La prelazione è il contratto col quale, a parità di condizioni, una parte attribuisce all'altra il diritto a essere preferito a terzi. La prelazione può essere:

  • volontaria, quando deriva da un accordo tra le parti, non opponibile ai terzi;
  • legale se originata da una legge e opponibile ai terzi (in questo caso il titolare del diritto di prelazione ha la facoltà di riscattare il bene presso il terzo acquirente).

Il diritto di prelazione in favore del conduttore di un immobile adibito ad uso abitativo, è sancito dall'art. 3, lettera g, La Legge 431/988 stabilisce i termini e la normativa in materia di prelazione di un immobile risulta ad uso abitativo.

Il conduttore ha diritto di prelazione quando, alla prima scadenza contrattuale (quattro anni per il contratto libero e tre anni per il contratto concordato), il locatore si avvalga della facoltà di diniego del rinnovo del contratto nei casi in cui dedica di vendere o ristrutturare l'immobile.

Anche se questa materia chiama in causa due settore diversi (la differenza è uso abitativo ed uso non abitativo, quindi commerciale, dell’immobile), entrambi fanno riferimento alla stessa disciplina giuridica dettata dalla legge citata in precedenza. In questo articolo verrà approfondito l’argomento, spiegando tutte le condizioni in cui si può esercitare o chiedere la prelazione, quando essa invece non può essere domandata e infine le norme che regolano il riscatto dell’immobile e la procedura corretta per quanto riguarda comunicazione, tempistiche e notifiche tra conduttore e proprietario.

Quale è la procedura da seguire

Ci sono diversi passaggi da seguire per espletare nella giusta maniera questa pratica, senza incorrere in opposizioni o chiamate in Tribunale per dirimere la questione:

  • Il locatore deve comunicare il trasferimento al conduttore tramite un atto notificato
  • In tale atto notificato deve essere precisato il corrispettivo, le condizioni generali e la richiesta di esercitare o meno il riscatto dell’immobile
  • Entro il termine di due mesi, ossia sessanta giorni, il conduttore deve comunicare, sempre tramite atto notificato, se intende acquistare l’immobile alle condizioni richieste dal proprietario di casa.

Nel caso venga esercitato il riscatto, l’inquilino ha tempo, entro trenta giorni dopo il sessantesimo della comunicazione notificata, di versare il prezzo pattuito per acquistare l’immobile. Ciò avviene insieme alla stipula e alla firma del contratto preliminare della compravendita dell’immobile.

Quando avviene la prelazione

La prelazione avviene quando:

  • il locatore vende ad altri ma non risulta proprietario di ulteriori immobili con lo stesso uso al di fuori di quello indicato come propria dimora
  • l'immobile in questione è integrato in una struttura danneggiata in modo grave e quindi è necessaria una ristrutturazione importante o una demolizione
  • l'immobile si trova in uno stabile del quale è prevista la ristrutturazione o demolizione per realizzare nuovi impianti

Casi in cui non si attua il diritto di prelazione

La prelazione non si verifica:
- in caso di vendita durante la locazione;
- se il proprietario intende vendere a terzi dopo la prima scadenza contrattuale;
- quando, dopo la scadenza del contratto, il locatore intenda affittare l'immobile ad altro inquilino.
- se il locatore è comproprietario dell'immobile a titolo di comunione ereditaria.

Vendita di immobili ad uso

Nei casi di vendita di immobili ad uso non abitativo il locatore dovrà comunicarlo al conduttore mediante atto notificato dall'ufficiale giudiziario. Tale atto deve indicare chiaramente il corrispettivo economico e tutte le altre condizioni che permettono la vendita nonchè l'invito per esercitare il diritto di prelazione.


Il conduttore dovrà esercitare il diritto di prelazione entro sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, sempre mediante atto notificato dall'ufficiale giudiziario.

Il riscatto dell’immobile

Nel caso in cui il locatore non dia comunicazione del trasferimento dell’immobile entro i termini vigenti per legge, chi ha diritto alla prelazione può riscattare l’immobile in questione entro un periodo di sei mesi dalla scrittura del contratto. Questi sono i passaggi in sintesi:

  • il conduttore può citare in giudizio il proprietario o chi ha preso l’immobile
  • il conduttore è obbligato a pagare il prezzo del riscatto entro tre mesi dalla prima udienza del giudizio, a condizione che il riscatto stesso sia stato accettato
  • se invece c’è opposizione da parte del proprietario o dal successivo avente, il termine dei novanta giorni (tre mesi) decorre da quando la sentenza è passata in giudicato, ossia è diventata definitiva.




Potrebbe interessarti

Affitto d'azienda: questi consigli non puoi perderteli!

Con il termine affitto d'azienda è indicata l'acquisizione di un diritto di godimento e di tutti i poteri di gestione di un complesso aziendale di proprietà del locatore, da parte di un conduttore dietro corrispettivo. A regolamentare l'affitto d’azienda è l'articolo 2562 del codice civile che dispone l'applicazione delle norme relative all'usufrutto d'azienda (articolo 2561) e quelle generali in tema d'affitto (articoli 1571-1654).

Leggi tutto...

Contratto uso foresteria: scopriamo tutti i vantaggi reali

Immagine usata nell'articolo Contratto uso foresteria: scopriamo tutti i vantaggi reali

 

Con il contratto uso foresteria una società per capitali prende in affitto un’abitazione ad uso dei suoi dipendenti.

Leggi tutto...

Fideiussione per affitto: garanzia di pagamento

Recentemente la fideiussione personale ha soppiantato quasi completamente le vecchie cauzioni che i padroni di casa chiedevano per l’affitto degli appartamenti o dei locali commerciali.

Leggi tutto...

Locazioni transitorie: condizioni, durata e rinnovo

Le locazioni transitorie si effettuano quando il proprietario o l'inquilino hanno la necessità di affittare momentaneamente un alloggio. La natura transitoria va dichiarata nel contratto e quella dell'inquilino va accertata attraverso una documentazione specifica da allegare al contratto stesso.

Leggi tutto...

Proroga locazione, informazioni e pagamenti

I contratti di affitto prevedono diverse appendici da conoscere: dopo aver parlato dei canoni d’affittodell’imposta di registro, della cessazione del contratto di locazione, ora approfondiremo il discorso relativo alla proroga del contratto di locazione, con informazioni sia di carattere generale che sul pagamento dell’imposta.

Leggi tutto...

Avviso sul Copyright

I contenuti di questo sito web sono protetti da Copyright. Ti invitiamo gentilmente a non duplicarli e a scriverci a info [@] elamedia.it se hai intenzione di usufruire dei servizi erogati dalla nostra Redazione.

Protected by Copyscape

Non bloccare la Pubblicità

Il tuo Browser blocca la nostra pubblicità? Ti chiediamo gentilmente di disattivare questo blocco. Per noi risulta di vitale importanza mostrarti degli spazi pubblicitari. Non ti mostreremo un numero sproporzionato di banner né faremo in modo che la tua esperienza sul nostro sito ne risenta in alcun modo.Ti invitiamo dunque ad aggiungere il nostro sito tra quelli esclusi dal Blocco della tua estensione e a ricaricare la pagina. Grazie!

Ricarica la Pagina

I più condivisi

Mutuo ipotecario: cos’è e come funziona questo tipo di finanziamento

acquistare casa con il mutuo ipotecario

Per chi è in procinto di acquistare un immobile la fase di analisi e scelta del finanziamento da prendere è fondamentale, soprattutto perchè si tratta di un investimento importante che nella maggior parte dei casi graverà sull’economia familiare a lungo termine.

Leggi tutto...

Plusvalenza terreni agricoli, come effettuare il calcolo?

terreni agricoli sono considerati beni immobili, così come i terreni edificabili e gli appartamenti. Per plusvalenza si intende l’aumento di valore realizzato entro un determinato periodo di tempo.

Leggi tutto...

Tasse sulla prima casa: facciamo un po' di chiarezza

La compravendita di un immobile comporta sempre la conoscenza approfondita di tutte le spese accessorie per fare un acquisto sicuro. È necessario infatti stipulare il contratto, richiedere un mutuo presso una banca e occuparsi del pagamento delle relative rate. Oltre poi al rogito, al compromesso e ad altre operazioni obbligatorie e utili a rendere legale la compravendita stessa, bisogna inoltre preoccuparsi del pagamento delle tasse sulla prima casa.

Leggi tutto...

Perché acquistare o vendere casa con l’aiuto di un’agenzia immobiliare

 

Hai necessità di acquistare o vendere casa? Ti sei mai chiesto se è preferibile avvalersi della collaborazione di un’agenzia immobiliare e perché? Sintetizzare la fase di compravendita di un immobile come quel lasso di tempo che intercorre tra la pubblicazione di un annuncio, la trattativa tra le parti e la firma del contratto, è un ragionamento troppo semplicistico e spesso lontano dalla realtà delle cose.

Leggi tutto...

Legge estinzione del mutuo: le novità di Bersani e Tremonti

A prescindere dal tasso scelto in occasione dell'accensione, è il sogno di tutti i clienti quello di procedere all'estinzione del mutuo anticipata e chiudere questo capitolo della loro vita. Ma quando si può richiedere l'estinzione del finanziamento, secondo la legge Tremonti e quando conviene?

Leggi tutto...

Leggi anche...

Subentro Telecom: le operazioni per cambiare operatore

come calcolare il subentro telecom

Il servizio di subentro Telecom consente di modificare l'intestazione di una linea telefonica attiva nella medesima sede in cui è situato l'impianto, garantendo così la continuità nell'emissione delle fatture.

Leggi tutto...

Leggi anche...

Pagamento di una bolletta scaduta da 10 giorni: cosa succede?

Immagine di bolletta scaduta da 10 giorni

Entro quanto bisogna pagare le bollette? Chiaramente, il pagamento delle bollette deve avvenire entro la data di scadenza riportata sulle stesse, saldando completamente l’importo, altrimenti saranno considerate insolute a tutti gli effetti. Vediamo cosa succede nel caso di una bolletta scaduta da 10 giorni.

Leggi tutto...
Go to Top