Contratto di locazione per l'ufficio: cosa c’è da sapere?

I contratti di locazione ad uso di ufficio sono diversi da altri tipi di contratti di locazione, come possono essere sicuramente e in primo luogo i contratti ad uso abitativo. Dunque, prima di avventurarsi nell'affitto di uffici o nella vendita negozi, è bene informarsi con il dovuto impegno. Tanto per cominciare, queste stipule sono proprie delle forme particolari, quale per esempio la durata dell’accordo, solitamente posta con la formula del “sei più sei”. Sei anni di contratto a canone concordato, cioè, ai quali può seguire un prolungamento per altri sei anni, solitamente alle medesime condizioni dei primi sei anni. E' bene sottolineare che le leggi variano in maniera considerevole se ad essere protagonisti sono i contratti per l'affitto o quelli relativi alla vendita di locali commerciali.

Varie ed eventuali

In seguito, chiaramente, a tutto il cappello iniziale formato dai dati anagrafici di entrambi i contraenti (ossia del locatore e del conduttore) e da quelli relativi all’esatta ubicazione dell’immobile in questione e alla sua reale essenza (quindi non solo l’indirizzo esatto, ma anche le mappature numerate, la categoria catastale, il numero di vani, la rendita catastale, etc.) si passa a ciò che in soldoni è il senso del contratto stesso: si mettono nero su bianco, quindi, la durata dell'accordo, la facoltà del conduttore (ai sensi della legge) di recedere lo stesso anticipatamente, il prezzo annuale della locazione ufficio e il prezzo stabilito per le varie rate (o mensilità) e le coordinate bancarie del locatore.

Specifiche particolari sulla locazione

Il più delle volte è richiesta, per questo tipo di accordi, una somma non indifferente da versare anticipatamente a titolo di cauzione attraverso la stipula di una fideiussione bancaria, in quanto questo tipo di contratto fa nascere automaticamente delle obbligazioni che debbono essere in qualche modo garantite.

L’uso d’Ufficio e l'Istat 

A questo punto entrambe le parti convengono sull’aggiornamento annuale del canone, che è solitamente calcolato nella misura del 75% delle variazioni indicate dall’istat. Il conduttore del locale in esame si impegna a non tardare mai il pagamento del canone mensile oltre i termini appena stabiliti; inoltre si stabilisce che non sarà atto a far valere alcuna eccezione o azione d’altro tipo se non dopo il saldo di tutte le rate scadute.

A questo punto si specifica ulteriormente che i locali concessi avranno la sola destinazione d’uso di ufficio e che tale destinazione non è mutuabile. Si specifica, inoltre, il divieto assoluto di sublocazione, così come di cessione anche parziale dei locali coinvolti nel contratto. Il conduttore dichiara che, facendo riferimento principalmente ai seguenti articoli 34, 35 e 37 della legge 392 del 1978, che la propietà sarà adoperato per svolgere attività che provocano contatti diretti con il pubblico.

Tale specificazione serve a sottolineare che tra i motivi di recesso potrà esserci anche il diniego da parte della pubblica autorità nel concedere le autorizzazioni necessarie ai fini delle attività che il conduttore intende svolgere nei locali da lui affittati.

Tutela del locatario

La legge prevede delle tutele verso la parte debole del contratto, ossia il locatario. L’imprenditore infatti può recedere dal patto solo se deve utilizzare l’immobile ad uso privato per la propria famiglia oppure iniziare un’attività propria. Questa scelta tuttavia può avvenire al termine della prima tranche dell’accordo (sei o nove anni) e deve essere comunicato con dodici mesi di anticipo attraverso una raccomandata andata/ritorno. Il periodo d’anticipo della comunicazione aumenta qualora si stia parlando di strutture alberghiere per le quali il periodo diventa di diciotto mesi.

Pagamento delle tasse

Il 2014 ha visto l’entrata di una nuova tassa, la TASI (Tassa sui Servizi Indivisibili) che probabilmente cesserà di esistere proprio il prossimo anno, in virtù di una semplificazione dal punto di vista fiscale che spesso manda in confusione i cittadini. Per calcolarla sugli uffici, bisogna usare come coefficiente 80 (per i negozi è valutata 55) e moltiplicata per l’aliquota che ha fissato il Comune di appartenenza. In questo caso, è bene consultare il sito del Ministero dell’Economia riguardo le delibere comunali per conoscere l’aliquota di riferimento, visto che la tassa si pagherà entro dicembre 2014.

Confronto tra le città italiane

Una recente indagine sul costo degli affitti ha portato alla luce diversi dati: la Capitale Roma è quella che più ha tenuto meglio la crisi economica con un decremento pari solo al 7% mentre la città più economica sotto questo punto di vista è Napoli visto che per professionisti ed aziende la locazione costa circa sui 1000 euro al mese. Costano il doppio invece Roma e Milano, con quest’ultima che è la città più cara del Paese con i suoi 2229 euro di media d’affitto mensile.

Subiscono una pesante diminuzione i valori degli immobili di Bari e Torino, con percentuali calate del 24% e del 15% mentre Firenze è in controtendenza visto che si paga addirittura di più, +16%. Passando ai dati invece per metro quadro, rispetto al 2011 si registrano pressochè dappertutto cali molto vistosi ma in questa classifica speciale è Roma la città più cara d’Italia, con Milano al secondo posto. Per quanto riguarda infine il capoluogo della Lombardia, si spera nell’effetto Expo che è in programma nel 2015 ma fino ad ora non ci sono stati segnali positivi nel settore immobiliare.