Il valore catastale di un immobile ha notevole rilevanza sia nel caso di compravendita, sia ai fini della definizione dell’imponibile IMU. La Legge Finanziaria del 2006 ha stabilito che, nel caso di trasferimento di proprietà di immobili a uso abitativo e delle relative pertinenze si venga tassati in base al valore catastale, anziché al corrispettivo patteggiato tra le parti e iscritto nell’atto notarile.

Come si calcola il valore catastale prima casa

Il valore catastale della prima casa, anche detto valore fiscale, si ottiene moltiplicando la rendita catastale riportata nell’atto di compravendita per un coefficiente di rivalutazione stabilito per legge, che varia a seconda della categoria catastale cui appartiene l’immobile.

Dove trovare la rendita catastale

La rendita catastale o il reddito dominicale è reperibile nelle visure catastali on line: a) visura catastale per nominativo; b) visura catastale per immobile (richiedibile per indirizzo o per Foglio e Particella).

Per le unità immobiliari che appartengono ai gruppi A,C,D,E la rendita catastale è rivalutata al 5%; gli immobili del gruppo B hanno invece il coefficiente di rivalutazione al 40%. Le rendite rivalutate vanno poi moltiplicate per coefficienti diversi a seconda che si tratti di prima casa o del gruppo di appartenenza.

Così il valore catastale prima casa si ottiene moltiplicando la rendita rivalutata per 110, mentre, ad esempio, il valore dei fabbricati appartenenti ai gruppi A e C si ricava moltiplicando la rendita per 120.

Un esempio di definizione del valore catastale prima casa di un immobile della categoria A con rendita catastale di 300,00 euro: 300,00 + coefficiente di rivalutazione 5% = 315,00 x 110 (coefficiente prima casa) = 34.650,00 euro.

I nuovi criteri per la classificazione degli immobili

Il governo ha in programma la revisione del Catasto, che verrà attuata in accordo con i Comuni e con l’Agenzia del Territorio. I nuovi criteri allo studio per la classificazione degli immobili terranno conto dell’ubicazione, della qualità e della superficie in metri quadri dei fabbricati; discorso diverso per il valore della seconda casa.

La rendita catastale (e, di conseguenza, il valore catastale prima casa) non sarà più calcolata sul numero dei vani ma in base a questi nuovi criteri, tenendo anche conto delle statistiche sui valori del mercato immobiliare. Inoltre le rendite catastali subiranno adeguamenti periodici.

Il valore catastale seconda casa

La rendita catastale di un immobile è riportata nell’atto di compravendita. Si può acquisire online consultando il sito Catastoinrete.it che offre due tipi di visure: 1) per nominativo (inserendo il nome del proprietario); 2) per immobile (se si conosce l’indirizzo oppure il Foglio e la Particella).

Il valore catastale di un’unità immobiliare come la seconda casa si ricava moltiplicando la rendita catastale per un coefficiente di rivalutazione diverso a seconda della categoria catastale di appartenenza; la rendita rivalutata si moltiplica poi per un coefficiente stabilito dalla legge, diverso per ciascuna categoria catastale.

Gli immobili appartenenti alle categorie A, C, D, E hanno un coefficiente di rivalutazione catastale del 5%; quelli del gruppo B hanno un coefficiente del 40%.
Come si calcola il valore catastale seconda casa

Il valore catastale seconda casa si ottiene moltiplicando la rendita rivalutata per i seguenti coefficienti, a seconda del gruppo di appartenenza:

- 120 - per i fabbricati appartenenti al gruppo A, C,
- 168 - per i fabbricati delle categorie B
- 60 - per i fabbricati delle categorie A/10 e D
- 40,80 - per i fabbricati delle categorie C/1 ed E

Anche se esula dalla presente trattazione, segnaliamo che la prima casa, indipendentemente dalla categoria catastale di appartenenza, beneficia del coefficiente 110.

Per calcolare, ad esempio, il valore catastale seconda casa di un immobile del gruppo B, la cui rendita catastale ammonta a 100,00 euro, il procedimento è il seguente: 100,00 + coefficiente di rivalutazione 40% = 140,00. 140,00 x 168 = 23.520,00 euro.

La revisione del Catasto

Tra le iniziative in programma del governo Monti c’è la revisione del Catasto, che prevede una nuova classificazione degli immobili da attuarsi in collaborazione con i Comuni e l’Agenzia del Territorio. Mentre allo stato attuale la classificazione delle unità immobiliari tiene conto del numero dei vani, in futuro farà fede la superficie in metri quadri, oltre alla zona dove l’immobile è ubicato e alla qualità del fabbricato. Inoltre, come criterio generale di riferimento, si terrà conto delle statistiche sui valori del mercato immobiliare.

Le rendite catastali e, conseguentemente, i valori catastali seconda casa, subiranno variazioni in base a meccanismi periodici di verifica.

Giorgio Brunetti




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