Comodato d'uso a titolo gratuito

Il comodato d'uso di immobile rappresenta una forma di contratto di locazione con cui è possibile prendere in consegna un immobile per un periodo di tempo determinato, con il dovere di riconsegnarlo al proprietario.

Il Codice Civile

Il codice Civile disciplina i contratti d'affitto e anche il concetto di comodato d'uso di immobile negli articoli dal 1803 al 1812.

Il contratto oltre il Codice

Il Codice Civile non prescrive una forma preferenziale per il contratto di comodato d'uso di immobile: può essere sancito sia verbalmente che per via scritta. Normalmente, infatti, questo tipo di accordo viene elargito a parenti di primo grado che, sulla base dei rapporti personali, non sono incline a creare difficoltà col proprietario. Se tuttavia si vuole precedere con la forma scritta, è necessario redigere il contratto su carta bollata e/o intestata ed utilizzare il mezzo delle raccomandate per essere certi dell'avvenuto scambio.

Forma verbale

Il contratto di comodato, si diceva, non è sottoposto all'obbligo di registrazione. Tuttavia, secondo l'articolo n. 22 del DPR n. 131 del 1986, se un atto prevede la registrazione, anche tutti gli istituti ad esso legati subiranno tale obbligo. Questa concorrenza si verifica raramente nel caso del comodato d'uso di immobile, ma si sottolinea che, nel caso sia prevista e non avvenga, è contemplata una pena pecuniaria.

Forma scritta

Vi è differenza fra il contratto di beni mobili e quello per beni immobili. Nel secondo caso, l'imposta di registro è fissa ed è pari a 168,00 € a prescindere dal fatto che sia redatto in forma pubblica o privata.

Il comodatario, infatti, come si è detto, è obbligato ad utilizzare il bene nella migliore delle maniere possibili, ad utilizzarlo solo per lo scopo previsto e a non cederlo ad altri, come nel caso di vendita di Appartamenti di Pregio a Milanofiori Nord. Ma il comodatario, secondo la giurisprudenza recente, è obbligato a pagare l'Imu, seppur con aliquota ridotta. Il vecchio istituto dell'Ici, infatti, prevedeva diversi scenari riguardo il comodato d'uso dove la casa poteva essere considerata a discrezione dei Comuni prima abitazione. La disciplina dell'Imu, invece, considera la casa in comodato d'uso seconda abitazione e quindi richiedere il pagamento dell'aliquota corrispondente (0,76%) a coloro che vi abitano.

Le novità previste

Per ciò che riguarda la tassazione prevista per le abitazioni cedute con la formula del comodato d’suo, l’ultima Legge di Stabilità conferma il taglio del 50% sul pagamento dell’IMU e della TASI. Sono però alcune le modifiche ai requisiti richiesti per poter usufruire di tale agevolazione. In particolare sono tre i punti fondamentali di cui tener conto: occorre che il contratto, che prima poteva anche essere fatto in forma esclusivamente verbale, venga regolarmente registrato; il proprietario della casa concessa può risultare intestatario di un altro solo immobile, registrato però come prima casa e lo stesso deve trovarsi nel medesimo comune di quello dato in comodato; il destinatario della concessione deve utilizzare la casa come abitazione primaria. Risultano quindi esclusi dalle agevolazioni tutti coloro che desiderano concedere in comodato, magari ai propri figli o parenti più stretti, un’abitazione che non appartiene allo stesso comune della propria residenza.

Registrare un contratto passo per passo

Per questo tipo di contratto non è possibile effettuare la registrazione online, quindi è necessario recarsi presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate e procedere come segue:

• Compilare il modello F23 per il versamento della tassa di registrazione, identificata con il codice 109T.
• Consegnare allo sportello il contratto originale firmato in duplice copia
• Compilare contestualmente il modello 69 attraverso cui si fa richiesta per la registrazione del contratto
• Portare con sé anche le marche da bollo da € 16 richieste per la registrazione
• Documenti identificativi delle parti se a presentare la domanda è una terza persona

Nello specifico, per quel che riguarda il modello 69, la compilazione da parte della persona che si presenta a registrare il contratto è circoscritta ai riquadri A, B e D mentre il restante è a cura degli addetti dell’Ufficio delle Entrate. Nel riquadro A è necessario inserire tutti i dati del proprietario dell’immobile, nel B tutti i dati del proprietario e del beneficiario, nel quadro D ciò che riguarda la casa in questione compresa la visura catastale e il codice del comune in cui si trova, infine la firma in originale del comodante.