa del nostro Paese, potrebbe incontrare alcune difficoltà. Le banche proprio per tutelarsi dal mancato pagamento delle rate, propongono in casi particolari di “rivedere” le condizioni attraverso la sostituzione, la rinegoziazione e la surroga del mutuo.
La rinegoziazione prevede di riformulare, in accordo con l’istituto di credito che ha erogato il mutuo, l’importo della rata e la lunghezza dell’ammortamento senza alcun costo aggiuntivo e senza ricorrere alla registrazione notarile. La surroga è possibile quando si decide di trasferire il capitale residuo ancora da pagare da una banca ad un’altra, che offre condizioni migliori che possono riguardare i tassi d’interesse o un piano di ammortamento più vantaggioso. In questo caso è sufficiente che il mutuatario faccia richiesta alla nuova banca, la stessa poi si occuperà di comunicare la volontà di trasferire il mutuo alla vecchia banca che sarà obbligata a dare il nulla osta. Per la sottoscrizione del nuovo mutuo occorre presentare:
- Documenti di identità degli intestatari e garanti
- Visure relative all’immobile
- Riferimenti del nuovo istituto di credito
- Atto di sottoscrizione del mutuo precedente e dell’ipoteca
- Importo del residuo da pagare
La sostituzione invece ha un costo notevole (quindi non sempre rappresenta la soluzione migliore) e prevede il saldo del precedente mutuo e l’accensione di un nuovo finanziamento, le cui condizioni possono essere totalmente diverse da quelle sottoscritte con il vecchio. Tra i costi maggiori di questa operazione c’è quello relativo al pagamento dell’imposta sostitutiva, del notaio che registrerà l’atto e l’eventuale mora per l’estinzione anticipata del mutuo.
Nei casi di surroga e sostituzione, alcune banche offrono la possibilità di richiedere nello stesso momento anche della liquidità ulteriore per esigenze personali.
L’ammortamento dei Beni Strumentali e Immateriali: tutte le indicazioni
Nel momento in cui in una società si acquista qualcosa che è indirizzato a essere usato per più anni si fraziona il suo costo in tante quote quanti sono gli esercizi nei quali l’apparecchiatura sarà impiegato.
Come funziona?
il piano di ammortamento è un processo economico che riguarda i beni strumentali e immateriali a fecondità ripetuta (beni strumentali che perdono la loro utilità in più esercizi): il costo di questi viene ripartito in più esercizi in base alla loro durata economica.
Il processo è prescritto dal Codice Civile ai fini della redazione del bilancio d'esercizio: viene descritto dal legislatore fiscale si applica nel momento in cui si determina la base imponibile (ai fini della liquidazione delle imposte).
Chiariamo le tipologie
Gli ammortamenti si distinguono a seconda dell'oggetto in:
- Immobilizzazioni materiali
- Immobilizzazioni immateriali
Esistono varie tecniche:
- a rate posticipate
- a rate anticipate
- con anticipazione degli interessi
- con quote capitali costanti
- con quote capitali costanti
- a rate costanti
- con quote di accumulazione a due tassi
Il calcolo dei beni strumentali
Il principio contabile dell’organizzazione di esercizio ordina di distribuire i costi per l'acquisto o la formazione di pluriennali su tutti gli esercizi nei quali verranno usati. Vi sono due varietà:
- piano di ammortamento civilistico
- piano di ammortamento fiscale
Quello civilistico è libero mentre quello fiscale deve essere indicato in base ad aliquote previste dal fisco e ben determinate. A seconda dell'oggetto si individua in:
- Immobilizzazioni materiali
- Immobilizzazioni immateriali
Il piano di ammortamento è dunque un programma di spegnimento di debito. L’espressione consta nella previsione pluriennale delle quote dei beni dell'azienda per ciascuno dei futuri esercizi.
Può essere redatto sia dal creditore sia dal debitore in sede di studio di fattibilità di incrementi. Nel pagamento di un debito il piano è un documento che porta con sé la corretta denuncia di ciascuna rata a quota capitale e quota interessi.
Nel leasing il prospetto dei pagamenti non ha questa funzione, perché le rate vengono attribuite a canoni di locazione finanziaria e non al rimborsi in rapporto debitorio.
Alla francese, italiano, tedesco, all’inglese o libero: le differenze
Il più diffuso in Italia è il piano di ammortamento alla francese, che può essere applicato sia ai mutui a tasso variabile che a tasso fisso. Prevede che siano restituite rate costanti per tutta la durata del periodo: resta invariata la cifra da corrispondere ogni mese, cambia la composizione della rata (all’inizio una percentuale più alta di quota di interesse, più avanti si passa a rimborsare quasi esclusivamente la quota capitale. Perché? Ciò viene previsto per far sì che gli istituti bancari possano incassare gli interessi prima di rientrare del prestito.
Per quanto riguarda invece il piano di ammortamento italiano, è caratterizzato da quote capitale costanti nel tempo e quote di interessi decrescenti. Questo comporta che la rata da rimborsare diventi via via più bassa, poiché il tasso di interesse viene applicato di volta in volta sul capitale residuo (la restituzione avviene più velocemente).
Il piano di ammortamento tedesco, invece, è molto simile a quello alla francese, solo che è previsto il pagamento in anticipo della quota di interessi con le rate che restano costanti durante tutta la durata dell’ammortamento.
Passando poi a esaminare il piano di ammortamento all’inglese (o americano), esso prevede un sistema per il rimborso che si basa unicamente sulla periodica restituzione degli interessi mentre per la restituzione della quota capitale si procede con un versamento costante (sotto forma di piano di accumulo). Offre il vantaggio di ridurre l’impatto degli interessi passivi del mutuo.
Infine c’è il piano di ammortamento cosiddetto libero, senza dubbio molto indicato per chi negli anni possa disporre di un reddito variabile (autonomi, stagionali e non solo), che si accumula più che altro in un certo periodo dell’anno. E’ previsto il pagamento della sola quota di interessi che si calcola sul capitale residuo e una quota capitale che verrà rimborsata a discrezione del mutuatario (sempre nel rispetto delle scadenze contrattuali).
Piano di ammortamento personalizzato: ecco di cosa si tratta
Negli ultimi anni la ricerca di flessibilità nel rimborso del debito ha determinato lo sviluppo di soluzioni adattabili ad una vasta gamma di eventi da parte dell’utilizzatore.
In questo modo, il cliente appare libero, dunque, di poter pagare la rata che desidera a patto che, però, resti il vincolo imprescindibile che ad ogni scadenza venga effettuato quanto meno il rimborso degli interessi già maturati.
È sempre più comune, inoltre, la stabilizzazione di un piano di rientro minimo del capitale da parte della banca ma in questo modo il piano di ammortamento risulterà pienamente personalizzato e sarà il cliente a stabilire quando limitarsi a versare il limite minimo imposto oppure procedere dando somme importanti da decurtare dal debito.
Per ottenere la rata minima da dare vi basterà moltiplicare il capitale residuo per il tasso e otterrete la spesa puramente in interessi.
Per quanto possa sembrare una soluzione allettante, in realtà si tratta di una soluzione poco pratica perché in tal senso il debito residuo resta invariato, trattandosi di soli interessi, motivo per cui un piano di ammortamento personalizzato lo consigliamo solo se si è in grado, nel tempo, di effettuare ingenti depositi di denaro andando quindi a contribuire alla riduzione del debito e al tempo stesso ridurre la spesa per interessi, attenuando la rata minima dei periodi che verranno.
Quanto detto fino ad ora dovrebbe rendere chiaro che la libertà di rimborso ed in generale un piano di ammortamento personalizzato non corrispondono ad un versamento della sola somma indispensabile perché questo significherebbe trovarsi poi in seria difficoltà al momento di rientro obbligato del capitale.
È necessario, dunque, ricordare che nella costituzione di un piano di ammortamento è importante che vengano rispettati due criteri e che quindi la somma delle quote del capitale che costituisce le rate deve ammontare, naturalmente, all’importo originario del prestito richiesto, e che per ogni singola rata siano riconosciuti tutti gli interessi maturati relativi al periodo di riferimento della stessa.
In conclusione, chi sceglie un piano di ammortamento personalizzato anziché tradizionale deve essere sicuro di non fare errori da principiante, anzi è consigliabile nel caso in cui si è consapevoli, sulla base ad esempio del proprio lavoro e del proprio modo di guadagnare, di poter anche accelerare il pagamento.
In generale ad oggi il mutuo e i relativi piani di ammortamento vengono spesso rivisti per incentivare l’acquisto di immobili, soprattutto da parte di giovani.
