Diritto di prelazione immobiliare

La prelazione è il contratto col quale, a parità di condizioni, una parte attribuisce all'altra il diritto a essere preferito a terzi. La prelazione può essere:

• volontaria, quando deriva da un accordo tra le parti, non opponibile ai terzi;
• legale se originata da una legge e opponibile ai terzi (in questo caso il titolare del diritto di prelazione ha la facoltà di riscattare il bene presso il terzo acquirente).

Il diritto di prelazione in favore del conduttore di un immobile adibito ad uso abitativo, è sancito dall'art. 3, lettera g, La Legge 431/988 stabilisce i termini e la normativa in materia di prelazione di un immobile risulta ad uso abitativo.

Il conduttore ha diritto di prelazione quando, alla prima scadenza contrattuale (quattro anni per il contratto libero e tre anni per il contratto concordato), il locatore si avvalga della facoltà di diniego del rinnovo del contratto nei casi in cui dedica di vendere o ristrutturare l'immobile.

Anche se questa materia chiama in causa due settore diversi (la differenza è uso abitativo ed uso non abitativo, quindi commerciale, dell’immobile), entrambi fanno riferimento alla stessa disciplina giuridica dettata dalla legge citata in precedenza. In questo articolo verrà approfondito l’argomento, spiegando tutte le condizioni in cui si può esercitare o chiedere la prelazione, quando essa invece non può essere domandata e infine le norme che regolano il riscatto dell’immobile e la procedura corretta per quanto riguarda comunicazione, tempistiche e notifiche tra conduttore e proprietario.

Quale è la procedura da seguire

Ci sono diversi passaggi da seguire per espletare nella giusta maniera questa pratica, senza incorrere in opposizioni o chiamate in Tribunale per dirimere la questione:

• Il locatore deve comunicare il trasferimento al conduttore tramite un atto notificato
• In tale atto notificato deve essere precisato il corrispettivo, le condizioni generali e la richiesta di esercitare o meno il riscatto dell’immobile
• Entro il termine di due mesi, ossia sessanta giorni, il conduttore deve comunicare, sempre tramite atto notificato, se intende acquistare l’immobile alle condizioni richieste dal proprietario di casa.

Nel caso venga esercitato il riscatto, l’inquilino ha tempo, entro trenta giorni dopo il sessantesimo della comunicazione notificata, di versare il prezzo pattuito per acquistare l’immobile. Ciò avviene insieme alla stipula e alla firma del contratto preliminare della compravendita dell’immobile.

Quando avviene la prelazione

La prelazione avviene quando:

• il locatore vende ad altri ma non risulta proprietario di ulteriori immobili con lo stesso uso al di fuori di quello indicato come propria dimora
• l'immobile in questione è integrato in una struttura danneggiata in modo grave e quindi è necessaria una ristrutturazione importante o una demolizione
• l'immobile si trova in uno stabile del quale è prevista la ristrutturazione o demolizione per realizzare nuovi impianti

Casi in cui non si attua il diritto di prelazione

La prelazione non si verifica:
- in caso di vendita durante la locazione;
- se il proprietario intende vendere a terzi dopo la prima scadenza contrattuale;
- quando, dopo la scadenza del contratto, il locatore intenda affittare l'immobile ad altro inquilino.
- se il locatore è comproprietario dell'immobile a titolo di comunione ereditaria.

Vendita di immobili ad uso

Nei casi di vendita di immobili ad uso non abitativo il locatore dovrà comunicarlo al conduttore mediante atto notificato dall'ufficiale giudiziario. Tale atto deve indicare chiaramente il corrispettivo economico e tutte le altre condizioni che permettono la vendita nonchè l'invito per esercitare il diritto di prelazione.


Il conduttore dovrà esercitare il diritto di prelazione entro sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, sempre mediante atto notificato dall'ufficiale giudiziario.

Il riscatto dell’immobile

Nel caso in cui il locatore non dia comunicazione del trasferimento dell’immobile entro i termini vigenti per legge, chi ha diritto alla prelazione può riscattare l’immobile in questione entro un periodo di sei mesi dalla scrittura del contratto. Questi sono i passaggi in sintesi:

• il conduttore può citare in giudizio il proprietario o chi ha preso l’immobile
• il conduttore è obbligato a pagare il prezzo del riscatto entro tre mesi dalla prima udienza del giudizio, a condizione che il riscatto stesso sia stato accettato
• se invece c’è opposizione da parte del proprietario o dal successivo avente, il termine dei novanta giorni (tre mesi) decorre da quando la sentenza è passata in giudicato, ossia è diventata definitiva.