L'ipoteca è un diritto che viene assegnato al creditore (spesso una banca) per garantire il rimborso del finanziamento. Questo diritto viene esercitato su un bene, solitamente una casa, che il debitore possiede e sulla quale l'ipoteca viene registrata. Per cancellare l'ipoteca, occorre soddisfare alcuni requisiti specifici.
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- Caratteristiche del contratto
- Come avviene la sua estinzione o cancellazione
- Ci sono differenze tra prestito e mutuo ipotecario?
- La documentazione richiesta dagli Istituti di Credito
Caratteristiche del contratto
L'ipoteca è un diritto di garanzia su un bene immobile per garantire il rimborso di un credito. È regolamentata dal Codice Civile italiano ed è costituita attraverso l'iscrizione nei registri immobiliari. La durata dell'ipoteca è di 20 anni a partire dalla data di iscrizione. Per estinguere l'ipoteca, è necessario cancellarla dai registri, rinunciare all'ipoteca, distruggere il bene o espropriare il bene tramite tribunale. Il Decreto Bersani del 2007 ha semplificato la cancellazione dell'ipoteca alla fine del mutuo, ma questa semplificazione si applica solo per ipoteche costituite per finanziamenti e non per ipoteche legali o con debitori non bancari. L'istituto finanziario generalmente si occupa della cancellazione dai registri.
La cancellazione dell'ipoteca dai registri immobiliari è necessaria per estinguere questa forma di garanzia. Se l'istituto finanziario non invia la comunicazione, è possibile esortarlo tramite raccomandata o rivolgersi a un notaio, ma quest'ultima opzione comporta un costo. I tempi di cancellazione sono lunghi, perciò è importante monitorare lo stato della domanda. L'Agenzia del Territorio mette a disposizione un form online per la cancellazione dell'ipoteca.
Cos’è l’Ipoteca: i vari tipi
Il tipo di ipoteca più comune è l'ipoteca volontaria. Viene iscritta in modo volontario dal proprietario del bene per rappresentare una garanzia per un debito. Questo avviene, ad esempio, quando si stipula un mutuo. Se il bene è cointestato, ogni proprietario può iscrivere un'ipoteca per la sua quota. Tuttavia, le banche spesso non sono interessate a garanzie ipotecarie per quote indivise perché potrebbe essere difficile vendere tali quote in caso di esproprio.
L'ipoteca giudiziale è decretata da un giudice su richiesta di un creditore non soddisfatto. Può essere iscritta per qualsiasi debito, anche di importo modesto, che sia stato oggetto di una decisione giudiziale, come un decreto ingiuntivo. In questo caso, l'iscrizione dell'ipoteca è la conseguenza di una richiesta da parte di un creditore che non ha ricevuto il pagamento del suo credito.
L'ipoteca legale è un tipo di ipoteca che si verifica raramente. Sussiste in situazioni in cui un venditore non ha ricevuto il prezzo completo per il bene venduto o quando ci sono pagamenti di conguaglio pendenti tra gli eredi dopo la divisione ereditaria. Questo tipo di ipoteca viene iscritta automaticamente dal Conservatore dei Registri immobiliari, a meno che il destinatario della tutela non rinunci espressamente ad essa.
Come avviene la sua estinzione o cancellazione
L'ipoteca viene annullata quando il debito per cui è stata iscritta viene saldato o estinto. Non scompare automaticamente dai registri immobiliari, ma può essere cancellata attraverso l'azione del creditore che la rinuncia, non la rinnova dopo 20 anni o quando il debito viene estinto. In caso di distruzione dell'immobile o espropriazione, l'ipoteca viene automaticamente cancellata. La cancellazione può essere automatica e gratuita per le ipoteche volontarie poste a garanzia di mutui o finanziamenti, mentre per le ipoteche volontarie garantite da privati richiede un atto notarile. Nel caso di ipoteca giudiziale, la cancellazione avviene su ordine del giudice.
Ci sono differenze tra prestito e mutuo ipotecario?
Molto spesso si fa confusione tra il Mutuo ipotecario e il Prestito Ipotecario e anche gli Istituti di Credito tendono a non chiarire in modo esaustivo al cliente quali siano le sottili differenze. Cerchiamo di spiegarle in semplici parole. Il prestito può essere richiesto non soltanto per l’acquisto di un’immobile ma anche per destinazioni diverse come avviare una ristrutturazione, comprare un’automobile o semplicemente per avere una liquidità immediata, per questo motivo anche la durata e l’importo del finanziamento risultano più modeste.
A favore c’è da dire che la richiesta non necessita di particolari garanzie da presentare alla banca, di contro i tassi di interesse non sono sempre favorevoli e non è possibile sfruttare gli sgravi fiscali (essendo questo un prestito destinato a beni secondari e non necessari). Il mutuo ipotecario invece è previsto per l’acquisto di un immobile con un piano di ammortamento di lunga durata anche in base alla cifra considerevole richiesta, prevede la possibilità di usufruire di sgravi fiscali dedicati all’acquisto degli immobili (in particolare se si tratta della prima casa) e di interessi a tassi vantaggiosi. Nel caso del prestito l’ipoteca viene applicata ad un immobile già in possesso del cliente, purchè il suo valore copra quello richiesto con il finanziamento (tetto massimo erogato 50.000 euro). Per il mutuo ipotecario, come già anticipato, l’importo erogato è più ingente e spesso copre l’intero valore del bene e l’ipoteca viene sottoscritta sull’immobile in questione.
La documentazione richiesta dagli Istituti di Credito
Finalmente abbiamo trovato la casa dei nostri sogni e siamo decisi a procedere con l’acquisto. Dopo aver valutato le tipologie di finanziamento ci siamo orientati sul Mutuo Ipotecario, a questo punto quali sono i documenti necessari richiesti dalle Banche per valutare la fattibilità dell’erogazione? Sicuramente questa è la fase più difficile della trattativa perchè richiede notevole pazienza nel reperire tutta la documentazione e soprattutto è il passaggio chiave per finalizzare l’acquisto, se al termine della valutazione da parte della banca la nostra situazione economica non soddisfacesse i criteri richiesti, il finanziamento non verrebbe accordato.
Occorre innanzitutto presentare uno storico dell’immobile che desideriamo acquistare e su cui verrà in seguito sottoscritta l’ipoteca. In questo può esserci di grande aiuto l’agenzia immobiliare che ci ha seguito nella trattativa e che può fornire:
- planimetria della casa
- proposta di acquisto debitamente registrata
- documento che ne attesti l’agibilità e l’uso a scopo abitativo
- eventuali domande presentate (e relativi pagamenti) delle concessioni edilizie in caso di condoni
- perizia sull’immobile
Vanno presentati inoltre una serie di documenti personali del contraente del Mutuo Ipotecario e quelli relativi allo stato economico dello stesso e sono: stato di famiglia, residenza, documento di identità valido e certificato di stato libero. Nel caso di separazione o divorzio verranno richiesti al cliente anche tutti i documenti rilasciati dal Tribunale per accertare il decadimento della comunione dei beni e verificare se il contraente è tenuto a versare mensilmente eventuali assegni di mantenimento (in questo modo potrebbe non riuscire a sostenere la rata mensile di restituzione del finanziamento).
Per quanto riguarda la situazione economico - lavorativa, occorre presentare:
- la dichiarazione dei redditi
- ultime due buste paga (per verificare l’ammontare degli stipendi più recenti)
- per i liberi professionisti e titolari di aziende: iscrizione alla camera di commercio e bilancio fiscale dell’attività o iscrizione all’albo di appartenenza
- dichiarazione del datore di lavoro che accerti l’assunzione del cliente con un contratto di lavoro che sia a tempo indeterminato
In ultimo è bene ricordare che tutta la documentazione richiesta è necessaria alla Banca per accertare la capacità di restituzione del finanziamento da parte del cliente, pertanto l’importo mensile della rata del mutuo ipotecario non potrà superare un terzo dello stipendio percepito e che anche l’età massima del cliente al termine del finanziamento dovrà essere di massimo 80 anni.
