Compromesso per l'acquisto di casa: tutto quello che devi sapere

Benvenuti in un nuovo articolo. Dopo avervi parlato della comproprietà di un immobile, oggi vi proponiamo un tema che speriamo possa interessarvi.

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• Come avviene il compromesso per la casa (tra privati si può fare?)
• La registrazione dell’atto è obbligatoria: lo dice l'avvocato
• Cosa deve contenere la proposta di acquisto: parola agli esperti dell'agenzia immobiliare
• Caparra penitenziale: quali differenze con la confirmatoria?
• Differenza fra caparra penitenziale e acconto

Il compromesso per l'acquisto di casa rappresenta una parte nevralgica per quel che concerne la compravendita di un immobile. È infatti da considerarsi come un punto di non ritorno, superato il quale, l’acquirente si impegna, anche economicamente nei confronti del bene da comprare. Il compromesso per l'acquisto di casa è in pratica il risultato di alcune concessioni fatte da entrambe le parti. Ha lo scopo di trovare un terreno comune su cui concordare l’acquisto dell’immobile. Il compromesso per l'acquisto di casa elimina le differenze e viene raggiunto con la mutua rettifica delle reciproche richieste. In questo articolo spiegheremo nel dettaglio tutti i passaggi necessari per la stipula di questo atto.

Come avviene il compromesso per la casa (tra privati si può fare?)

È possibile che le parti raggiungano il compromesso per l'acquisto di casa trattando direttamente o tramite l'intervento di un mediatore. Per mediatori si intendono le agenzie immobiliari che si occupano di questi passaggi, a cui bisognerà riconoscere una percentuale sul prezzo totale dell’acquisto per il lavoro svolto. E’ un accordo vincolante tra due o più parti al fine di definire alcuni aspetti del successivo contratto definitivo di compravendita. Il compromesso per l'acquisto di casa consiste in una scrittura privata fra le parti all’interno della quale devono essere riportate tutte le clausole e tutte le condizioni che regoleranno il contratto definitivo. E’ l’articolo 1351 del Codice Civile a confermare quanto appena detto: siccome anche il rogito necessita di una scrittura privata, anche questo atto dovrà essere redatto in forma scritta per poter esser valido.

Il compromesso in preparazione alla compravendita della prima casa: ecco come funziona

La compravendita è un contratto disciplinato dagli art. dal 1470 fino al 1509 del codice civile. Si possono individuare due parti: il venditore che trasferisce il diritto ed il compratore, che si obbliga a pagare un prezzo, espresso in una somma di denaro, come corrispettivo.

L’articolo 1358 del Codice Civile parla invece dell’aspetto della caparra da versare al momento della stipula dell’atto: essa ha valore risarcitorio qualora il contratto successivamente non venga rispettato da una delle due parti interessate. Nel caso dell’acquirente, la somma andrà perduta mentre nel caso del venditore, quest’ultimo dovrà corrispondere la caparra più una somma di uguale entità. La caparra ha valore come fosse un anticipo sul prezzo totale sul quale trovano l’accordo le due parti. Di solito viene fissato un termine entro il quale concludere la pratica attraverso il rogito notarile. Da sottolineare comunque che questo termine non fa decadere l’accordo ma che rappresenta una sorta di deadline per entrambe le parti per non dilungarsi troppo nella trattativa e chiudere in questo modo la compravendita dell’immobile in questione.

Il caso di beni immobili: senza notaio per l'atto è possibile comprare casa con un mutuo?

Gli articoli del Codice Civile italiano che regolano il contratto preliminare sono i seguenti:

Articolo 1351 - Il contratto preliminare stabilisce che il contratto è nullo se non viene stipulato nella stessa forma prevista per il contratto definitivo. In altre parole, il contratto preliminare deve rispettare le stesse regole formali del contratto che intende precedere.

Articolo 2645-bis - Questo articolo riguarda la trascrizione dei contratti preliminari nei Registri immobiliari. La trascrizione serve a proteggere le parti coinvolte nel contratto preliminare, in particolare l'acquirente, garantendo la prenotazione della vendita dell'immobile e assicurando che il venditore non possa alienare il bene a terzi.

Articolo 2775-bis - L'articolo si riferisce al diritto del creditore di essere risarcito in caso di mancata esecuzione del contratto preliminare. Il creditore può agire in giudizio per ottenere l'esecuzione del contratto definitivo o il risarcimento del danno subito a causa della mancata esecuzione del contratto preliminare.

Articolo 2825-bis - Questo articolo prevede che, nel caso di un contratto preliminare relativo a un immobile, l'acquirente possa iscrivere un'ipoteca sul bene oggetto del contratto preliminare per garantirsi il pagamento del prezzo pattuito nel caso in cui il venditore non adempia alle proprie obbligazioni.

La registrazione dell’atto è obbligatoria: lo dice l'avvocato

L’atto in questione deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro venti giorni dalla firma della scrittura privata. Ogni cento righe scritte bisognerà apporre una marca da bollo da 14.62 euro mentre il ritardo della presentazione del contratto preliminare di vendita dell'appartamento comporta una sanzione del 30% più gli interessi sull’imposta totale da pagare. Per la registrazione bisognerà prima compilare il modello F23 in copia triplice insieme al modello F69 (quest’ultimo è la richiesta di registrazione), entrambi disponibili presso l’Agenzia delle Entrate. Non c’è un obbligo riguardante chi debba presentare tale richiesta anche se in presenza di intermediari o mediatori (ossia le agenzie immobiliari con i loro rappresentanti) saranno quest’ultimi a sbrigare queste pratiche presso l’Agenzia delle Entrate. Nella registrazione dell’atto ci saranno anche una serie di imposte da pagare che terranno conto del valore dell’anticipo (caparra) versato.

Cosa deve contenere la proposta di acquisto: parola agli esperti dell'agenzia immobiliare

La proposta d'acquisto irrevocabile di un immobile, soprattutto nel caso in cui ci siamo rivolti a una agenzia immobiliare, è il primo passo verso l'acquisto. È proprio durante questa fase che si instaura il primo rapporto con il venditore.

Tramite l'agente immobiliare, si comunica al venditore la propria intenzione di acquistare l'immobile a un determinato prezzo e a certe condizioni.

Essa deve contenere:

• l'esatta descrizione dell'immobile;
• il prezzo offerto, specificando le date e le modalità dei pagamenti;
• la durata entro il quale il venditore deve accettare o meno la vostra offerta (sono consigliabili circa 10-15 giorni);
• il termine entro il quale dovrà essere restituita la somma infruttifera versata alla firma della tale offerta;
• la clausola che consente d'intestare l'immobile ad altra persona (parente, figlio).

Elementi importanti per la compravendita immobiliare (valida anche per case in costruzione ma non per le abitazioni abusive)

Prima di firmare tale offerta è bene inoltre controllare che:

• il modulo abbia acquisto abbia l'identificazione dell'agente immobiliare e gli estremi della sua iscrizione nel ruolo;
• la proposta e il relativo assegno siano intestati al venditore e non all'agente immobiliare;
• la data dell'accordo sia almeno di 30 giorni successivi all'approvazione se per l'acquisto dell'immobile dovete richiedere un mutuo;
• sia sancito in forma scritta l'importo totale della provvigione da riconoscere all'agente immobiliare.

Se essa verrà accettata si potrà successivamente stipulare il preliminare di compravendita; a tal proposito segnaliamo la pagina dedicata all'atto di compromesso per l'acquisto di casa.

Successivamente al compromesso per l'acquisto di casa, atto con il quale l'acquirente si impegna ad acquistare l'immobile oppure a restituire al venditore il doppio della caparra confirmatoria, le parti stipuleranno il Rogito. Il rogito il contratto definitivo che consente di trasferire la proprietà immobiliare; esso va presentato in forma scritta e va redatto da un notaio.

Caparra penitenziale: quali differenze con la confirmatoria?

La caparra penitenziale è una somma di denaro versata alla proposta e viene utilizzata come garanzia per entrambe le parti coinvolte nella trattativa di compravendita. Esistono due tipi principali di caparra: la caparra confirmatoria e la caparra penitenziale. Durante la proposta o il compromesso, gli acquirenti solitamente depositano la caparra, a meno che non sia specificato diversamente.

In entrambi i casi, la parte lesa può scegliere di insistere sull'adempimento del contratto o richiedere il risarcimento per ulteriori danni subiti, come ad esempio un venditore che si fosse già impegnato all'acquisto di un altro immobile contando sulla vendita del suo attuale.

Confermare un accordo

La caparra confirmatoria è un istituto giuridico che svolge diverse funzioni. In primo luogo, garantisce l'esecuzione del contratto, avvicinandosi in questo caso all'istituto della cauzione.

Se il cliente non completa la trattativa, la caparra confirmatoria non viene restituita. Tuttavia, se è il venditore che non adempie al contratto, l'altra parte può richiedere il doppio della caparra. Il versamento di questa somma serve a dare forza al contratto per entrambe le parti.

La caparra confirmatoria, secondo la normativa vigente, non deve essere considerata come un patto accessorio a un contratto, bensì come un contratto a sé stante con una propria "causa", esplicabile nelle quattro funzioni fondamentali. Pertanto, si tratta di un contratto reale, che per essere perfezionato richiede la consegna materiale del bene oggetto della caparra all'altra parte.

Le quattro funzioni principali della caparra confirmatoria sono:

1. Funzione confirmatoria: conferma concreta e tangibile della volontà di rispettare il contratto che si stipula;
2. Funzione di acconto: l'importo versato costituisce, anche se non esclusivamente, un acconto su quanto dovuto come stabilito nel contratto;
3. Funzione di indennizzo: tutela in caso di inadempimento da parte di una delle parti, svolgendo il ruolo di clausola penale;
4. Funzione di autotutela: permette alle parti di tutelare i propri interessi tramite la caparra confirmatoria senza dover ricorrere a un giudice.

Quali sono gli effetti di questo contratto

Dunque, la caparra confirmatoria ha come primo effetto la legittimazione del contraente in merito al diritto di recesso nel caso in cui la controparte sia inadempiente. Se, quindi, inadempiente è chi ha versato la garanzia, l’altra parte ha tutto il diritto di trattenerla integralmente. Al contrario, se inadempiente è chi riceve la caparra penitenziale, chi l’ha versata può richiedere alla controparte una somma pari al doppio della garanzia. A chi subisce l’indampienza, la legge accorda comunque il diritto di scegliere se procedere a un’azione giudiziale così da forzare l’adempimento del contratto. Attenzione però, perché questa scelta non deve essere condizionata in alcun modo da motivi di convenienza, ma al contrario solo da buona fede. Se chi ha subito l’inadempienza vuole procedere con la messa in atto del contratto, si procede attraverso la normativa generica sulla responsabilità contrattuale.

Così la penitenziale 

Dobbiamo sottolineare ora una differenza molto importanza, ovvero quella tra caparra confirmatoria e caparra penitenziale, molto diverse tra loro e che quindi non vanno confuse in nessun modo. La garanzia penitenziale viene regolamentata dall’articolo 1386 del codice civile e ha un ruolo e una funzione molto diversa rispetto alla caparra confirmatoria. Cos’è, allora, la garanzia penitenziale? Quella versata nel caso di diritto di recesso. Quindi non è né un risarcimento né una garnzia di conferma di un contratto, ma al contrario consiste nel corrispettivo dovuto qualora una parte non voglia adempiere al contratto e decide di recedere. Con questa somma, quindi, può recedere da quanto stabilito a livello contrattuale senza essere inadempiente e senza che la controparte possa obbligarla a osservare il contratto.

Differenza fra caparra penitenziale e acconto

La registrazione

La caparra confirmatoria viene generalmente versata prima della registrazione del contratto. Entrambi questi atti hanno una funzione confermativa.

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