La cessazione di un contratto di locazione può avvenire sia per motivi fisiologici, come la naturale scadenza dell’affitto, o per motivi inerenti al proprietario o all’inquilino. Talvolta, per quanto riguarda invece gli esercizi commerciali, sono proprio i canoni d’affitto ad essere i motivi principali della cessazione del contratto.

Cessazione del contratto di locazione, quando e come

In un contratto ad uso abitativo, di solito si usa la formula del 4+4, ossia quattro anni più altri quattro rinnovabili. La cessazione avviene solitamente al termine del secondo rinnovo; tuttavia la legge prevede delle restrizioni per il proprietario se vuole disdire anticipatamente il contratto (es. cambio uso dell’immobile o trasferimento della famiglia nell’immobile stesso) mentre l’inquilino può recedere dal proprio affitto in qualsiasi momento, qualora ricorrano gravi motivi.

In caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione, il proprietario deve comunicare la cessazione al Fisco versando l’imposta di registro pari a 67 euro tramite il modello F23; in questo modello vanno inseriti le generalità sia del locatore che del conduttore e il codice tributo. Negli altri casi, la cessazione del contratto di locazione deve essere comunicata entro sei mesi dalla data di scadenza nei contratti tradizionali mentre in quelli transitori possono bastare anche tre mesi.

La crisi degli affitti

Spesso però la cessazione del contratto di locazione avviene per i canoni d’affitto che diventano con il tempo insostenibili; è quello che sta succedendo a Savona, dove molti esercenti sono stati costretti ad abbassare la saracinesca per i costi troppo alti degli affitti. Affitti che vanno dagli 8000 ai 10000 mila euro che in questo periodo di crisi, con la contrazione del numero di clienti e il conseguente calo delle vendite, non riescono più ad essere assorbiti dai ricavi.

La Confesercenti di Savona in una lettera ha spiegato che il problema è più sociale che economico e che servirebbe l’adozione di un modello elastico che porterebbe una nuova concezione dell’affitto, legata da una parte a una quota fissa e dall’altra ai ricavi del negozio stesso. Conclude Confesercenti, per una modifica dell’intero apparato sul commercio, servirebbe una grande volontà di voler riformare queste regole che stanno strozzando l’economia e i negozianti.

La crisi degli affitti ha prodotto anzi un effetto contrario: secondo una recente indagine dell’AdnKronos, quasi la metà degli inquilini è in ritardo con il pagamento delle quote mensili al locatario e addirittura più del 20% non partecipa più alle spese di condominio. La situazione più grave è al Sud con più del 60% dei cittadini che ha degli arretrati sulle quote da pagare mentre la Capitale Roma è poco sotto la media nazionale, 45%. Una vicenda molto complicata, visto che sullo sfondo c’è l’ipotesi sfratto con i locatari che però non sempre arrivano a questo passo, preferendo “trattare” con il conduttore in questione anche in virtù della lentezza degli sviluppi processuali in Italia. Eppure i dati del Ministero dell’Interno a riguardo sono diversi visto che la quasi totalità delle procedure per sfratto viene giustificata dalla morosità del conduttore. Il Governo Renzi ha stanziato un fondo per la morosità incolpevole (ossia determinata da cause di forza maggiore, come il licenziamento) ma le risorse purtroppo non sono bastate a debellare definitivamente il problema.

La spinta del Decreto Sblocca Italia

La crisi economica che si è scatenata in Italia e nel mondo dal 2008 in poi ha fatto sì che le case rimanessero invendute oppure che gli esercenti fossero costretti a chiudere bottega per affari che non decollavano. Sugli affitti il Governo Renzi nel 2014 ha voluto dare un incentivo attraverso agevolazioni fiscali concesse a chi compra casa e l’affitta ad un canone concordato per un periodo di otto anni. Agevolazioni che arrivano fino al 20% e che nelle intenzioni dell’esecutivo servono per rilanciare un settore stagnante. Le case infatti non vengono vendute, bloccando così gli imprenditori che non riescono a incassare nulla ma dall’altro lato i cittadini ancora non possono permettersi tali affitti per i costi elevati, che aggiunti al costo della vita quotidiana diventa insostenibile per chi guadagna circa 1000 euro al mese. E’ una situazione un po’ paradossale perchè si leggono notizie di affitti che crollano con agenti costretti a ri-trattare il prezzo ma dall’altra parte il calo dei prezzi non significa l’aumento delle richieste da parte dei cittadini. Forse bisognerebbe analizzare la situazione per zone specifiche perchè è difficile tracciare un quadro d’insieme, visto che nelle grandi città si è arrivati a costi alti nonostante i metri quadri di casa siano pochi.

Caratteristiche principali del contratto di locazione a universitari

I contratti di locazione per studenti universitari si stipulano tra il proprietario e gli iscritti ai corsi universitari o di perfezionamento o aggiornamento a livello universitario; si può affittare anche a un gruppo di studenti.

La durata del contratto per studenti va da un minimo di 6 mesi a un massimo di 3 anni, con rinnovo automatico per lo stesso periodo, alla prima scadenza, salvo disdetta dell'inquilino.

Dipende sostanzialmente dalle zone dei comuni, dall'ampiezza dell'alloggio e dalle sue condizioni. Gli aggiornamenti del canone sonoesclusi, salvo diversi accordi locali.

Il deposito cauzionale (massimo tre mesi di canone anticipato) avviene alla firma del contratto; sulla cauzione il proprietario dovrà versare ogni anno all'inquilino un interesse pari al tasso legale. Le spese di registrazione saranno pagate, salvo diversi accordi, al 50 % tra inquilino e proprietario.

Recesso del contratto da parte dell'inquilino

In caso di pluralità di inquilini, ciò è consentito anche ad uno solo dei firmatari; dal mese dell'intervenuto recesso, la locazione prosegue nei confronti degli altri, ferma restando la solidarietà del conduttore recedente per i pregressi periodi di affitto.

Prelazione all'acquisto dell'inquilino avviene solo se concessa contrattualmente; il rinnovo è invece automatico, salvo disdetta. Alla prima scadenza è possibile solo la disdetta dell'inquilino.

Sconti fiscali per il proprietari che affitta ad universitari

Per il proprietario gli sconti fiscali sono previsti solo nei comuni ad alta tensione abitativa; consistono in:

  • “sconto” del 40,5% sul canone da denunciare sulla dichiarazione dei redditi (47,5% per la laguna di Venezia);
  • riduzione del 30% dell’imposta di registrazione del contratto.
  • a partire dal 1999 i comuni possono (ma non sono costretti) concedere un'aliquota Ici più bassa a chi affitta come abitazione principale.

Per l'inquilino invece, non è previsto nessuno sconto fiscale, salvo norme locali.

I prezzi più alti

Una ricerca condotta invece da Solo Affitti ha fatto luce sui prezzi delle stanze nelle principali città italiane. A Roma il costo arriva anche a 500 euro mensili nei quartieri a ridosso della Università principali (La Sapienza, Tor Vergata, Luiss o UniRoma 3). In generale il costo medio per una stanza singola nel Bel Paese si attesta intorno ai 300 euro mentre il posto letto in una stanza doppia comporta una spesa di 225 euro di media.

Tornando alle città italiane, detto dei prezzi altissimi di Roma, da citare anche la situazione di Milano con i suoi 450 euro di media; più basso il costo a Torino (350 euro). Anche le altre città più grandi d’Italia sono sopra la media nazionale, come Trento, Firenze, Napoli e Siena. Le città dove si risparmia di più sono Bari e Catania al Sud, dove non si spende più di 200 euro per una singola; la città con i prezzi più bassi è tuttavia Perugia con i suoi 150 euro. Il capoluogo umbro è meta di tanti studenti vista l’importanza delle scuole professionali e dell’Università presente.

Studenti fuori sede: perché conviene comprare casa

Poco prima dell’inizio della crisi economica che ha caratterizzato gli ultimi anni si stava affermando, in Italia, una nuova tendenza che potrebbe tornare a crescere con la flessione dei prezzi della case: l’acquisto di appartamenti da parte di studenti fuori sede.

Nuovi scenari per i fuori sede

Nell’immaginario collettivo lo studente fuori sede vive in affitto, condividendo spazi e vita con giovani colleghi universitari o – negli ultimi anni fenomeno in crescita – con giovani precari fuori sede o in cerca della propria indipendenza dalle famiglie d origine. Non è sempre così. Sono in crescita, infatti, gli studenti convinti che investire nel mattone sia molto più conveniente che pagare anni e anni di affitto. Con il sostegno delle famiglie, soprattutto nelle grandi città come Roma e Milano, si ritrovano ad accendere mutui, in alcuni casi più convenienti del pagamento mensile di un affitto.

Nelle metropoli, ad esempio, molto spesso il costo di una stanza singola è vicino alla rata di un mutuo, con l’inconveniente – pe gli amanti della privacy – della condivisione di spazi comuni. L’acquisto di un appartamento, nella maggior parte dei casi di un monolocale, è un’opportunità che colgono spesso le famiglie con più figli impegnati nello studio presso università lontane dalla città di nascita. Un’occasione da cogliere anche per chi ha intenzione di rimanere nella città adottiva, o più semplicemente un investimento che consente di risparmiare denaro e, in alcuni casi, di guadagnare.

È, ad esempio, quanto accade con l’acquisto di appartamenti più grandi rispetto ai monolocali le cui stanze vengono spesso affittate ad altri studenti, con regolari contratti, con positive ripercussioni sulle rate del mutuo e sui guadagni dello studente stesso.

Residenze universitarie, un miraggio

In Italia la scarsità di residenze universitarie, fenomeno che interessa tutte le città della Penisola, con picchi più o meno elevati, rende indispensabile per gli studenti interessati a frequentare corsi di laurea lontani da casa l’interesse per l’edilizia privata. Dati del Ministero della Ricerca e dell’Università, risalenti ad alcuni anni fa, parlano di circa appena 50.000 posti disponibili in residenze universitarie, a fronte del milione e 800 mila studenti iscritti preso le Facoltà italiane. Una copertura di appena il 2,7 per cento del totale, quota che colloca il Belpaese in fondo alle classifiche europee. Alcuni dati per un confronto diretto con i principali Paesi Ue: in Gran Bretagna i college servono uno studente su tre, coprendo il 29 per cento della popolazione universitaria. In Francia, invece, sono al 16 per cento, in Germania al 12, in Spagna all'8 per cento. Negli ultimi anni la situazione ha subito un lieve miglioramento, con l’inaugurazione di alcune residenze universitarie di nuova costruzione ma non basta per essere competitivi con il resto d’Europa.

Compro casa, dove?

Ecco quindi che si rende necessaria la scelta tra acquistare casa e affittarla. Per le famiglie che decidessero di ricorrere alla prima soluzione è bene tener presente alcuni aspetti fondamentali da valutare in fase di acquisto. La vicinanza al complesso universitario è una discriminante importante per chi si appresta ad acquistare un appartamento dove alloggiare nel corso degli anni di studi. Così come lo è la possibilità di avvalersi di una buona rete di servizi di trasporto pubblici, capaci di garantire tempestività e facilità di spostamenti.

Più vicino alla sede degli studi è l’appartamento più cresce il suo valore. Da tenere in conto, inoltre, l’importanza della prossimità di negozi di prima necessità, capaci di rispondere tempestivamente alle esigenze degli studenti. La fase di ricerca può, in più di un’occasione, portar via tempo prezioso da dedicare allo studio. Un modo rapido e sicuro per ottimizzare la ricerca e ridurre i tempi necessari a individuare l’immobile più adeguato al singolo studente è ricorrere al supporto del web, attraverso il ricorso a siti specializzati come Navacasa.it che garantisce la possibilità di visualizzare schede dettagliate relative agli appartamenti di interesse e vaste fotogallery.





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