Cerchiamo di fare chiarezza su alcuni termini che affollano le nostre menti (in materia di locazione). Cominciamo con il definire i diritti reali. Il diritto reale è un diritto che ha per oggetto un oggetto.

Quali sono le caratteristiche dei diritti reali?

Caratteristiche dei diritti reali sono:

  • l'assolutezza (possono essere fatti valere contro tutti),
  • l'immediatezza del potere sulla cosa,
  • la tipicità.

Nel nostro sistema giuridico sono a numero chiuso, e tra di essi il più importante è il diritto di proprietà, affiancato dai diritti reali minori, che si distinguono in:

  • diritti reali di godimento
  • diritti reali di garanzia

Cosa significa diritto reale di abitazione?

Il diritto reale di abitazione di conseguenza è un diritto reale minore disciplinato dagli articoli 1021 e seguenti del Codice Civile. Il diritto reale di abitazione ha per oggetto una casa e consta nel diritto di abitarla limitatamente ai bisogni del titolare del diritto e della sua famiglia.

Il diritto di abitazione sulla casa adibita a residenza coniugale, spetta anche, in caso di morte, al coniuge superstite. Dopo le modifiche introdotte dalla Legge 8 febbraio 2006, n. 54 in caso di affidamento condiviso non si integra in capo al coniuge assegnatario un diritto reale di abitazione, ma solo un diritto di natura personale.

Il diritto reale di abitazione si costituisce attraverso un atto scritto in forma privata o pubblica, oppure per usucapione e testamento.

Cosa si intende per abitazione

L’abitazione è quel luogo, la casa, che ha lo scopo di dare alloggio e comprende anche i relativi accessori, pertinenze e accessioni. Quindi fanno parte di un’abitazione i balconi, le verande, i giardini, oltreché dai vani abitabili.
Il diritto reale di abitazione comprende tutto ciò è parte integrante della casa, cioè quanto detto sopra.

A chi viene riconosciuto

L’art. 1023 c.c. riconosce il diritto reale di abitazione anche ai figli nati dopo che il diritto è stato istituito, ai figli adottivi, ai figli naturali riconosciuti e gli affiliati. Inoltre, anche le persone che convivono con chi detiene il diritto di abitazione e prestano a lui o alla sua famiglia dei servizi.
Un caso particolare è il coniuge superstite: la legge riconosce il diritto a disporre dello stesso alloggio in cui si è svolta la vita familiare precedente al decesso del coniuge. Dal punto di vista morale si vuole permettere al coniuge superstite di conservare i rapporti affettivi, il tenore di vita e le relazioni sociali nonché la consuetudine della casa familiare. Il coniuge superstite ha diritto ha godere sia dell’abitazione sia degli arredi che la compogono.
In caso di separazione o divorzio, in genere il diritto di abitare la casa coniugale viene riconosciuto al coniuge al quale vengono affidati i figli. 

Differenze tra diritto di uso e usufrutto

Il diritto di uso invece si differenzia dall'usufrutto per un discorso quantitativo. Il diritto di uso consta nella capacità dell'usuario di beneficiare del bene concesso in uso, divenendo proprietario dei frutti solamente per quel che concerne i suoi bisogni e quelli della sua famiglia. Contrariamente a quanto accade con l'usufrutto, nel diritto reale di uso, l'usuario deve beneficiare del bene concessogli in modo diretto.

I beni dei quali l'usuario può divenire proprietario sono solo i frutti naturali (rimangono esclusi, i frutti civili, che derivano dalla concessione in godimento a terze persone di una cosa).

Il diritto d’uso è un diritto reale temporale, così come l’usufrutto, ma presenta delle differenze. Il diritto d’uso non può essere ceduto né dato in locazione.

Il diritto di usufrutto, secondo l’articolo 978 c.c. e seguenti, è il diritto reale di usare un bene altrui e di trarne in benefici, rispettandone la destinazione d’uso. Colui che da in usufrutto il proprio bene è definito “nudo proprietario”. Questo significa che non può goedere ed usare la cosa direttamente, ma possiede la capacità di disporne dopo la fine dell’usufrutto. Si tratta, infatti, di un diritto temporaneo.
Il secondo soggetto coinvolto è l’ “usufruttuario” al quale viene riconosciuto il potere di usare un bene per un tempo stabilito e ha il dovere di restituirla, possibilmente, così come era in origine. L’usufruttuario può usare direttamente il bene o può affitarlo a terzi, può inoltre apportare dei miglioramenti ma non può cambiarne la destinazione d’uso. Inoltre, saranno a suo carico tutte le spese relative alla manutenzione ordinaria e amministrazione del bene.

 



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