Acquistare una nuova abitazione può essere una buona idea, certo, ma se invece si scegliesse di rimettere a nuovo l’immobile che già si ha a disposizione? Una scelta interessante che permette di non rinunciare alla propria casa realizzando quei comfort che si sono sempre desiderati e, per alcune persone, una necessità. Un’opzione praticabile a patto di riuscire a ottenere un mutuo per ristrutturazione. In questo articolo andremo a vedere meglio in cosa consiste una ristrutturazione e come funziona il finanziamento tramite mutuo.

Per ottenere condizioni più vantaggiose per dare nuova vita all’immobile, venendo incontro ai bisogni e ai desideri di chi lo abita ogni giorno. Una soluzione che consente, allo stesso tempo, di conseguire un maggiore valore sul mercato e le spese sostenute risultano un vero e proprio investimento.

Ristrutturazione: di cosa parliamo

Con il termine ristrutturazione si intendono tutti quegli interventi che vengono realizzati per migliorare, parzialmente o totalmente, la condizione di un immobile, intervenendo sia all’interno sia all’esterno. Opere che permettono non solo maggiore comfort o estetica ma anche, ad esempio, un migliore isolamento termico o una casa più ecologica. Tra le opzioni realizzabili, molto apprezzate da ingegneri e architetti quelle che permettono la produzione di energia in maniera sostenibile dotando l’abitazione, tra l’altro, dei pannelli fotovoltaici.

Una casa più a norma e curata risulta non solo più vivibile ma anche più economica, dal momento che porta le persone che la vivono ad attuare operazioni aventi meno sprechi. Lo Stato italiano ha sviluppato una normativa per quanto riguarda la ristrutturazione dove gli interventi sono divisi secondo tre macro categorie:

  • Manutenzione ordinaria. Si tratta di piccole opere di manutenzione edilizia che non prevedono l’acquisizione di permessi di tipo edile né il pagamento di imposte all’amministrazione comunale.
  • Manutenzione straordinaria. In questo caso gli interventi conseguiti sono importanti e sono previsti sia la richiesta di permessi sia il saldo di tributi amministrativi.
  • Ristrutturazione di grandi opere. Interventi che comportano una modifica radicale dell’immobile. Gli interventi sono di restauro o risanamento conservativo.

Le opere di manutenzione ordinaria riguardano il miglioramento di quanto già esiste e servono, ad esempio, per la pavimentazione, gli infissi, l’installazione di allarme o l’imbiancatura di pareti interne/esterne. Sono considerati opere minori e non devono, quindi, incidere sulla struttura dell’immobile. Non contemplano l’abbattimento di pareti architettoniche né la modifica della disposizione degli ambienti interni e il cambio di uso dell’immobile.

Diverso il discorso per le opere di manutenzione straordinaria e le grandi opere le quali consentono di apportare modifiche più importanti, di tipo strutturale. Nel primo caso si può intervenire sull’architettura degli spazi a patto che la volumetria complessiva rimanga inalterata, mentre nel secondo si possono attuare anche interventi di cambio d’uso e sulla volumetria complessiva. Indispensabile rivolgersi a un tecnico qualificato e la presentazione di un progetto edilizio al Comune di competenza. In caso di assenza di risposta, dopo 90 giorni (che arrivano a 180 nel caso dei centri con più di 100 mila abitanti) vale il silenzio-assenso.

Come funziona il mutuo per ristrutturazione

Una volta che avete pensato a quali interventi attuare per il vostro immobile non vi rimane che ottenere il mutuo per ristrutturazione, una forma di prestito che permette di ottenere la liquidità necessaria a realizzare gli interventi. La formula è pressoché analoga a quella di un qualsiasi mutuo per l’acquisto di una casa, cambia solo lo scopo finale. I fattori che possono variare a seconda delle condizioni di stipula sono i seguenti:

  • Arco di tempo di stipula. Va dai 5 ai 30 anni.
  • Tasso del mutuo. Può essere fisso, variabile o misto.
  • Importo della rata.
  • Possibilità di sospensione.

La somma finanziata generalmente non è superiore all’80% e le condizioni del finanziamento tengono conto del tipo di intervento di ristrutturazione che si vuole realizzare: manutenzione ordinaria, straordinaria o grandi opere. Anche i documenti richiesti per ottenere il mutuo per ristrutturazione sono diversi a seconda di questo fattore. Si tratta di:

  • Preventivo dell’impresa che esegue i lavori.
  • Progetto edilizio.
  • Eventuale comunicazione al comune e relative certificazioni che dimostrano la regolarità rispetto ai permessi per attuare le opere di ristrutturazione.
  • Attestato di inizio attività.
  • Documentazione di reddito e relative garanzie.

La somma finanziata può essere erogata sia in un’unica soluzione sia in più tranche. Segnaliamo, inoltre, che per conseguire le pratiche di un mutuo per ristrutturazione non è indispensabile recarsi di persona presso l’ente creditizio ma si può fare anche tutto comodamente online, risparmiando tempo e solitamente anche denaro, essendo le offerte particolarmente convenienti. Dare uno sguardo online è, in ogni caso, un buon modo per informarsi in autonomia, facendosi trovare preparati qualora, invece, si volessero negoziare personalmente le condizioni in presenza.

In cosa consiste la ristrutturazione

Quando si parla di ristrutturazione si pensa subito al buttare giù una parete per creare un open-space, oppure al rifacimento del bagno con il relativo cambio di mattonelle o sanitari, al cambiare il pavimento con il parquet ma in realtà la parola ristrutturazione avvolge un discorso molto più ampio.

Nella ristrutturazione infatti sono compresi anche gli impianti centralizzati di riscaldamento e l’impianto elettrico. Proprio perché il discorso è molto ampio occorre fare una distinzione fondamentale per quanto riguarda la tipologia di ristrutturazione che verrà effettuata sull’immobile:

  • Manutenzione ordinaria
  • Manutenzione straordinaria
  • Grandi opere

Per le prime due si possono realizzare senza pagare nulla al Comune di appartenenza quindi non si ha bisogno della concessione edilizia, mentre per le grandi opere al contrario occorre questa concessione e di conseguenza bisognerà versare una somma di denaro alle casse del Comune che va in proporzione alla superficie in cui si intende operare e al tipo di edificio.

Quali documenti occorrono per ottenere il mutuo di ristrutturazione

Per qualsiasi tipo di ristrutturazione che si andrà a scegliere, ottenere il mutuo dalla banca è un procedimento semplice. Oltre ai classici documenti che servono quando si acquista casa, come le ultime buste paga e il contratto di lavoro bisogna munirsi delle seguenti carte. Ovviamente questo cambierà in base al tipo di ristrutturazione che si andrà ad effettuare:

  • Per la manutenzione ordinaria occorre un semplice preventivo di spesa rilasciato dalla ditta o un professionista che andrà a effettuare i lavori.
  • Per quella straordinaria oltre al preventivo di spesa occorre il progetto dei lavori che si effettueranno o dalla DIA (denuncia di inizio lavori) o la domanda di autorizzazione per effettuare i lavori rilasciata dal Comune di appartenenza.
  • Per quanto riguarda le grandi opere i documenti necessari sono il preventivo di spesa, la concessione edilizia e la ricevuta del versamento effettuato all’amministrazione comunale.

Modalità di erogazione

Una volta approvato il finanziamento da parte dell’istituto di credito, spetterà al mutuatario decidere la modalità con la quale il muto verrà erogato. Esistono due tipologie di erogazione:

  • Unica soluzione: questo tipo di soluzione generalmente viene concesso per le ristrutturazioni ordinarie che riguardano semplici interventi di manutenzione. Il prestito essendo erogato in un’unica soluzione dovrà essere restituito alla banca tramite rate mensili che saranno calcolate in base alla propria situazione economica e contrattuale. L’ammontare del mutuo erogato con questa modalità non supera i 70000€.
  • SAL (stato di avanzamento dei lavori): questo tipo di modalità di erogazione del mutuo si sceglie nella maggior parte delle volte quando si affrontano grandi opere di manutenzione. Anche in questo caso il mutuatario otterrà l’intera cifra sul proprio conto corrente ma per usufruirne dovrà presentare la fattura e il relativo bonifico di pagamento per gli interventi sull’appartamento.

Bonus ristrutturazione.

Per le ristrutturazioni edilizie sono previste dalla legge di stabilità delle agevolazioni fiscali, nello specifico un rimborso pari al 50% per un importo massimo di 96 mila euro. Nel testo della nuova legge si parla anche del bonus per l’acquisto di mobili o di grandi elettrodomestici ad alto risparmio energetico fino ad un importo massimo di 10 mila euro.

Differenze fra mutuo fondiario e ipotecario?

Con questo termine noi intendiamo un finanziamento a medio o lungo termine, dando come garanzia l'ipoteca di un immobile di primo grado, concesso da una banca in favore di una persona, per costruire o ristrutturare un immobile.

Il capitale rilasciato non può essere superiore ad una determinata percentuale che viene stabilita a seconda del valore totale dell’immobile. Le regolamentazioni in materia sono definiti sia nel Testo Unico bancario che dal R.D.del 16 luglio 1905 n.646, che potete trovare nella sezione I del capo VI

La rilevanza del mutuo fondiario è “consolidazione” del credito della banca che poi successivamente viene garantito dalla banca, questo si verifica quando viene decretato nel corso di 10 giorni dalla data d’iscrizione dell’ipoteca. Successivamente a questi passaggi non si può più revocare la richiesta. Nel caso in cui non si dovesse pagare la quota mensile per due mesi consecutivi, la banca può richiedere senza problemi la confisca del bene.

Sono delle tipologie di mutuo abbastanza simili, ma vanno comunque differenziate. Bisogna saper riconoscere le differenze tra i du ed è molto importante farlo soprattutto per non confondersi nel momento in cui si va a sottoscrivere un impegno così importante.

Si possono risparmiare grosse somme di denaro anche semplicemente richiedendo l’acquisto della prima casa; se si vuole fare richiesta e la motivazione del finanziamento è questa, il mutuo fondiario è decisamente più indicato per risparmiare più soldi sulle varie spese necessarie. Succede spesso però che moltissime persone richiedano, per mancanza di fondi, un finanziamento con importo superiore all’80% del valore complessivo dell’immobile ipotecato, che è ovviamente il massimo che si può richiedere con quello fondiario, quindi il più richiesto ed erogato rimane quello ipotecario.

  • Mutuo Fondiario: le caratteristiche di questa tipologia sono la durata (varia da minimo 1 anno fino ad un massimo di 30 anni), la quantità di denaro erogabile ed il tipo di ipoteca. Uno dei benefici è un taglio netto ai costi, in quanto la somma che si va a richiedere viene versata in un unico momento e con dei tassi d’interesse inferiori agli standard. Tra l’altro, gli interessi passivi, possono essere sottratti fisicamente, rendendo il tutto ancora più economico. Ha anche come garanzia un’ipoteca sull’immobile di primo grado.
  • Mutuo Ipotecario: Questo tipo di mutuo invecepuò essere erogato per molteplici motivazioni ed ha una durata spesso sopra i 5 anni. Le banche usano diverse modalità di garanzia, addirittura si potrebbe arrivare ad una vendita all’asta dell’immobile per recuperare i soldi dell’investimento. Proprio per questo motivo, il mutuo deve essere stipulato in presenza di un notaio in modo da potersi avvalere di una rivalsa sul bene. L’ipoteca di un immobile deve essere per forza registrata nel “Registro degli immobili” ed ha una validità di 20 anni, se dopo questo tempo non viene rinnovata, perde di validità.

Requisiti per richiedere un mutuo fondiario

Per ottenere quindi un mutuo fondiario bisogna procurarsi i documenti ed avere i presupposti che andremo ad elencare:

  • Il contratto può essere stretto solo ed esclusivamente fra il cliente e la banca;
  • La durata può variare da medio a lungo termine;
  • La garanzia che si dà alla banca può essere solo l’ipoteca di primo grado sull’immobile;
  • La motivazione per cui si richiede il finanziamento può essere solo l’acquisto della prima casa;
  • La cifra richiesta alla banca non può superare un limite massimo, espresso in percentuale sul valore dell’immobile dato in permuta. Questa percentuale si attesta sull’80% del valore complessivo;

Bisogna anche tenere bene a mente che bisogna attivare l’ipoteca sull’immobile nello stesso momento in cui viene erogato il mutuo dalla banca al quale è stato richiesto.

Come ogni tipologia di mutuo quello fondiario ha dei pro e dei contro ed ovviamente bisogna valutarli entrambi molto bene, essendo un impegno decisamente importante e che consiste in scadenze ed impegni finanziari spesso a lungo termine.

L'articolo è stato scritto dalla Redazione di ElaMedia Group

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