Cos’è l’Ipoteca sulla casa? Ecco come si estingue?

L'ipoteca è un diritto concesso al creditore di un debito, di solito una banca, come garanzia di rimborso del finanziamento. Questa “assicurazione” viene esplicitata dalla possibilità di espropriare il debitore del bene sul quale è iscritto appunto l'ipoteca. Generalmente, si tratta di una casa di cui si è proprietario.
Per procedere con l'estinzione dell'ipoteca occorre essere in possesso di alcuni requisiti. Vediamo come fare.

Caratteristiche del contratto

L'ipoteca rappresenta un diritto di cauzione su un bene di proprietà (fa da garanzia per un credito). Nell'ordinamento italiano è regolamentata dagli articoli 2808 e seguenti del Codice civile. La sua costituzione richiede l’iscrizione nei pubblici registri.

Cos’è l’Ipoteca e come si estingue

Questa forma di garanzia ha una durata pari a 20 anni e il suo decorso inizia, appunto, dal momento d'iscrizione nei registri immobiliari. Per procedere con l'estinzione dell'ipoteca occorre, parimenti, cancellarla da questi registri, altrimenti, nonostante la fine del mutuo, il bene sarà ancora considerato sotto garanzia dell'istituto.

È possibile estinguerla anche quando si rinuncia all'ipoteca, il bene viene distrutto o avviene l'espropriazione del bene da parte del tribunale.

Il Decreto Bersani del 2007 ha semplificato le operazioni di cancellazione: termina quando termina il mutuo, quindi con il pagamento dell'ultima rata, senza spese aggiuntive. È l'istituto che si preoccupa, generalmente, di dare comunicazione ai detentori dei registri.

Ma questa procedura semplificata si applica solo quando l'ipoteca è ascritta in seguito a finanziamenti e non per ipoteche legali o se il debitore non è un istituto bancario e legittimato dalla legge.
Si applica, invece, grazie alle modifiche del decreto legislativo n. 141 del 2010:

• ai mutui non fondiari
• finanziamenti diversi da mutui
• finanziamenti concessi da enti previdenziali agli iscritti
• finanziamenti concessi da istituti diversi dalle banche (ma indicati dalla legge)

Nel caso in cui, invece, si riscontri la mancata comunicazione ai registri, è possibile esortare la banca – o l'istituto in genere – ad operare la comunicazione tramite raccomandata con ricevuta di ritorno. Oppure è possibile rivolgersi ad un notaio. In questo caso, tuttavia, si sarà costretti a pagarne la parcella, costo che non si deve sostenere nel caso in cui sia l'istituto, si diceva, ad inviare la comunicazione. È giusto sottolineare come i tempi di cancellazione siano molto lunghi e quindi, prima di procedere, è opportuno controllare nel tempo lo stato della domanda.

L'Agenzia del Territorio mette a disposizione un form online per procedere con la cancellazione dell'ipoteca.

Cos’è l’Ipoteca: i vari tipi

Le ipoteche esistenti non sono, però, tutte uguali; infatti ne esistono di tre tipi:

• ipoteche volontarie,
• ipoteche giudiziali,
• ipoteche legali.

Il primo tipo di ipoteca, quella volontaria, è senza dubbio quella più diffusa tra le tre. Come si può immaginare, questa viene iscritta in maniera del tutto volontaria, dal proprietario di un bene a rappresentare la garanzia di un debito.
Quando si decide di stipulare un qualsiasi mutuo, si sottoscrive spontaneamente questa tipologia di garanzia, al fine della concessione del prestito.
Se tale bene è, però, cointestato ogni proprietario si trova nella facoltà di poter iscrivere l’ipoteca per la frazione di sua appartenenza.

Purtroppo, di solito le banche non sono molto interessate all’acquisizione di garanzia ipotecaria per le quote indivise. Infatti, nel caso si debba provvedere ad una vendita forzata, potrebbe essere difficoltoso trovare degli acquirenti che siano interessati a divenire titolari di quote che sono comunitarie.

L'ipoteca giudiziale, invece, viene decretata tramite un giudice come conseguenza della richiesta da parte di un creditore che non è stato soddisfatto. Tale ipoteca può dipendere da un debito qualsiasi anche se l’importo è di entità modesta. È, infatti sufficiente che ci sia una fattura non pagata a cui sia susseguito un provvedimento giudiziale per la condanna del debitore, come ad esempio un decreto ingiuntivo, per decretare l'iscrizione dell'ipoteca di tipo giudiziale.
Infine, c’è l'ipoteca legale, che però si verifica molto di rado. Sussiste nei casi in cui un venditore non abbia ricevuto per intero il prezzo del bene che ha venduto; oppure nelle situazioni in cui tutti gli eredi, dopo l'atto di divisione, lascino in sospeso dei pagamenti di conguaglio.
In tutte queste circostanze l'ipoteca di tipo legale viene iscritta in modo totalmente spontaneo dal Conservatore dei Registri immobiliari, tranne che l’individuo beneficiario della tutela non faccia espressa dichiarazione di rinunciarvi.

Cos'è l'ipoteca

Per alcune persone rappresenta una necessità per potersi garantire l'accesso ad un mutuo, mentre per altre è una sorta di spada di Damocle che incombe sulla testa e che si vuole eliminare al più presto. L'ipoteca sulla casa o su altri beni, in effetti, spesso è vista come qualcosa di assolutamente negativo ed un peso di cui è conveniente liberarsi, soprattutto se grava appunto su un'abitazione. Tuttavia, la sua cancellazione non risulta così facile da effettuare. Se alcune persone, nell'arco della loro vita, hanno già avuto a che fare con questa situazione, altre non ne conoscono affatto il significato, la portata giuridica, le conseguenze ed i termini in generale. Andiamo a capire meglio, quindi, in cosa consista l'ipoteca ed in particolare quella su un'abitazione, quali siano le tipologie in cui ci si può imbattere e come è possibile procedere alla sua cancellazione.

Questa, secondo la normativa vigente, non è altro che un diritto di garanzia per la tutela di un creditore. In altre parole, essa è una sorta di protezione appunto per chi presta del denaro, al fine di evitare che il debitore sia inadempiente e quindi possa non restituire la somma concessagli ed estinguere così il debito. Tale tutela può essere a difesa di una banca o qualsiasi altro istituto di credito a seguito del prestito di una somma di denaro e quindi di un finanziamento (ad esempio sotto forma di mutuo) nei confronti di un privato.

I beni che possono essere oggetto di ipoteca sono diversi: non soltanto immobili (come delle abitazioni ad esempio), ma anche autoveicoli, aerei e titoli di Stato, purché iscritti nei registri pubblici. E comporta che, nel caso il debitore non possa più restituire la somma prestata e quindi estinguere il debito, il creditore possa rivalersi e quindi ottenere al posto del denaro il bene ipotecato e quindi una casa o qualsiasi altro immobile.

Nella situazione specifica di un'abitazione, tale ipoteca vale anche nel caso in cui il debitore l'abbia venduta a terzi. Infatti, tale diritto di rivalsa è connesso in maniera diretta con la casa in questione e, di conseguenza, è valido anche nell'ipotesi di un cambio di proprietà, per una durata di vent'anni o comunque fino a quando non viene cancellata l'ipoteca stessa, attraverso un atto specifico.

Quante tipologie ne esistono

Si parla di ipoteca volontaria quando è il debitore stesso a concederla a garanzia del suo debito (un esempio classico e molto diffuso è il cosiddetto mutuo ipotecario). Si basa su un contratto tra creditore e debitore, in cui si stabilisce il valore economico della stessa ipoteca e che può coprire l'intero ammontare del debito oppure addirittura superarlo. Il contratto deve avere forma scritta (a pena di nullità) e deve essere registrato, quindi essere autenticato e accertato giuridicamente.

Si ha invece un'ipoteca legale nell'ipotesi, prevista dalla legge, in cui si effettua una compravendita di un bene immobile tra soggetti (anche applicabile contro la volontà dello stesso debitore). Naturalmente, le parti possono anche rinunciare all'ipoteca stessa, attraverso un accordo specifico tra loro, redatto dal notaio. Anche lo Stato può avvalersi di questo genere di diritto, nei riguardi di imputati o soggetti rei, nel caso di spese relative a processi o alla detenzione carceraria.

Esiste anche l'ipoteca giudiziale, che è quella derivante da una sentenza di condanna a carico di un soggetto, da parte di un giudice, per il risarcimento di un danno oppure per il pagamento di una somma di denaro o, ancora, per l'adempimento di una qualche obbligazione. Questo genere di diritto si attiva automaticamente, in caso ad esempio di decreti ingiuntivi o di altri provvedimenti di natura appunto giudiziaria, per la copertura del debito che nasce a carico del condannato. In concreto, avvengono spesso nelle sentenze di separazione tra coniugi o nei lodi arbitrali.

Come avviene la sua estinzione o cancellazione

L'ipoteca si estingue quando si ha l'annullamento del credito dovuto per il quale si era creata. Tuttavia, l'estinzione non comporta l'automatica sparizione dai registri immobiliari, se non materialmente cancellata. L'estinzione avviene quando il creditore cancella l'ipoteca, non la rinnova dopo vent'anni o vi rinuncia oppure quando si estingue il debito oppure l'immobile a cui è legata viene distrutto o, ancora, quanda un tribunale espropria il bene e ne cancella l'ipoteca gravante.

La cancellazione invece libera l'immobile in maniera definitiva e si ottiene in vari casi. Nel caso di ipoteca volontaria: in modo automatico e gratuito, nell'ipotesi che questa sia stata posta a garanzia di un muto o finanziamento oppure, attraverso un atto di un notaio, nell'ipotesi che la parte creditrice sia un semplice privato. Nel caso di ipoteca giudiziale, invece, la cancellazione avviene a seguito di un ordine del giudice.