Il comodato d'uso di immobile rappresenta una forma di contratto di locazione con cui è possibile prendere in consegna un immobile per un periodo di tempo determinato, con il dovere di riconsegnarlo al proprietario.

Il Codice Civile

Il codice Civile disciplina i contratti d'affitto e anche il concetto di comodato d'uso di immobile negli articoli dal 1803 al 1812.

Il contratto oltre il Codice

Il Codice Civile non prescrive una forma preferenziale per il contratto di comodato d'uso di immobile: può essere sancito sia verbalmente che per via scritta. Normalmente, infatti, questo tipo di accordo viene elargito a parenti di primo grado che, sulla base dei rapporti personali, non sono incline a creare difficoltà col proprietario. Se tuttavia si vuole precedere con la forma scritta, è necessario redigere il contratto su carta bollata e/o intestata ed utilizzare il mezzo delle raccomandate per essere certi dell'avvenuto scambio.

Forma verbale

Il contratto di comodato, si diceva, non è sottoposto all'obbligo di registrazione. Tuttavia, secondo l'articolo n. 22 del DPR n. 131 del 1986, se un atto prevede la registrazione, anche tutti gli istituti ad esso legati subiranno tale obbligo. Questa concorrenza si verifica raramente nel caso del comodato d'uso di immobile, ma si sottolinea che, nel caso sia prevista e non avvenga, è contemplata una pena pecuniaria.

Forma scritta

Vi è differenza fra il contratto di beni mobili e quello per beni immobili. Nel secondo caso, l'imposta di registro è fissa ed è pari a 168,00 € a prescindere dal fatto che sia redatto in forma pubblica o privata.

Il comodatario, infatti, come si è detto, è obbligato ad utilizzare il bene nella migliore delle maniere possibili, ad utilizzarlo solo per lo scopo previsto e a non cederlo ad altri, come nel caso di vendita di Appartamenti di Pregio a Milanofiori Nord. Ma il comodatario, secondo la giurisprudenza recente, è obbligato a pagare l'Imu, seppur con aliquota ridotta. Il vecchio istituto dell'Ici, infatti, prevedeva diversi scenari riguardo il comodato d'uso dove la casa poteva essere considerata a discrezione dei Comuni prima abitazione. La disciplina dell'Imu, invece, considera la casa in comodato d'uso seconda abitazione e quindi richiedere il pagamento dell'aliquota corrispondente (0,76%) a coloro che vi abitano.

Le novità previste

Per ciò che riguarda la tassazione prevista per le abitazioni cedute con la formula del comodato d’suo, l’ultima Legge di Stabilità conferma il taglio del 50% sul pagamento dell’IMU e della TASI. Sono però alcune le modifiche ai requisiti richiesti per poter usufruire di tale agevolazione. In particolare sono tre i punti fondamentali di cui tener conto: occorre che il contratto, che prima poteva anche essere fatto in forma esclusivamente verbale, venga regolarmente registrato; il proprietario della casa concessa può risultare intestatario di un altro solo immobile, registrato però come prima casa e lo stesso deve trovarsi nel medesimo comune di quello dato in comodato; il destinatario della concessione deve utilizzare la casa come abitazione primaria. Risultano quindi esclusi dalle agevolazioni tutti coloro che desiderano concedere in comodato, magari ai propri figli o parenti più stretti, un’abitazione che non appartiene allo stesso comune della propria residenza.

Registrare un contratto passo per passo

Per questo tipo di contratto non è possibile effettuare la registrazione online, quindi è necessario recarsi presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate e procedere come segue:

  • Compilare il modello F23 per il versamento della tassa di registrazione, identificata con il codice 109T.
  • Consegnare allo sportello il contratto originale firmato in duplice copia
  • Compilare contestualmente il modello 69 attraverso cui si fa richiesta per la registrazione del contratto
  • Portare con sé anche le marche da bollo da € 16 richieste per la registrazione
  • Documenti identificativi delle parti se a presentare la domanda è una terza persona

Nello specifico, per quel che riguarda il modello 69, la compilazione da parte della persona che si presenta a registrare il contratto è circoscritta ai riquadri A, B e D mentre il restante è a cura degli addetti dell’Ufficio delle Entrate. Nel riquadro A è necessario inserire tutti i dati del proprietario dell’immobile, nel B tutti i dati del proprietario e del beneficiario, nel quadro D ciò che riguarda la casa in questione compresa la visura catastale e il codice del comune in cui si trova, infine la firma in originale del comodante.

Il contratto da stipulare: come procedere

Comodato d’uso gratuito è un contratto che può essere scritto o verbale stipulato col proprietario del bene. Quindi, è un bene mobile o immobile, che viene consegnato dal proprietario ad un altro soggetto per un periodo di tempo stipulato nel contratto.

Secondo il contratto a comodato d’uso gratuito, il comodatario ha il diritto di usufruire di questo bene, gratuitamente, senza acquisirne la proprietà. 

Di fatto, quindi, non si è proprietari di quelle attrezzature ma le si usa in prestito, quindi prima o dopo vanno restituite. Il bene, infatti, va restituito alla scadenza oppure in base all’uso. Nel caso in cui nel contratto non si sia stipulata la restituzione, il bene va restituito quando il proprietario lo richiede.

Il contratto va registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla data dell’atto. Per registrarlo bisogna utilizzare il Modello69 ed il ModelloF23.

Il Modello 69 lo si può scaricare online e bisogna compilarlo per poi portarlo all’agenzia delle entrate.

Il Modello F23 serve per il versamento di 200€ a titolo di Registro d’imposta, prestando molta attenzione ad inserire l’esatto codice tributo, cioè 109T.

50% di sconto su IMU e TASI: le condizioni per cui usufruirne

Una novità che si è introdotta da qualche anno, è che, chi usufruisce di un immobile concesso in comodato d’uso gratuito ha la possibilità di avere uno sconto del 50% su IMU e TASI. Questo tipo di comodato, però, richiede che l’immobile sia ceduto da parte di un parente in linea diretta, ciò vuol dire da padre in figlio o viceversa.

Anche le pertinenze possono essere cedute, come ad esempio soffitto o garage. Anche per le pertinenze si applicherebbe lo sconto del 50% su IMU e TASI.

Requisiti richiesti

Un’importante punto da tenere in considerazione è che l’immobile concesso in comodato d’uso, non deve appartenere a CategorieCatastali dilusso, cioè A/1 - A/8 - A9.

Un altro requisito che si deve avere è che il Proprietario del bene sia residente nel Comune dove si trova l’immobile e che lo sia anche il Beneficiario.

Il comodato e la Famiglia

Oggigiorno ad utilizzare molto questo tipo di contratto sono i Millennials, cioè quella fascia d’età che va dai 18 ai 35 anni.

Con la crisi economica quest’ultimi anni, infatti, i Millennials hanno sempre più difficoltà a comprare casa e quindi preferiscono pagare l’affitto.

Sono i genitori, che nella maggior parte dei casi, cedono i loro immobili ai figli, utilizzando, appunto il contratto col comodato d’uso gratuito.

Eccezioni e particolarità

Esistono delle eccezioni in cui il proprietario non può richiedere indietro il bene quando vuole. Queste eccezioni le si trovano nel contratto. Quando, infatti, il contratto, viene stipulato senza che vi sia un limite di durata e se viene impresso al bene un vincolo di destinazione ad esigenze abitative familiari, il proprietario non può richiedere la restituzione del bene quando desidera.

Soltanto nel caso di casi urgenti, come ad esempio quello di sfratto del proprietario da un altro immobile, il destinatario perde in automatico il beneficio del comodato. In questo caso il proprietario riprende il proprio bene.

A parte queste eccezioni, la scadenza del comodato, viene vista dalla cassazione come “finché dura il rapporto familiare”. Attenzione, però, s’intende il  grado familiare e non di buon rapporto familiare. Infatti, anche se il rapporto familiare si rompe, è difficile che al proprietario venga restituito il bene, perché il grado familiare sussiste ancora.

Nel caso di separazione: come fare?

Quando un genitore da’ in comodato un bene immobile al figlio che è sposato e quest’ultimo si separa cosa succede?

Nel caso in cui al momento della separazione il giudice decide che la moglie deve restare nell’abitazione, subentra di conseguenza nel contratto di comodato al posto del marito. In particolare, quando si hanno dei figli, il subentro è più facile. Anche se c’è questo subentro, le regole del contratto,comunque, rimarranno sempre le stesse.

Quindi, per concludere, prima di attuare un contratto di comodato, bisogna rivolgersi ad un consulente che possa aiutare a fare la scelta più idonea.

Cos'è il comodato d'uso gratuito

Sono tantissimi gli immobili presenti nel nostro Paese a disposizione dei loro proprietari e che vengono affittati ad altre persone, le quali pagano una certa quota di denaro mensilmente per usufruire di una abitazione dove dimorare. Tuttavia, è possibile anche imbattersi nella concessione temporanea di un immobile senza che obbligatoriamente vi sia un corrispettivo in denaro da fornire al suo proprietario legittimo. Si parla ad esempio del comodato d'uso gratuito di un immobile. 

Una delle modalità previste dalla legge ed in particolare dal Codice Civile (all'articolo 1803 e successivi) attraverso cui è possibile dimorare in un'abitazione a titolo gratuito è infatti il comodato d'uso. Sebbene non molto utilizzato per diversi motivi come tipologia contrattuale, esso rappresenta tuttavia, come vedremo, il modo attraverso cui delle volte dei genitori, proprietari di un'abitazione, la fanno usufruire ai propri figli, che ne ricavano anche alcune agevolazioni a livello di imposte. Cerchiamo di capire quindi come funziona il tutto.

Secondo la normativa vigente, questo è un contratto attraverso cui un soggetto (comodante) concede ad un altro (comodatario) una cosa, che può essere un bene mobile o immobile, per goderne per un certo tempo o per un determinato uso, per poi restitituirla. E tale utilizzo del bene è generalmente gratuito, anche se in alcuni casi limitati potrebbe essere oneroso (ad esempio, quando il comodante richiede almeno il rimborso per le spese di manutenzione). Questa gratuità fa distinguere tale genere di contratto da quelli, ben più comuni e diffusi, di locazione o affitto.

Nel caso di un'abitazione, ad esempio, il comodatario ottiene il diritto di godere dell'immobile, ma senza averne la proprietà, per il tempo previsto dal contratto o, in caso di accordo solo verbale, fino a quanto è concesso dalla parola del proprietario. Da questo si può dedurre, quindi, che il comodato d'uso può essere definito sia attraverso un tradizionale contratto scritto che un accordo semplicemente verbale.

Di conseguenza, in caso di beni immobili, la registrazione di un accordo di comodato non è obbligatoria, tranne in due casi: se redatto in forma scritta, tale registrazione deve avvenire entro 20 giorni dalla sottoscrizione dell'atto; se determinato attraverso un'intesa verbale, soltanto nel caso in cui sia enunciato in un altro atto sottoposto comunque ad una registrazione.

Tipologia di un contratto, durata e registrazione

Un comodato d'uso può essere distinto in due tipologie, in base alla sua durata prevista. Esiste un contratto a tempo determinato, quando nell'accordo è esplicitamente definita la scadenza o il termine di esso. Esiste, inoltre, anche un contratto cosiddetto precario, quando cioè non vi è alcuna determinazione di tale scadenza e, pertanto, colui che ne usufruisce deve restituire il bene immobile al legittimo proprietario, quando questo lo richiede.

Per quanto riguarda la registrazione, questa può effettuarsi presso un qualsiasi sportello od ufficio territoriale dell'Agenzia delle Entrate e si adempie presentando una serie di documenti. Innanzitutto due copie del contratto (una per l'ente e l'altra per il comodante-proprietario, mentre il comodatario potrà usufruire di una fotocopia dello stesso), su cui si devono apporre, su ciascuna, delle marche da bollo da 16 Euro per ogni 4 pagine da iscrivere a registro o 100 righi dell'atto.

A questo poi si devono aggiungere: un modulo di richiesta di registrazione, cosiddetto modello 69 (rintracciabile eventualmente anche sul sito internet dell'Agenzia delle Entrate), compilato e sottoscritto dalle parti; copia del versamento dell'imposta di registro da 200 Euro effettuato tramite modello F23 ed avente come codice tributo 109T; infine, fotocopia delle carte di identità del comodante e del comodatario.

Eventuali agevolazioni che si possono richiedere

Come abbiamo detto, il comodato d'uso spesso è concesso da genitori nei confronti dei figli e questo permette loro di ottenere delle agevolazioni per il pagamento dell'Imu o Tasi sull'immobile, ma a certe condizioni. Infatti, dal 2016, è possibile usufruire dello sconto del 50% su tali imposte, ma solo per quelle abitazioni che non rientrano nelle categorie catastali A/1, A/8 ed A/9 e concesse a favore di parenti in linea retta ed entro il primo grado (quindi genitori-figli) e che le utilizzino come abitazione principale. Infine, naturalmente, il contratto di comodato deve essere registrato.




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