Cos’è l’Ipoteca, e come si estingue?

L'ipoteca è un diritto concesso al creditore di un debito, di solito una banca, come garanzia di rimborso del finanziamento. Questa “assicurazione” viene esplicitata dalla possibilità di espropriare il debitore del bene sul quale è iscritto appunto l'ipoteca. Generalmente, si tratta di una casa di cui si è proprietario.
Per procedere con l'estinzione dell'ipoteca occorre essere in possesso di alcuni requisiti. Vediamo come fare.

Caratteristiche del contratto

L'ipoteca rappresenta un diritto di cauzione su un bene di proprietà (fa da garanzia per un credito). Nell'ordinamento italiano è regolamentata dagli articoli 2808 e seguenti del Codice civile. La sua costituzione richiede l’iscrizione nei pubblici registri.

Come si estingue l'ipoteca

Questa forma di garanzia ha una durata pari a 20 anni e il suo decorso inizia, appunto, dal momento d'iscrizione nei registri immobiliari. Per procedere con l'estinzione dell'ipoteca occorre, parimenti, cancellarla da questi registri, altrimenti, nonostante la fine del mutuo, il bene sarà ancora considerato sotto garanzia dell'istituto.

È possibile estinguerla anche quando si rinuncia all'ipoteca, il bene viene distrutto o avviene l'espropriazione del bene da parte del tribunale.

Il Decreto Bersani del 2007 ha semplificato le operazioni di cancellazione: termina quando termina il mutuo, quindi con il pagamento dell'ultima rata, senza spese aggiuntive. È l'istituto che si preoccupa, generalmente, di dare comunicazione ai detentori dei registri.

Ma questa procedura semplificata si applica solo quando l'ipoteca è ascritta in seguito a finanziamenti e non per ipoteche legali o se il debitore non è un istituto bancario e legittimato dalla legge.
Si applica, invece, grazie alle modifiche del decreto legislativo n. 141 del 2010:

• ai mutui non fondiari
• finanziamenti diversi da mutui
• finanziamenti concessi da enti previdenziali agli iscritti
• finanziamenti concessi da istituti diversi dalle banche (ma indicati dalla legge)

Nel caso in cui, invece, si riscontri la mancata comunicazione ai registri, è possibile esortare la banca – o l'istituto in genere – ad operare la comunicazione tramite raccomandata con ricevuta di ritorno. Oppure è possibile rivolgersi ad un notaio. In questo caso, tuttavia, si sarà costretti a pagarne la parcella, costo che non si deve sostenere nel caso in cui sia l'istituto, si diceva, ad inviare la comunicazione. È giusto sottolineare come i tempi di cancellazione siano molto lunghi e quindi, prima di procedere, è opportuno controllare nel tempo lo stato della domanda.

L'Agenzia del Territorio mette a disposizione un form online per procedere con la cancellazione dell'ipoteca.

I vari tipi di ipoteca

Le ipoteche esistenti non sono, però, tutte uguali; infatti ne esistono di tre tipi:

• ipoteche volontarie,
• ipoteche giudiziali,
• ipoteche legali.

Il primo tipo di ipoteca, quella volontaria, è senza dubbio quella più diffusa tra le tre. Come si può immaginare, questa viene iscritta in maniera del tutto volontaria, dal proprietario di un bene a rappresentare la garanzia di un debito.
Quando si decide di stipulare un qualsiasi mutuo, si sottoscrive spontaneamente questa tipologia di garanzia, al fine della concessione del prestito.
Se tale bene è, però, cointestato ogni proprietario si trova nella facoltà di poter iscrivere l’ipoteca per la frazione di sua appartenenza.

Purtroppo, di solito le banche non sono molto interessate all’acquisizione di garanzia ipotecaria per le quote indivise. Infatti, nel caso si debba provvedere ad una vendita forzata, potrebbe essere difficoltoso trovare degli acquirenti che siano interessati a divenire titolari di quote che sono comunitarie.

L'ipoteca giudiziale, invece, viene decretata tramite un giudice come conseguenza della richiesta da parte di un creditore che non è stato soddisfatto. Tale ipoteca può dipendere da un debito qualsiasi anche se l’importo è di entità modesta. È, infatti sufficiente che ci sia una fattura non pagata a cui sia susseguito un provvedimento giudiziale per la condanna del debitore, come ad esempio un decreto ingiuntivo, per decretare l'iscrizione dell'ipoteca di tipo giudiziale.
Infine, c’è l'ipoteca legale, che però si verifica molto di rado. Sussiste nei casi in cui un venditore non abbia ricevuto per intero il prezzo del bene che ha venduto; oppure nelle situazioni in cui tutti gli eredi, dopo l'atto di divisione, lascino in sospeso dei pagamenti di conguaglio.
In tutte queste circostanze l'ipoteca di tipo legale viene iscritta in modo totalmente spontaneo dal Conservatore dei Registri immobiliari, tranne che l’individuo beneficiario della tutela non faccia espressa dichiarazione di rinunciarvi.