La prelazione è il contratto col quale, a parità di condizioni, una parte attribuisce all'altra il diritto a essere preferito a terzi. La prelazione può essere:

  • volontaria, quando deriva da un accordo tra le parti, non opponibile ai terzi;
  • legale se originata da una legge e opponibile ai terzi (in questo caso il titolare del diritto di prelazione ha la facoltà di riscattare il bene presso il terzo acquirente).

Il diritto di prelazione in favore del conduttore di un immobile adibito ad uso abitativo, è sancito dall'art. 3, lettera g, La Legge 431/988 stabilisce i termini e la normativa in materia di prelazione di un immobile risulta ad uso abitativo.

Il conduttore ha diritto di prelazione quando, alla prima scadenza contrattuale (quattro anni per il contratto libero e tre anni per il contratto concordato), il locatore si avvalga della facoltà di diniego del rinnovo del contratto nei casi in cui dedica di vendere o ristrutturare l'immobile.

Anche se questa materia chiama in causa due settore diversi (la differenza è uso abitativo ed uso non abitativo, quindi commerciale, dell’immobile), entrambi fanno riferimento alla stessa disciplina giuridica dettata dalla legge citata in precedenza. In questo articolo verrà approfondito l’argomento, spiegando tutte le condizioni in cui si può esercitare o chiedere la prelazione, quando essa invece non può essere domandata e infine le norme che regolano il riscatto dell’immobile e la procedura corretta per quanto riguarda comunicazione, tempistiche e notifiche tra conduttore e proprietario.

Quale è la procedura da seguire

Ci sono diversi passaggi da seguire per espletare nella giusta maniera questa pratica, senza incorrere in opposizioni o chiamate in Tribunale per dirimere la questione:

  • Il locatore deve comunicare il trasferimento al conduttore tramite un atto notificato
  • In tale atto notificato deve essere precisato il corrispettivo, le condizioni generali e la richiesta di esercitare o meno il riscatto dell’immobile
  • Entro il termine di due mesi, ossia sessanta giorni, il conduttore deve comunicare, sempre tramite atto notificato, se intende acquistare l’immobile alle condizioni richieste dal proprietario di casa.

Nel caso venga esercitato il riscatto, l’inquilino ha tempo, entro trenta giorni dopo il sessantesimo della comunicazione notificata, di versare il prezzo pattuito per acquistare l’immobile. Ciò avviene insieme alla stipula e alla firma del contratto preliminare della compravendita dell’immobile.

Quando avviene la prelazione

La prelazione avviene quando:

  • il locatore vende ad altri ma non risulta proprietario di ulteriori immobili con lo stesso uso al di fuori di quello indicato come propria dimora
  • l'immobile in questione è integrato in una struttura danneggiata in modo grave e quindi è necessaria una ristrutturazione importante o una demolizione
  • l'immobile si trova in uno stabile del quale è prevista la ristrutturazione o demolizione per realizzare nuovi impianti

Casi in cui non si attua il diritto di prelazione

La prelazione non si verifica:
- in caso di vendita durante la locazione;
- se il proprietario intende vendere a terzi dopo la prima scadenza contrattuale;
- quando, dopo la scadenza del contratto, il locatore intenda affittare l'immobile ad altro inquilino.
- se il locatore è comproprietario dell'immobile a titolo di comunione ereditaria.

Vendita di immobili ad uso

Nei casi di vendita di immobili ad uso non abitativo il locatore dovrà comunicarlo al conduttore mediante atto notificato dall'ufficiale giudiziario. Tale atto deve indicare chiaramente il corrispettivo economico e tutte le altre condizioni che permettono la vendita nonchè l'invito per esercitare il diritto di prelazione.


Il conduttore dovrà esercitare il diritto di prelazione entro sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, sempre mediante atto notificato dall'ufficiale giudiziario.

Il riscatto dell’immobile

Nel caso in cui il locatore non dia comunicazione del trasferimento dell’immobile entro i termini vigenti per legge, chi ha diritto alla prelazione può riscattare l’immobile in questione entro un periodo di sei mesi dalla scrittura del contratto. Questi sono i passaggi in sintesi:

  • il conduttore può citare in giudizio il proprietario o chi ha preso l’immobile
  • il conduttore è obbligato a pagare il prezzo del riscatto entro tre mesi dalla prima udienza del giudizio, a condizione che il riscatto stesso sia stato accettato
  • se invece c’è opposizione da parte del proprietario o dal successivo avente, il termine dei novanta giorni (tre mesi) decorre da quando la sentenza è passata in giudicato, ossia è diventata definitiva.


Potrebbe interessarti

Deposito cauzionale affitto

Il deposito cauzionale (o cauzione) viene richiesto dal proprietario che affitta all'inquilino come garanzia per le obbligazioni assunte all'interno del contratto di locazione; esso nello specifico assicura il pagamento dei canoni e la buona conservazione dei locali. Rientra dunque nelle dinamiche dei diritti e dei doveri dell'inquilino e del proprietario.

Leggi tutto...

Canoni di locazione, le tipologie e i costi

Il canone di locazione è l’aspetto principale a cui guardano gli inquilini che hanno intenzione di affittare un appartamento. Il costo molto alto degli ultimi tempi, soprattutto nelle grandi città, ha portato questo argomento in prima pagina e di stretta attualità, soprattutto in questo momento di congiuntura economica.

Leggi tutto...

Tasse affitto: una guida per essere in regola!

In materia di locazioni sono davvero tantissime le cose da tenere in considerazione, soprattutto per non trovarsi a dover risolvere eventuali problemi futuri. La prima cosa da fare è sicuramente preoccuparsi di stipulare e, soprattutto, regolarizzare il contratto. La corretta registrazione del contratto d'affitto di qualunque natura è infatti una garanzia e una sicurezza per chi decide di prendere in affitto un immobile.

Leggi tutto...

Fideiussione per affitto: garanzia di pagamento

Recentemente la fideiussione personale ha soppiantato quasi completamente le vecchie cauzioni che i padroni di casa chiedevano per l’affitto degli appartamenti o dei locali commerciali.

Leggi tutto...

Affitto d'azienda: questi consigli non puoi perderteli!

Con il termine affitto d'azienda è indicata l'acquisizione di un diritto di godimento e di tutti i poteri di gestione di un complesso aziendale di proprietà del locatore, da parte di un conduttore dietro corrispettivo. A regolamentare l'affitto d’azienda è l'articolo 2562 del codice civile che dispone l'applicazione delle norme relative all'usufrutto d'azienda (articolo 2561) e quelle generali in tema d'affitto (articoli 1571-1654).

Leggi tutto...

I più condivisi

I vantaggi di scegliere una casa in legno

In molti paesi sviluppati, quali il Nord America, Giappone, l'Europa continentale e la Scandinavia, è molto sviluppata l'attenzione verso il benessere abitativo. Questo si traduce anche nella scelta dei materiali da costruzione delle abitazioni.

Leggi tutto...

Capitolato d'appalto: come compilarlo

L’acquisto o l’affitto di un immobile necessita spesso di opere di ristrutturazione volte a rendere più confortevole, e al contempo agibile, l’abitazione stessa. Per effettuare dei lavori di ristrutturazione sono però necessari, soprattutto in casi speciali, delle autorizzazioni specifiche e il capitolato d'appalto è una di queste. 

Leggi tutto...

Valore catastale immobile: tutti i passi per calcolarlo!

Ogni immobile ha un proprio valore catastale che deriva per convenzione dalle cosiddette “rendite catastali”. Questo valore è solitamente usato quando si stipulano contratti di compravendita, di successione o di donazione, poiché serve come riferimento per applicare, in percentuale, tutte le imposte indirette collegate a tale atto, quali ad esempio iva e imu.

Leggi tutto...

La plusvalenza nella vendita di un immobile: una guida

Nel caso di vendita di un immobile (appartamento, terreno), per plusvalenza si intende l’aumento di valore realizzato entro un determinato periodo di tempo. Ai fini fiscali, questo aumento di valore è indice di una maggiore capacità contributiva ed è tassato attraverso imposte dirette. A differenza di altri redditi da capitale, non vengono calcolati sulla base imponibile dell'IRPEF.

Leggi tutto...

Perché acquistare o vendere casa con l’aiuto di un’agenzia immobiliare

 

Hai necessità di acquistare o vendere casa? Ti sei mai chiesto se è preferibile avvalersi della collaborazione di un’agenzia immobiliare e perché? Sintetizzare la fase di compravendita di un immobile come quel lasso di tempo che intercorre tra la pubblicazione di un annuncio, la trattativa tra le parti e la firma del contratto, è un ragionamento troppo semplicistico e spesso lontano dalla realtà delle cose.

Leggi tutto...

Leggi anche...

Voltura Enel: ecco quali Documenti devi preparare

Per attivare un subentro o una voltura presso il gestore Enel sono necessari in primis i codici numerici POD, per le forniture elettriche, o PDR, per quelle del gas, dei precedenti proprietari ai quali erano intestate le bollette.

Leggi tutto...

Leggi anche...

Cucine di design: a ogni casa la sua cucina

La cucina rappresenta senza dubbio uno dei luoghi più importanti della casa, cuore pulsante attorno a cui si riunisce la famiglia e che all'occorrenza accoglie amici e ospiti di passaggio, ai quali trasmette lo spirito, i valori e il senso dell'accoglienza di chi la abita. Ed è per questo motivo che sempre più famiglie (ma anche single) prestano grande attenzione alla scelta della cucina, più che a tutti gli altri complementi d'arredo della propria abitazione.

Leggi tutto...

Leggi anche...

Indice IPE di prestazione energetica

L'indice IPE di prestazione energetica non è altro che l'energia totale consumata dall'edificio climatizzato per metro quadro ogni anno. L'unità di misura per prestazioni relative ad edifici residenziali è il KWH/MQ annuo.

Leggi tutto...
Go to Top