Compromesso per l'acquisto di casa: tutto quello che devi sapere

Il compromesso per l'acquisto di casa rappresenta una parte nevralgica per quel che concerne la compravendita di un immobile. È infatti da considerarsi come un punto di non ritorno, superato il quale, l’acquirente si impegna, anche economicamente nei confronti del bene da comprare. Il compromesso per l'acquisto di casa è in pratica il risultato di alcune concessioni fatte da entrambe le parti. Ha lo scopo di trovare un terreno comune su cui concordare l’acquisto dell’immobile. Il compromesso per l'acquisto di casa elimina le differenze e viene raggiunto con la mutua rettifica delle reciproche richieste. In questo articolo spiegheremo nel dettaglio tutti i passaggi necessari per la stipula di questo atto.

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• Come avviene il compromesso per la casa (tra privati si può fare?)
• La registrazione dell’atto è obbligatoria: lo dice l'avvocato
• Cosa deve contenere la proposta di acquisto: parola agli esperti dell'agenzia immobiliare
• Elementi importanti per la compravendita immobiliare (valida anche per case in costruzione ma non per le abitazioni abusive)
• Caparra penitenziale: quali differenze con la confirmatoria?
• Caparra confirmatoria, che cos’è
• Differenza fra caparra penitenziale e acconto

Come avviene il compromesso per la casa (tra privati si può fare?)

È possibile che le parti raggiungano il compromesso per l'acquisto di casa trattando direttamente o tramite l'intervento di un mediatore. Per mediatori si intendono le agenzie immobiliari che si occupano di questi passaggi, a cui bisognerà riconoscere una percentuale sul prezzo totale dell’acquisto per il lavoro svolto. E’ un accordo vincolante tra due o più parti al fine di definire alcuni aspetti del successivo contratto definitivo di compravendita. Il compromesso per l'acquisto di casa consiste in una scrittura privata fra le parti all’interno della quale devono essere riportate tutte le clausole e tutte le condizioni che regoleranno il contratto definitivo. E’ l’articolo 1351 del Codice Civile a confermare quanto appena detto: siccome anche il rogito necessita di una scrittura privata, anche questo atto dovrà essere redatto in forma scritta per poter esser valido.

Il compromesso in preparazione alla compravendita della prima casa: ecco come funziona

La compravendita è un contratto disciplinato dagli art. dal 1470 fino al 1509 del codice civile. Si possono individuare due parti: il venditore che trasferisce il diritto ed il compratore, che si obbliga a pagare un prezzo, espresso in una somma di denaro, come corrispettivo.

L’articolo 1358 del Codice Civile parla invece dell’aspetto della caparra da versare al momento della stipula dell’atto: essa ha valore risarcitorio qualora il contratto successivamente non venga rispettato da una delle due parti interessate. Nel caso dell’acquirente, la somma andrà perduta mentre nel caso del venditore, quest’ultimo dovrà corrispondere la caparra più una somma di uguale entità. La caparra ha valore come fosse un anticipo sul prezzo totale sul quale trovano l’accordo le due parti. Di solito viene fissato un termine entro il quale concludere la pratica attraverso il rogito notarile. Da sottolineare comunque che questo termine non fa decadere l’accordo ma che rappresenta una sorta di deadline per entrambe le parti per non dilungarsi troppo nella trattativa e chiudere in questo modo la compravendita dell’immobile in questione.

Il caso di beni immobili: senza notaio per l'atto è possibile comprare casa con un mutuo?

Per i beni immobili la vendita può essere a misura o a corpo, secondo che in contratto si faccia o meno riferimento all'estensione superficiaria del bene per la determinazione del prezzo. Il Contratto preliminare (compromesso per l'acquisto di casa) è dunque un particolare contratto con il quale le parti si obbligano alla stipula di un futuro contratto. Il preliminare è adoperato in via quasi esclusiva per vincolare le parti alla stipula di contratti ad effetti reali, quali la vendita o la permuta.

Nel codice civile gli articoli che regolano il contratto preliminare sono:

• articolo 1351 Contratto preliminare. - Il contratto preliminare e' nullo, se non e' fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo.
• articolo 2645 - bis Trascrizione di contratti preliminari. - omissis
• articolo 2775 - bis Credito per mancata esecuzione di contratti preliminari. - omissis
• articolo 2825 - bis Ipoteca sul bene oggetto di contratto preliminare. - omissis

La registrazione dell’atto è obbligatoria: lo dice l'avvocato

L’atto in questione deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro venti giorni dalla firma della scrittura privata. Ogni cento righe scritte bisognerà apporre una marca da bollo da 14.62 euro mentre il ritardo della presentazione del contratto preliminare di vendita dell'appartamento comporta una sanzione del 30% più gli interessi sull’imposta totale da pagare. Per la registrazione bisognerà prima compilare il modello F23 in copia triplice insieme al modello F69 (quest’ultimo è la richiesta di registrazione), entrambi disponibili presso l’Agenzia delle Entrate. Non c’è un obbligo riguardante chi debba presentare tale richiesta anche se in presenza di intermediari o mediatori (ossia le agenzie immobiliari con i loro rappresentanti) saranno quest’ultimi a sbrigare queste pratiche presso l’Agenzia delle Entrate. Nella registrazione dell’atto ci saranno anche una serie di imposte da pagare che terranno conto del valore dell’anticipo (caparra) versato.

Cosa deve contenere la proposta di acquisto: parola agli esperti dell'agenzia immobiliare

La proposta d'acquisto irrevocabile di un immobile, soprattutto nel caso in cui ci siamo rivolti a una agenzia immobiliare, è il primo passo verso l'acquisto. È proprio durante questa fase che si instaura il primo rapporto con il venditore.

Tramite l'agente immobiliare, si comunica al venditore la propria intenzione di acquistare l'immobile a un determinato prezzo e a certe condizioni.

Essa deve contenere:

• l'esatta descrizione dell'immobile;
• il prezzo offerto, specificando le date e le modalità dei pagamenti;
• la durata entro il quale il venditore deve accettare o meno la vostra offerta (sono consigliabili circa 10-15 giorni);
• il termine entro il quale dovrà essere restituita la somma infruttifera versata alla firma della tale offerta;
• la clausola che consente d'intestare l'immobile ad altra persona (parente, figlio).

Elementi importanti per la compravendita immobiliare (valida anche per case in costruzione ma non per le abitazioni abusive)

Prima di firmare tale offerta è bene inoltre controllare che:

• il modulo abbia acquisto abbia l'identificazione dell'agente immobiliare e gli estremi della sua iscrizione nel ruolo;
• la proposta e il relativo assegno siano intestati al venditore e non all'agente immobiliare;
• la data dell'accordo sia almeno di 30 giorni successivi all'approvazione se per l'acquisto dell'immobile dovete richiedere un mutuo;
• sia sancito in forma scritta l'importo totale della provvigione da riconoscere all'agente immobiliare.

Se essa verrà accettata si potrà successivamente stipulare il preliminare di compravendita; a tal proposito segnaliamo la pagina dedicata all'atto di compromesso per l'acquisto di casa.

Successivamente al compromesso per l'acquisto di casa, atto con il quale l'acquirente si impegna ad acquistare l'immobile oppure a restituire al venditore il doppio della caparra confirmatoria, le parti stipuleranno il Rogito. Il rogito il contratto definitivo che consente di trasferire la proprietà immobiliare; esso va presentato in forma scritta e va redatto da un notaio.

Caparra penitenziale: quali differenze con la confirmatoria?

La caparra penitenziale corrisponde alla somma di denaro che si versa nel momento della proposta immobiliare, tale importo è versato in anticipo rispetto al rogito.
Esistono diverse tipologie di garanzia, che servono a tutelare entrambi le parti della trattativa di compravendita: si parla di caparra confirmatoria e di caparra penitenziale. Solitamente nel momento della proposta o del Compromesso, se non specificato diversamente, gli acquirenti versano la caparra confirmatoria.

La prima tipologia è disciplinata dall'art. 1385 del Codice Civile.

Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione (1453 e seguenti) del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali (1223 e seguenti; att. 164).”

Dall'articolo emerge che a seconda di quale sia la parte inadempiente, si hanno due casi:

• Se la parte che ha concesso la garanzia si rende inadempiente, l'altra parte può recedere dal contratto e trattenere la garanzia.
• Se inadempiente è la parte che ha ricevuto la garanzia, l'altra parte può sempre recedere e richiedere il doppio dell'importo versato a titolo di caparra penitenziale.

In entrambi i casi, l'interessato può comunque insistere per l'adempimento o richiedere il risarcimento per l'ulteriore danno subito (ad esempio nel caso di un venditore che si fosse già impegnato all'acquisto di un altro immobile pensando di aver già venduto il suo).

Confermare un accordo

Aggiornamento Marzo 2013

La caparra confirmatoria è un istituto garante di diverse istanze. Innanzitutto, garantisce l'esecuzione del contratto e, in questo caso, si avvicina molto all'istituto della cauzione; poi svolge una funzione di autotutela, perché permette di recedere dal contratto senza l'intervento esterno di un giudice; infine ha la funzione di liquidazione del danno preventiva.

Infatti, la garanzia non viene restituita al cliente se questi non completa la trattativa. Mentre, se è il venditore che pecca nell'esecuzione del contratto, l'altra parte può domandare il doppio della garanzia.
Infatti, il versamento di questo denaro ha la funzione di rafforzare l'obbligazione contrattuale da entrambe le parti.

Caparra confirmatoria, che cos’è

Secondo la normativa vigente, la garanzia non va considerata come un patto accessorio a un contratto, al contrario, va intesa come un contratto vero e proprio, che ha una sua “causa” esplicabile in quattro sue funzioni fondamentali. Si tratta quindi di un contratto reale, che per essere perfezionato prevede che il bene oggetto della caparra penitenziale sia consegnato materialmente all’altra parte.

Ma quali sono le quattro funzioni individuate dalla legge relativamente alla garanzia confirmatoria? Eccole:

• funzione confirmatoria, ovvero dà conferma concreta e tangibile della volontà di rispettare il contratto che si stipula;
• funzione di acconto, quanto si versa costituisce anche, ma non solo, un acconto su quanto dovuto così come scritto sul contratto;
• funzione di indennizzo, ovvero di tutela nel caso in cui la parte sia inadempiente. La garanzia ha infatti anche un ruolo di clausola penale;
• funzione di autotutela, ovvero le parti possono tutelare i propri interessi tramite la caparra penitenziale senza ricorrere a un giudice.

Quali sono gli effetti di questo contratto

Dunque, la caparra confirmatoria ha come primo effetto la legittimazione del contraente in merito al diritto di recesso nel caso in cui la controparte sia inadempiente. Se, quindi, inadempiente è chi ha versato la garanzia, l’altra parte ha tutto il diritto di trattenerla integralmente. Al contrario, se inadempiente è chi riceve la caparra penitenziale, chi l’ha versata può richiedere alla controparte una somma pari al doppio della garanzia. A chi subisce l’indampienza, la legge accorda comunque il diritto di scegliere se procedere a un’azione giudiziale così da forzare l’adempimento del contratto. Attenzione però, perché questa scelta non deve essere condizionata in alcun modo da motivi di convenienza, ma al contrario solo da buona fede. Se chi ha subito l’inadempienza vuole procedere con la messa in atto del contratto, si procede attraverso la normativa generica sulla responsabilità contrattuale.

Così la penitenziale 

Dobbiamo sottolineare ora una differenza molto importanza, ovvero quella tra caparra confirmatoria e caparra penitenziale, molto diverse tra loro e che quindi non vanno confuse in nessun modo. La garanzia penitenziale viene regolamentata dall’articolo 1386 del codice civile e ha un ruolo e una funzione molto diversa rispetto alla caparra confirmatoria. Cos’è, allora, la garanzia penitenziale? Quella versata nel caso di diritto di recesso. Quindi non è né un risarcimento né una garnzia di conferma di un contratto, ma al contrario consiste nel corrispettivo dovuto qualora una parte non voglia adempiere al contratto e decide di recedere. Con questa somma, quindi, può recedere da quanto stabilito a livello contrattuale senza essere inadempiente e senza che la controparte possa obbligarla a osservare il contratto.

Differenza fra caparra penitenziale e acconto

L'acconto è un anticipo di pagamento che ha il compito di confermare la propria volontà contrattuale. Questo non può essere trattenuto: se lo scambio preventivato non avviene, il denaro dev'essere restituito (senza, in ogni caso, altre conseguenze).

La caparra confirmatoria, come abbiamo visto, non viene restituita: si tratta infatti di una garanzia per entrambe le parti così strettamente legata all'impegno del contratto che non può essere scissa dall'intenzione di attuarlo. L'unico caso che contempla la restituzione è quando si verifica un'inadempienza da parte del venditore.

La registrazione

La garanzia confirmatoria viene solitamente erogata prima della registrazioni. Entrambi gli atti hanno un valore confermativo.

La registrazione deve avvenire per tutti i contratti d'affitto che superano la durata di 30 giorni. Prevede un costo, pari al 2% del canone annuo moltiplicato per le annualità per gli immobili urbani, mentre è pari allo 0,5% per i fondi rustici.
Questa spesa dev'essere suddivisa a metà fra Locatore e locatario.
Cosa è la caparra penitenziale?

Questa è sancita dall'art. 1386 c.c. che afferma:

"Art. 1386 Caparra penitenziale.
Se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la garanzia ha la sola funzione di corrispettivo del recesso.
In questo caso, il recedente perde la garanzia data o deve restituire il doppio di quella che ha ricevuta."

La penitenziale, a differenza della caparra confirmatoria, è quindi la somma di denaro che la parte che decide di recedere dal contratto deve all'altra. In tal caso non è necessario il ricorso al giudice o a richieste di risarcimento danni.