Capita spesso che un condomino non elargisca la sua parte di spese condominiali; in questi casi si parla di condomino moroso. Se in precedenza erano spesso gli altri componenti del condominio a saldare le spese insolute del condomino moroso, con la sentenza delle Sezioni Unite n. 9148/08, la Cassazione ha decretato la fine della solidarietà passiva in materia condominiale.
Il condomino moroso dovrà dunque far fronte da solo ai debiti condominiali, pagando la sua quota non ancora pagata.
Nei casi ad esempio di lavori di ristrutturazione decisi dall'assemblea condominiale, la ditta che si occupa di tale incarico potrà esigere il compenso unicamente dai condomini morosi ed eventualmente attuare un'azione di pignoramento nei loro confronti.

Come riscuotere i debiti

Per riscuotere i soldi del condomino moroso legati agli oneri accessori, è necessario fare richiesta al debitore che dovrà riscattare il suo debito entro due mesi dall'istanza.
Trascorsi i due mesi è possibile reclamare un decreto ingiuntivo e, se le spese insolute superano le due mensilità, richiedere anche la risoluzione del contratto.
Se la mora supera i sei mesi e se disciplinato dai contratti di condominio, l'amministratore può anche sospendere al condomino moroso i servizi non pagati (solitamente illuminazione o riscaldamento centralizzati, gas, ascensore). È sempre bene infatti predisporre queste apparecchiature in modo tale da poter attuare un eventuale distacco forzoso dell'utenza del condomino moroso.

In caso di fallimento del proprietario dell'immobile

Nei casi di proprietari falliti, il condominio potrà richiedere delle somme di denaro a chi si occupa della sua cura fallimentare.
Quando la situazione del condomino moroso che fallisce è davvero critica, è possibile che riceva un sussidio che può comprendere anche le spese condominiali.

Informazioni utili

Quando il proprietario di un’abitazione che si trova all’interno di un condominio non provvede al pagamento delle spese condominiali viene messo, da parte dell’amministratore della struttura, in mora con sollecito di pagamento. La legge stabilisce che ogni proprietario deve provvedere al pagamento delle varie spese a fine esercizio.

E’importante sottolineare che le spese condominiali sono proporzionalmente divise tra i vari condomini in base all’utilizzo che ciascuno ne fa, al valore della proprietà e all’utilità che ne nasce, ad esempio una persone che abita al settimo piano di un palazzo pagherà le spese relative all’uso dell’ascensore in misura maggiore rispetto a chi si trova al primo piano.

Com’è stato già detto in precedenza se alla data di scadenza del piano di rateizzazione il debitore non ha ancora saldato le quote dovute, l’amministratore può presentare richiesta di un decreto ingiuntivo. La richiesta va presentata all’Autorità Giudiziaria competente del territorio, che dopo aver controllato le motivazioni della richiesta, la dichiara immediatamente esecutiva e il tutto viene notificato al debitore insieme all’atto di precetto.

Nel caso in cui il debitore trascorso il tempo concesso non ha ancora provveduto al pagamento delle somme dovute, le autorità competenti possono provvedere al pignoramento dei beni, compresa l’abitazione stessa. Nel momento in cui un amministratore da il compito al suo legale di presentare un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, deve allegare alla domanda il verbale dell’assemblea, l’avviso di convocazione all’assemblea con il quale invitava il condomino debitore a presentarsi, la copia del verbale discusso durante la riunione che deve aver spedito al debitore.

Questa documentazione deve essere sottoscritta dall’amministratore. E’importante sapere che è possibile richiedere un decreto ingiuntivo, anche per le spese condominiali considerate straordinarie che sono state accettate durante il bilancio d’esercizio preventivo. Nel caso in cui un proprietario debitore venda il proprio appartamento, il nuovo proprietario è obbligato in saldo a pagare le spese condominiale dell’anno in corso e di quello precedente, naturalmente dovrà poi richiedere al vecchio proprietario il risarcimento delle spese affrontate ma non dovute.

Limitazioni all'uso dell'ascensore in condominio

In ogni condominio trova applicazione il principio che consente al singolo condomino di usare della cosa comune anche per un suo fine particolare con il solo limite che non ne derivi una lesione del pari diritto spettante agli altri condomini.

L'uso dell'ascensore per il trasporto di materiale edilizio dunque può essere inibito al singolo condomino solo nel momento in cui venga accertato che esso risulti dannoso, compromettendo la conservazione delle strutture portanti e del relativo abitacolo e ostacolando la tempestiva utilizzazione del servizio da parte degli altri condomini in relazione alle frequenze giornaliere.

Se in un unico complesso condominiale esiste una pluralità di servizi, ciascuna delle quali serve, per obiettiva destinazione, in modo esclusivo all'uso e al godimento di una parte soltanto dell'immobile, essa deve considerarsi comune non già alla totalità dei condomini, bensì soltanto a quella parte di essi al cui uso comune è funzionalmente e strutturalmente destinata.

Gli ascensori e gli impianti di riscaldamento sono parti integranti degli edifici nei quali sono installati. Essi non hanno una funzione propria ma partecipano alla funzione complessiva ed unitaria degli edifici medesimi. Il diritto del creditore di agire su quei beni, configura, ai sensi dell'art. 615 c.p.c., opposizione all'esecuzione, e non opposizione agli atti esecutivi.

Gli ascensori possono essere:

  • Elettrici
  • Oleodinamici

L'ascensore elettrico moderno è composto dai seguenti elementi: Macchinario di sollevamento, Cabina passeggeri, Contrappeso, Funi di trazione e Quadro elettrico di manovra. I due azionamenti si differenziano nel modo con cui viene imposto il movimento. Con un ascensore oleodinamico è la centralina idraulica che fornisce l'energia ad un fluido a mezzo di una pompa di tipo volumetrico e di una serie di valvole che muove a sua volta il pistone.

L'Italia è il paese con il maggior numero di ascensori al mondo. Gli impianti esistenti devono essere verificati ogni 2 anni da un ingegnere abilitato ed iscritto all'Albo facente capo ad un Ente notificato che ha ottenuto l'autorizzazione ministeriale.

Proprietà di tutti i condomini

In quanto parte comune l’utilizzo dell’ascensore è consentito ai singoli condomini nei limiti dettati dall’art. 1102 del Codice Civile: “ciascun partecipante può servirsi della cose comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.”

Bisogna precisare che l’ascensore è da considerarsi proprietà di tutti i condomini, quando lo stesso è originariamente installato nell'edificio all'atto della sua costruzione, a meno che il contrario non risulti dal titolo. Qualora, invece, venga installato successivamente per iniziativa di tutti o parte dei condomini, ovvero da uno solo dei condomini, esso appartiene in proprietà al condomino o ai condomini che lo hanno impiantato a loro spese.

L’installazione di un nuovo ascensore è da considerarsi un’innovazione, quindi non è più regolamentato dall’articolo 1102, ma è dettato dall’articolo 1120 c.c. che testualmente:” i condomini, con la maggioranza[…], possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.”, quindi è importante sottolineare l’importanza di un regolamento condominiale con il quale si può arrivare ad un accordo tra tutti i condomini.

Proprio per questo con l’articolo 1138 del c.c. vengono date le basi per il regolamento di condominio. Esso deve contenere le norme relative all’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, e inoltre le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’art. 1136.





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