Una famiglia che viva in una casa presa in affitto o che la prenda per le vacanze estive, firma un accordo con il proprietario che dovrà essere comunicato allo Stato.
Registrare il contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate è obbligatorio per legge a prescindere dall’ammontare del canone e indipendentemente dal tipo di immobile (sia un appartamento o un fondo rustico), fatta eccezione per termini della durata inferiore al mese.
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- La tassazione nel contratto di locazione
- Registrare il contratto di locazione
- Novità della registrazione a partire dal 2011
- Compromesso acquisto casa
La tassazione nel contratto di locazione
Registrando il contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate si versa una tassa che può appartenere a una delle seguenti tipologie:
- regime ordinario: è previsto per tutti i contratti di affitto stipulati che possono essere firmati da chiunque; in sede di registrazione è necessario pagare il bollo e l’imposta di registro;
- regime sostitutivo: è una tipologia facoltativa a discrezione esclusiva dell’affittuario, prevede il pagamento di una cedolare secca che è un imposta che sostituisce l’Irpef con le sue addizionali e le imposte versate con il regime ordinario. Può essere scelto unicamente per quegli affitti ad uso abitativo che non riguardino l’attività di professioni, imprese ed arti, con la conseguente esclusione delle società e degli enti non commerciali.
Registrare il contratto di locazione
E’ possibile inviare il contratto di locazione all’Agenzia delle Entrate in diversi modi:
- online: il metodo più veloce, è sufficiente andare sul sito dell’Agenzia (agenziaentrate.gov.it) e seguire la procedura guidata; da notare che, pur essendo uno strumento facoltativo per i vari casi, diviene obbligatorio per quanti siano proprietari di più di 100 immobili;
- di persona: bisogna recarsi in uno degli uffici dell’Agenzia delle Entrate, pagando le varie imposte (nel caso del regime ordinario) e compilando il modello 69; quanti abbiano scelto la formula sostitutiva dovranno utilizzare comunque il modulo, segnando che hanno scelto tale via;
- tramite terzi: esistono figure professionali regolarmente abilitate cui delegare le pratiche; in alternativa ci si può affidare a realtà come i centri Caf o le associazioni di categoria.
E’ bene tenere presente che la registrazione di un contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate deve essere effettuata entro i 30 giorni dalla sua stipula; nel caso di ritardi è prevista una sanzione proporzionale ai giorni di ritardo.
Perchè è importante registrare il contratto di locazione presso l'Agenzia delle Entrate
In materia di locazione di immobili è molto importante in primis regolarizzare l’affitto stipulando e soprattutto occupandosi di registrare un regolare contratto d’affitto. La registrazione di un contratto di locazione dovrebbe essere la norma, anche quando si affittano stanze a studenti; in questi casi invece molto spesso i proprietari affittano un vano o l’interno appartamento a uno o più studenti in nero.
Regolarizzare il proprio affitto è dunque molto importante, soprattutto se si vogliono evitare eventuali sanzioni e ulteriori problemi futuri. C’è inoltre da sottolineare che lo strumento di maggior tutela del consumatore è proprio il contratto di locazione.
I contratti di locazione possono inoltre essere di diverse tipologie: lesublocazioni, lelocazioni commerciali, ilcomodato d’uso, le locazioni agevolate, i contratti a carattere transitorio, ecc.
Dal 7 aprile 2011 l’Agenzia delle Entrate ha avviato il regime della Cedolare Secca sugli affitti, introducendo diverse agevolazioni in tal senso e novità quali lacedolare secca pluriennale e l'acconto Irpef sulle abitazioni.
Novità della registrazione a partire dal 2011
Le locazioni dal 2011 sono state dunque soggette a queste nuove novità introdotte dall’Agenzia delle Entrate, in primis quelle relative alla cedolare secca, entrata in vigore proprio il 7 aprile 2011 e precedentemente introdotta dall’articolonumero 3 del Dlgs 23/2011 (“Disposizioni in materia di federalismo fiscale”). Le locazioni con regime della cedolare secca consentono infine numerose agevolazioni come la sostituzione di diverse imposte, esclusa l’imposta di registro relativa alla cessione del contratto di locazione. La cedolare secca può infatti depennare:l'Irpef, varie addizionali, l'imposta di bollo e di registro.
Sulle locazioni la cedolare secca è applicabile solo per volontà del richiedente; è infatti facoltativa e la si può decidere direttamente alla stipula del contratto oppure attraverso la presentazione del Modello 69 della Dichiarazione dei Redditi. La cedolare secca si può inoltre richiedere attraverso il documento di denuncia telematico Siria, per le abitazioni con non più di tre persone.
Sulle locazioni è dunque possibile applicare, solo se lo si vuole e lo si desidera, questo regime della cedolare secca. La cedolare secca però non può essere applicata a tutti i tipi di locazione, ma solo per contratti d’affitto di immobili da adibire ad uso abitativo. Tali abitazioni dovranno essere accatastate secondo le sigle da A/1 ad A/11, mentre vanno eliminati gli uffici che sono accatastati in A10.
Compromesso acquisto casa
Quando è in atto la compravendita di un immobile, il contratto con cui si regolano gli accordi fra acquirente e venditore viene definito “compromesso” ed è fondamentale per portare a termine l'acquisto di una nuova casa.
A cosa serve il compromesso?
Il compromesso che regola l'acquisto di una casa, detto anche preliminare di vendita, è un normale contratto che svolge la funzione di garanzia fra i due soggetti che si stanno accordando sulla compravendita. In pratica, permette alle due parti di trovare un primo accordo mentre uno dei due sta risolvendo ancora delle pratiche burocratiche legate ad esempio alla richiesta di finanziamento per il mutuo, oppure, nel caso di chi vende la casa, nell'attesa che questi sia in grado di trasferirsi presso una nuova abitazione.
Cosa succede alla firma dell'accordo preliminare per l'acquisto di casa
La firma del compromesso per la compravendita di una abitazione sancisce un obbligo giuridico che ha valore esclusivamente per le parti in gioco; in pratica, non sussiste il divieto, da parte del venditore di andare a vendere lo stesso fabbricato a terze parti o addirittura andare a ipotecare l'immobile stesso.
Per evitare di arrivare ad una situazione del genere, è opportuno chiedere l'intervento di un notaio che, all'atto della firma, si occupi di effettuare la cosiddetta trascrizione del preliminare.
E' importante trascrivere il compromesso!
La trascrizione del compromesso è fondamentale, in quanto si tratta della registrazione, da parte di un notaio competente, dell'accordo preliminare presso i Registri Immobiliari. In questo modo, qualsiasi altra vendita dello stesso fabbricato operata dal proprietario, viene annullata, ovvero i diritti dell'acquirente sull'immobile in compravendita restano prioritari rispetto a qualsiasi altra vendita successiva.
Attraverso questa operazione, dunque, l'acquirente riceve una completa tutela, valida anche se il venditore, qualora fosse una impresa di costruzioni, dichiarasse fallimento! L'intervento del notaio, anche se determina una ulteriore spesa per l'acquisto della casa, garantisce il futuro proprietario dell'immobile sotto ogni punto di vista.
