Gli immobili strumentali rappresentano una particolare tipologia di bene. In pratica si distinguono in quanto vengono comprati dalle aziende per esercitare le proprie attività. Sottolineiamo il fatto che esistono:

  • strumentali per natura (questo tipo di bene ha la possibilità di essere utilizzato per le attività aziendali)
  • strumentali per destinazione (quelli che verranno utilizzati come abitazioni ).

Per quel che concerne gli immobili strumentali per destinazione il legislatore parla chiaro: occorre seguire i dettami validi per gli immobili a destinazione abitativa.

Aliquote IVA nella cessione di immobili strumentali per natura

Per quel che riguarda la cessione degli immobili strumentali per natura occorre far riferimento alle modifiche apportate dal D.Lgs. 223 del 04/07/2006 (le cessioni di immobili strumentali sono passate da un regime di applicazione dell'IVA al generale regime di esenzione dall'IVA). Le cessioni di immobili strumentali per natura devono essere asservite all'imposta di registro nella misura fissa di 168 €, a quella ipotecaria e a quella catastale in misura proporzionale.

L'attuazione dell'IVA alle cessioni degli immobili strumentali per natura è rimasta nel momento in cui si parli di cessioni portate a termine da società costruttrici, di cessioni fatte nei confronti di soggetti passivi IVA e di cessioni nei confronti di persone che non sono soggetti passivi IVA

Aliquote per le imposte catastali

L'aliquota dell'imposta catastale edell’1%.. Concludiamo infine col dire che, se nella cessione degli immobili strumentali per natura intervengono delle banche, le imposte ipotecarie e catastali sono dimezzate. Quest'agevolazione è applicabile nel caso in cui la cessione in oggetto sia soggetta ad IVA.

Chiarimenti importanti

E’possibile distinguere gli immobili in base ai fini fiscali, esistono quelli strumentali, gli immobili merce e quelli patrimonio, cioè quelle strutture che non appartengono a nessuna delle categorie citate e vengono comprati dalle imprese come un investimento. In base all’articolo 43, co.2, del TUIR sono considerati strumentali gli immobili che sono usati solo per l’esercizio dell’attività o della professione del proprietario della struttura. Appartengono invece alla categoria degli immobili strumentali per destinazione, gli edifici che vengono utilizzati dall’imprenditore come beni strumentali per l’attività. E’importante sottolineare l’importanza dell’uso esclusivo del bene ai fini dell’esercizio d’impresa, nel caso invece in cui la struttura sia affittata oppure sia utilizzata in modo promiscuo, non è considerata un bene strumentale per destinazione. Nell’elenco che segue sono illustrati i tipi di immobili che appartengono alla suddetta categoria.

  • Le strutture abitative che sono usate come uffici delle aziende proprietarie, a titolo esemplificativo.
  • Gli immobili che appartengono a società commerciali che a causa delle loro caratteristiche non possono essere utilizzati per altri scopi senza dover apportare evidenti modifiche, anche nel caso in cui siano dati in affitto o in comodato d’uso.

Gli immobili strumentali per natura, in base alle loro caratteristiche, possono appartenere a diverse categorie catastali, che sono illustrate nell’elenco che segue.

  • Categoria B che comprende le unità utilizzate come alloggio collettivo.
  • Categoria C che comprende le unità utilizzate con destinazione ordinaria commerciale e varie.
  • Categoria D che comprende le strutture a destinazione speciale.
  • Categoria E che comprende gli edifici usati per destinazioni particolari.
  • Categoria GA/10 che comprendono gli uffici e gli studi privati. Questi edifici appartengono alla categoria degli immobili strumentali anche se sono affittati o concessi in comodato d’uso.

Gli immobili merce sono quelli che rappresentano l’attività di produzione e di scambio dell’attività svolta dalla società, che deve avere però come unico oggetto tipico l’attività immobiliare di acquisto e vendita o la costruzione e successiva vendita degli edifici realizzati. Gli immobili patrimonio possono appartenere sia alla categoria dei strumentali, sia a quelli merce. In genere questi beni sono rappresentati da terreni o fabbricati che le società acquistano come investimento.




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