Comprare casa non è certamente un processo semplice. Leggere i giornali specializzati, informarsi sul Web, visitare gli immobili in vendita o studiare la planimetria di una casa in costruzione è importante ma può non bastare. Ecco alcuni consigli utili per chi ha deciso di comprare casa.

Scegli la casa con calma

Per ridurre al minimo l’"ansia da ricerca" e lo spreco del tempo bisogna capire

  • cosa si vuole comprare
  • il budget a disposizione
  • la tipologia di immobile da cercare
  • il luogo in cui acquistare

Dopo aver individuato questi elementi è importante visitare più abitazioni per farsi un idea di quello che offre il mercato con il vostro budget.

Cosa verificare prima di comprare casa

Quando vi sembrerà di aver trovato la soluzione che fa per voi sarà necessario controllare:

  • l’affidabilità del venditore o della società;
  • i documenti relativi al bene (ipoteche, irregolarità urbanistiche, regolamento di condominio con le tabelle millesimali, licenze di costruzione)

Guida alla proposta di acquisto casa

Individuata la casa da acquistare, la proposta di acquisto rappresenta il primo passo da compiere. Deve essere redatta in forma scritta, allegandovi, come acconto, un assegno non trasferibile intestato al proprietario.

Se il venditore accetterà le vostre condizioni e controfirma la proposta, è stato trovato l’accordo e le parti saranno vincolate a portare a termine la compravendita. La parte venditrice, dunque, incasserà l’assegno che diventerà caparra confirmatoria.

In caso di non accettazione da parte del venditore, l’agente immobiliare dovrà restituirvi l’assegno.

Il contratto preliminare o compromesso per comprare casa

Il contratto preliminare è l’accordo scritto con il quale le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un successivo contratto definitivo (rogito).
In questo contratto dovranno essere indicati:

  • i dati anagrafici delle parti;
  • gli identificativi catastali dell’immobile;
  • il prezzo di vendita;
  • la somma già versata all’atto della proposta d’acquisto con relativo numero di assegno;
  • i tempi e i modi di pagamento;
  • la conformità del fabbricato alle disposizioni di legge e ai regolamenti urbanistici ed edilizi;
  • le eventuali ipoteche, vincoli, pesi, oneri, trascrizioni pregiudizievoli o pignoramenti che la parte venditrice si obbliga ad estinguere entro e non oltre la data del contratto definitivo;
  • la data entro la quale dovrà essere stipulato il rogito.

Il compromesso è una scrittura privata redatta in forma semplice. Può essere redatto da un notaio e trascritto per conferire al contratto una maggiore rilevanza.

Il venditore dovrà effettuare la comunicazione di cessione di fabbricato entro 48 ore.

Documenti necessari alla stipula

Per la stipula notarile saranno necessari questi documenti:

  • atto di compravendita;
  • documento di identità e codice fiscale del proprietario;
  • planimetrie catastali;
  • visure catastali;
  • visure ipotecarie;
  • certificazione energetica dell’immobile.

Per comprare casa, dunque, non basta vederla e comprarla immediatamente. Dal momento in cui vi è piaciuta al momento in cui sarete legittimamente in possesso delle chiavi passerà almeno qualche settimana ma nella norma questo intervallo di tempo può superare il mese.

Costo casa per metro quadro

Al momento dell'acquisto di una casa o di un immobile in generale, è necessario conoscere un dato fondamentale, ovvero il prezzo per metro quadro.
Si tratta di un valore che può variare di anno in anno, a seconda dell'andamento del mercato generale.
Nello stesso territorio di Roma, ad esempio, il prezzo per metro quadra cambia notevolmente non solo in quartieri diversi, a anche nel giro di pochi isolati.
Per questo motivo è opportuno conoscere, al momento dell'acquisto, il reale valore degli immobili determinato appunto da questa variabile.

Come si determina il costo per metro quadro di un immobile?

Conoscere il valore reale di una casa che si sta acquistando potrebbe risultare assai difficile per l'acquirente, anche nel caso necessiti di un mutuo da parte delle banche. Per ovviare a questo tipo di difficoltà, si è cercato di fare un po' di chiarezza a livello di amministrazione territoriale: infatti è possibile consultare il sito dell'agenzia del Territorio.

Il sito dell'agenzia del Territorio

Il servizio offerto dall'agenzia permette di avere una visione della reale quotazione di tutti gli immobili delle varie zone di Roma; infatti, ogni semestre vengono rilasciati i dati relativi al periodo in questione, secondo quanto rilevato da un apposito osservatorio del mercato immobiliare.
Oltre ai numeri riportati dalle puntuali cartografie presenti sul sito, attraverso cui è possibile studiare minuziosamente il prezzo per metro quadro delle case in affitto o in vendita, l'agenzia del Territorio fornisce molti altri servizi all'utente.

Quanto costano le case a Roma?

Nella capitale la speculazione edilizia è all'ordine del giorno. I futuri acquirenti di un immobile devono necessariamente confrontarsi con i dati più o meno oggettivi forniti dalle agenzie. Al 2013, la situazione del costo per metro quadro non è così diversa dai semestri precedenti. Come è immaginabile, la zona del Centro Storico è quella con le tariffe più alte: ci si aggira intorno ai 9.000 euro per metro quadro.

Chi non ha un grosso budget deve "accontentarsi" delle aree più economiche, in cui il valore degli immobili varia intorno ai 2.500-3.000 al mq. Rientrano in quest'area lowcost i quartieri Torre Angela, Grotte Celoni e Ponte di Nona, non a caso le più attive dal punto di vista dei cantieri immobiliari.

E per l'affitto?

L'agenzia del Territorio fornisce anche dati relativi al costo per metro quadro di un immobile in affitto. Per il territorio di Roma, le zone più care e quelle più economiche coincidono con le stesse di cui sopra: per il centro storico, si viaggia intorno ad una media di 25 € per metro quadro, mentre le case più economiche possono scendere fino a un valore medio di 10 euro pmq.

L'Iva e le altre imposte da pagare al costruttore

Il Decreto Sviluppo che il Governo del 2012 ha varato ha previsto un cambiamento sul regime dell'Iva in rapporto alla compravendita di una casa: l'Iva sull'acquisto di una casa di paga anche dopo 5 anni dalla fine dei lavori.

Aggiornamento Aprile 2013

Precedentemente, infatti, l'imposta era nulla se la compravendita avveniva dentro 5 anni dal termine dell'opera della ditta edile. In questa maniera, tuttavia, l'azienda perdeva la possibilità di restituire l'Iva già pagata (quella relativa, per esempio, ai materiali) perdendola in via definitiva.

L'Iva sull'acquisto della casa è pari:

  • al 4% se si tratta della prima casa
  • al 10% negli altri casi

Accanto a quest'imposta, tuttavia, ne gravano altre che hanno un peso diverso a seconda che si tratti della prima o delle altre case.
Si parla delle imposte di registro, ipotecarie e catastali che sono state stabilite in misura fissa (504 Euro). Il prezzo dichiarato nell'atto notarile dovrà corrispondere al valore di mercato della casa; dal 3 luglio 2006 è stata infatti abrogata la regola che impediva al fisco la contestazione del prezzo dichiarato nell'atto nei casi in cui si rivelava superiore al valore catastale dell'immobile.
E' importante, prima di procedere all'acquisto, conoscere tutte le norme e le tutele previste per l'acquisto direttamente dal costruttore.

Agevolazioni sulla prima casa

Per quello che riguarda l'imposta di registro, questa vale il 3% del valore catastale per l'acquisto da privato e un importo fisso, pari a 168€, per l'acquisto dalla ditta edile. L'imposta ipotecaria è in ambedue i casi pari a 168€, così come quella catastale (168€). L'Iva sull'acquisto della casa al privato non dev'essere pagata, mentre alla ditta costa il 4% del prezzo alla quale l'abitazione viene venduta. La parcella del notaio gode di una riduzione del 30%.

Acquisto seconda casa

Chi ha un budget alto da spendere, oltre alla prima casa decide di optare per l'acquisto di una seconda casa, solitamente da adibire a luogo di svago o per le vacanze. L'acquisto della seconda casa nasce soprattutto dall'esigenza di avere un altro luogo rispetto all'abitazione principale.
Dal 2007, con l'acquisto di una seconda casa, che non dovrà essere però utilizzata come prima abitazione, è necessario pagare sia le imposte di registro, in alternativa all'Iva sull'acquisto della casa, sia le tasse di natura ipotecaria. Nello specifico le imposte solitamente da pagare per l'acquisto della seconda casa sono:

  • imposta ipotecaria del 2% se l'acquisto è da privato; 168€ se da ditta
  • imposta catastale dell'1% se da privato; 168€ se da ditta
  • imposta di registro del 7%; 168€ se da ditta.
  • Iva non dovuta se da privato; 10% se da ditta.

Non sono previste, infine, detrazioni, per quello che riguarda la parcella del notaio.

Se l'acquisto è di lusso, l'Iva è aumentata al 21%.

Quando una casa è di lusso

Lo status di “casa di lusso” modifica il regime dell'Iva sull'acquisto della casa, pertanto è necessario conoscere i requisiti che permettono all'abitazione di accedere a questa categoria.

Innanzitutto è necessario che il terreno sul quale sorge sia definito “di lusso”, ovvero destinato a ville oppure sia un parco.
I metri quadrati minimi che una casa del genere deve possedere sono pari a 3.000. L'abitazione può avere una piscina non inferiore agli 80mq, oppure almeno 650mq di campi da tennis.

Anche gli appartamenti possono guadagnare questo status. L'importante è che non abbiano una cubatura inferiore ai 2000m³ e che l'area sia pari ad almeno 240mq dove si escludono box, terrazze, balconi.

Altre caratteristiche che rendono una casa di lusso sono:

  • Una superficie utile superiore a 160mq
  • Terrazzi di 65mq
  • Il possesso di più di un ascensore per ogni scala
  • Il possesso di scale di servizio anche non in presenza di vincoli di legge

Credito d'imposta per la prima casa

Dal 1” gennaio 1999 a coloro che intendono acquistare un immobile come prima casa, non appartenente alla categorie di lusso, entro un anno dall’alienazione della precedente abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa (alienazione anche a titolo gratuito con la donazione), è concesso un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta (di registro o IVA) corrisposta al precedente acquisto agevolato.

Il credito spetta in misura pari all'imposta pagata sul primo acquisto e non può essere superiore all'ammontare dell'imposta legata al nuovo acquisto.

L'acquirente può usufruire del credito d'imposta e godere delle aliquote agevolate, anche in caso di cessione prima di cinque anni dell’immobile acquistato con i benefici prima casa, se riacquista entro un anno un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Come usufruire del credito

E' possibile usufruire del credito d’imposta anche se il nuovo acquisto è soggetto a una imposta differente dal precedente acquisto (IVA o imposta di registro). Il credito d’imposta può essere utilizzato (entro 10 anni dalla sua origine e trasferito in caso di morte del titolare agli eredi) con le seguenti modalità alternative:

  • in diminuzione dell'imposta di registro o dell'IVA sull’acquisto della nuova abitazione.
  • in detrazione dall’imposta di registro, delle imposte ipotecarie e catastali o dell’imposta sulle donazioni, in relazione a un atto o a una denuncia presentata successivamente alla nascita del credito.
  • in detrazione all'lrpef, sulla base della prima dichiarazione da esibire dopo l’acquisto della nuova abitazione.
  • in compensazione del debito relativo a altri tributi, ritenute o altri contributi previdenziali.


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