La prelazione è il contratto col quale, a parità di condizioni, una parte attribuisce all'altra il diritto a essere preferito a terzi. La prelazione può essere:

  • volontaria, quando deriva da un accordo tra le parti, non opponibile ai terzi;
  • legale se originata da una legge e opponibile ai terzi (in questo caso il titolare del diritto di prelazione ha la facoltà di riscattare il bene presso il terzo acquirente).

Il diritto di prelazione in favore del conduttore di un immobile adibito ad uso abitativo, è sancito dall'art. 3, lettera g, La Legge 431/988 stabilisce i termini e la normativa in materia di prelazione di un immobile risulta ad uso abitativo.

Il conduttore ha diritto di prelazione quando, alla prima scadenza contrattuale (quattro anni per il contratto libero e tre anni per il contratto concordato), il locatore si avvalga della facoltà di diniego del rinnovo del contratto nei casi in cui dedica di vendere o ristrutturare l'immobile.

Anche se questa materia chiama in causa due settore diversi (la differenza è uso abitativo ed uso non abitativo, quindi commerciale, dell’immobile), entrambi fanno riferimento alla stessa disciplina giuridica dettata dalla legge citata in precedenza. In questo articolo verrà approfondito l’argomento, spiegando tutte le condizioni in cui si può esercitare o chiedere la prelazione, quando essa invece non può essere domandata e infine le norme che regolano il riscatto dell’immobile e la procedura corretta per quanto riguarda comunicazione, tempistiche e notifiche tra conduttore e proprietario.

Quale è la procedura da seguire

Ci sono diversi passaggi da seguire per espletare nella giusta maniera questa pratica, senza incorrere in opposizioni o chiamate in Tribunale per dirimere la questione:

  • Il locatore deve comunicare il trasferimento al conduttore tramite un atto notificato
  • In tale atto notificato deve essere precisato il corrispettivo, le condizioni generali e la richiesta di esercitare o meno il riscatto dell’immobile
  • Entro il termine di due mesi, ossia sessanta giorni, il conduttore deve comunicare, sempre tramite atto notificato, se intende acquistare l’immobile alle condizioni richieste dal proprietario di casa.

Nel caso venga esercitato il riscatto, l’inquilino ha tempo, entro trenta giorni dopo il sessantesimo della comunicazione notificata, di versare il prezzo pattuito per acquistare l’immobile. Ciò avviene insieme alla stipula e alla firma del contratto preliminare della compravendita dell’immobile.

Quando avviene la prelazione

La prelazione avviene quando:

  • il locatore vende ad altri ma non risulta proprietario di ulteriori immobili con lo stesso uso al di fuori di quello indicato come propria dimora
  • l'immobile in questione è integrato in una struttura danneggiata in modo grave e quindi è necessaria una ristrutturazione importante o una demolizione
  • l'immobile si trova in uno stabile del quale è prevista la ristrutturazione o demolizione per realizzare nuovi impianti

Casi in cui non si attua il diritto di prelazione

La prelazione non si verifica:
- in caso di vendita durante la locazione;
- se il proprietario intende vendere a terzi dopo la prima scadenza contrattuale;
- quando, dopo la scadenza del contratto, il locatore intenda affittare l'immobile ad altro inquilino.
- se il locatore è comproprietario dell'immobile a titolo di comunione ereditaria.

Vendita di immobili ad uso

Nei casi di vendita di immobili ad uso non abitativo il locatore dovrà comunicarlo al conduttore mediante atto notificato dall'ufficiale giudiziario. Tale atto deve indicare chiaramente il corrispettivo economico e tutte le altre condizioni che permettono la vendita nonchè l'invito per esercitare il diritto di prelazione.


Il conduttore dovrà esercitare il diritto di prelazione entro sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, sempre mediante atto notificato dall'ufficiale giudiziario.

Il riscatto dell’immobile

Nel caso in cui il locatore non dia comunicazione del trasferimento dell’immobile entro i termini vigenti per legge, chi ha diritto alla prelazione può riscattare l’immobile in questione entro un periodo di sei mesi dalla scrittura del contratto. Questi sono i passaggi in sintesi:

  • il conduttore può citare in giudizio il proprietario o chi ha preso l’immobile
  • il conduttore è obbligato a pagare il prezzo del riscatto entro tre mesi dalla prima udienza del giudizio, a condizione che il riscatto stesso sia stato accettato
  • se invece c’è opposizione da parte del proprietario o dal successivo avente, il termine dei novanta giorni (tre mesi) decorre da quando la sentenza è passata in giudicato, ossia è diventata definitiva.




Potrebbe interessarti

Il contratto di sublocazione: caratteristiche, norme e rapporti

Quando l'affittuario deve lasciare l’appartamento locato per un certo periodo può affittarlo a terzi per coprire le spese, senza però avere l’intenzione di disdire il contratto principale.

Leggi tutto...

Come funziona la locazione abitativa agevolata

Il contratto di locazione abitativa agevolata, detto anche affitto a canone concordato, è una tipologia di locazione introdotta a fine anni ’90 con la legge del 9 dicembre 1998, n. 431. La possibilità di stipulare un contratto di locazione abitativa agevolata è riservata alle abitazioni presenti in comuni ad alta densità abitativa che abbiano stipulato una convenzione con le associazioni di categoria.

Leggi tutto...

Fideiussione per affitto: garanzia di pagamento

Recentemente la fideiussione personale ha soppiantato quasi completamente le vecchie cauzioni che i padroni di casa chiedevano per l’affitto degli appartamenti o dei locali commerciali.

Leggi tutto...

Deposito cauzionale affitto

Il deposito cauzionale (o cauzione) viene richiesto dal proprietario che affitta all'inquilino come garanzia per le obbligazioni assunte all'interno del contratto di locazione; esso nello specifico assicura il pagamento dei canoni e la buona conservazione dei locali. Rientra dunque nelle dinamiche dei diritti e dei doveri dell'inquilino e del proprietario.

Leggi tutto...

Tasse affitto: una guida per essere in regola!

In materia di locazioni sono davvero tantissime le cose da tenere in considerazione, soprattutto per non trovarsi a dover risolvere eventuali problemi futuri. La prima cosa da fare è sicuramente preoccuparsi di stipulare e, soprattutto, regolarizzare il contratto. La corretta registrazione del contratto d'affitto di qualunque natura è infatti una garanzia e una sicurezza per chi decide di prendere in affitto un immobile.

Leggi tutto...

I più condivisi

Capitolato d'appalto: come compilarlo

L’acquisto o l’affitto di un immobile necessita spesso di opere di ristrutturazione volte a rendere più confortevole, e al contempo agibile, l’abitazione stessa. Per effettuare dei lavori di ristrutturazione sono però necessari, soprattutto in casi speciali, delle autorizzazioni specifiche e il capitolato d'appalto è una di queste. 

Leggi tutto...

Rinegoziazione mutuo: quando effettuarla?

 

Se non si è soddisfatti del proprio mutuo è possibile tentare una rinegoziazione con la banca erogatrice. Questa può rifiutarsi, ma sono possibili altre alternative. Vediamo quali.

Leggi tutto...

Salone del Mobile di Firenze: informazioni sull'evento

Scegliere l'arredamento per la vostra nuova casa non è sempre una cosa semplice e veloce. È infatti necessario valutare diversi fattori, ottimizzare gli spazzi e scegliere sin da subito i colori che si desiderano. Una visita al Salone del Mobile di Firenze può dare utilissime idee per la realizzazione di spazi belli e funzionali nella propria casa.

Leggi tutto...

Surrogazione mutuo: caratteristiche, vantaggi e svantaggi

La surrogazione del mutuo (o portabilità) consente al debitore di sostituire il creditore iniziale, senza necessità di consenso di quest’ultimo, previo il pagamento del debito (art. 1202 codice civile).

Leggi tutto...

Glossario mutui: i termini che devi conoscere

 

Di seguito i termini che tutti coloro i quali si impegnano in un mutuo dovrebbero conoscere:

Leggi tutto...

Leggi anche...

Cos’è l’Ipoteca, e come si estingue?

L'ipoteca è un diritto concesso al creditore di un debito, di solito una banca, come garanzia di rimborso del finanziamento. Questa “assicurazione” viene esplicitata dalla possibilità di espropriare il debitore del bene sul quale è iscritto appunto l'ipoteca. Generalmente, si tratta di una casa di cui si è proprietario.

Leggi tutto...

Leggi anche...

Luci al LED di natale nella tua casa. Momenti unici di Natale

È dicembre, lo spirito natalizio finalmente si fa presente in tutti noi e piano piano comincia a riempire le nostre giornate. Le strade delle città cominciano a riempirsi di festoni e luminarie, nei negozi e nei centri commerciali le vetrine si addobbano in previsione della grande festa, i negozi di gastronomia preparano le leccornie e i menu da proporre per cene e cenoni.

Leggi tutto...

Leggi anche...

Caro bollette: come risolvere il problema con ScelgoZero

La voce “bollette” ha sempre un peso importante sul budget mensile degli italiani. Ogni anno i rincari tornano a farsi sentire, cosa che non si può arginare semplicemente cercando di contenere i consumi. Del resto non è sempre possibile tagliare la spesa di gas e luce rinunciando a sfruttare al meglio questi servizi, che per molti versi risultano essenziali.

Leggi tutto...
Go to Top