L'agibilità è la certificazione di cui un edificio riceve quando rispetta tutti i requisiti di legge necessari a garantire la sicurezza dei locali; il suo riferimento normativo è il Testo Unico dell'Edilizia (DpR 380/2001). Purtroppo in alcuni casi la legge viene raggirata e l’Italia si trova con troppi locali costruiti senza il rispetto delle norme mettendo quindi a repentaglio la sicurezza della cittadinanza.

Da chi viene rilasciato il certificato

L'agibilità viene rilasciata dall'Ufficio tecnico del Comune dove il fabbricato risiede; non può essere emessa se non alla fine dei lavori (di realizzazione o di ristrutturazione) e solo dopo che un tecnico abilitato (in genere diverso dal progettista e dal direttore dei lavori) abbia eseguito un collaudo, certificando la sussistenza di tutti i criteri di legge.

Garantisce non soltanto le proporzioni minime dei locali e delle finestre, come il vecchio certificato di Abitabilità, ma anche altre condizioni quali la sicurezza statica dell'edificio e l'affidabilità e il risparmio energetico degli impianti.

La certificazione dichiara che la struttura è idonea ad accogliere le persone, rispettando tutti i dettami di legge per la sicurezza di quel particolare edificio; certifica inoltre il rispetto di tutte le norme tecniche relative alle costruzioni in generale. Il permesso è necessario per poter dichiarare allo Stato che in quel locale vi abitino o vi lavorino delle persone; è quindi indispensabile: per fare un cambio di residenza; per richiedere l'attivazione del telefono; per chiedere un mutuo sull'immobile; per aprire un'attività commerciale; per l'accatastamento; per poter affittare o vendere il bene.

Per ottenere l'agibilità, è necessario presentare all'Ufficio tecnico

  • la relazione tecnica sui calcoli strutturali, se sono state fatte opere strutturali (per le nuove costruzioni ovviamente sempre);
  • il progetto esecutivo, corredato della relazione tecnica che illustra come e dove tutte le norme in vigore siano rispettate;
  • a certificazione di corretta esecuzione degli impianti in base alla legge vigente (attualmente è la 46/90);
  • la licenza di collaudo.

Il certificato può essere revocato nei seguenti casi:

  • nel caso in cui il fabbricato abbia subito dei danni strutturali, per esempio dopo un terremoto o un incidente, tali da compromettere la stabilità dell'edificio e la sicurezza delle persone. In questo caso è revocato dai Vigili del Fuoco.
  • nel caso in cui siano state fatte delle opere abusive che abbiano infranto una sola delle norme tecniche in vigore; non si può revocare l'agibilità se si costruisce abusivamente una veranda sul terrazzo o si allarga una finestra, mentre se si ristruttura l'impianto elettrico, senza averlo attestato, si rischia la revoca.

Un tempo l'edificio agibile era quello che rispettava solo una parte delle norme tecniche (calcoli strutturali, igiene e altro), mentre l’abitabilità veniva rilasciata in seguito, quando erano state completate le opere e solo per gli immobili residenziali. Recentemente invece è stata soppressa l’abitabilità.

La sentenza del Consiglio di Stato

Agilibità e titolo edilizio non sono la stessa cosa e siccome la materia può essere facilmente soggetta a diverse interpretazioni, il Consiglio di Stato con una sentenza n.1220/2014 ha cercato di tracciare i confini tra i due ambiti. Palazzo Spada ha quindi espresso pubblicamente che tale permesso deve rispettare le norme tecniche proprie della materia (come elencato nei precedenti paragrafi quindi sicurezza, igiene e risparmio energetico) mentre le leggi urbanistiche ed edilizie fanno parte del settore riguardo appunto il titolo edilizio. Entrambi i settori, conclude il Consiglio di Stato, possono convivere o differire sotto il punto di vista fisiologico o patologico.

Ma c’è un’altra sentenza del Consiglio di Stato, n.4309 del 24 agosto 2014, che aggiorna ancora di più questo scenario.
Come spiegato prima, i due settori, appartenendo ad ambiti diversi, possono procedere su binari diversi o convergere sulla stessa traiettoria. Questo significa che l’attestato sull’agibilità del locale può essere rilasciato anche se il progetto è diverso da quello approvato. Ciò può avvenire quando l’edificio in questione rispetti tutte le norme per l’agibilità (sicurezza, igiene e risparmio energetico) ma non quelle urbanistiche per cui il permesso viene rilasciato ma si andrà incontro a sanzioni e conseguenze perchè non si sono rispettate le norme vigenti in materia sull’edilizia.
Ricordiamo che entrambi gli ambiti sono regolati dal Decreto del Presidente della Repubblica 380/2001 (per quanto riguarda il titolo edilizio capitoli I, II articoli 6-23).

I problemi nella sicurezza degli edifici

Purtroppo il tema in Italia è abbastanza sensibile perchè a causa dell’abusivismo si è costruito in zone molto pericolose o in assenza totale del rispetto delle norme. A riguardo ricordiamo i tantissimi episodi con case crollate perchè non aventi le più elementari norme sulla sicurezza, costruzione di edifici su altipiani, colline e montagne inadeguate, il tutto compromettendo la sicurezza dei cittadini. Non si parla solo di case private ma anche edifici pubblici, come ad esempio le scuole, delle quali c’è una vasta categoria di costruzioni fatiscenti ed obsolete che necessitano l’intervento delle istituzioni per la ristrutturazione dei locali che si presentano in condizioni precarie se non scandalose.

Certificato abitabilità: cos'è e come richiederlo

Il certificato (o licenza) di abitabilità, che veniva rilasciato dal comune in base al D.P.R. 22 aprile 1994, n. 425, aveva una duplice funzione: da un lato attestare l'idoneità dell'immobile ad essere adibito ad uso abitativo, previa valutazione della sua conformità agli standard minimi di stabilità, sicurezza e igiene degli edifici (Cass. pen., 13 dicembre 1996, n. 4311, in Dir. pen. e processo, 1998, 215 e ss.); dall'altro garantire l'idoneità dell'immobile ad «assolvere una determinata funzione economico sociale e quindi a soddisfare in concreto i bisogni che hanno indotto l'acquirente ad effettuare l'acquisto» (Cass., 10 giugno 1991, n. 6576, in Giust. civ., 1992, I, 1333 e ss.).

Attestava, in caso di nuove costruzioni, ricostruzioni, sopraelevazioni o interventi di ristrutturazione, le condizioni di igiene e salute dell'edificio con particolare riguardo alle altezze minime, ai rapporti di areo-illuminazione, alla presenza di anti-bagni, ecc.. Diversamente non si rifaceva direttamente alla sicurezza e al risparmio energetico degli impianti.

L'obbligo di produzione del documento è stato introdotto con il Regio decreto 27 luglio 1934, n. 1265, poi modificato e sostituito dal D.P.R. 22 aprile 1994, n. 425 e dal D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. L'art. 26 di quest'ultimo decreta che "il rilascio del certificato di agibilità non impedisce l’esercizio del potere di dichiarazione di inagibilità di un edificio o di parte di esso".

La presenza di tale è di primaria importanza; la sua mancanza incide negativamente sul godimento e sulla commerciabilità del bene anche qualora lo stesso sia stato costruito in conformità alle norme igienico-sanitarie, urbanistiche e alle prescrizioni dettate dalla concessione ad edificare (come rileva ad esempio Cass., 3 luglio 2000, n. 8880, in Riv. not., 2001, 243).

Il nuovo certificato di agibilità

I concetti di agibilità ed abitabilità venivano considerati in passato due concetti distinti: l’agibilità si riferiva alla conformità dell’edificio rispetto alle norme tecniche; l’abitabilità, invece, erano una conseguenza della completezza dei lavori e veniva rilasciato solo per gli edifici residenziali.
Oggi non c’è più questa distinzione, infatti si fa riferimento solo all’agibilità degli edifici comprendente anche le caratteristiche di abitabilità.

Possiamo dire che il nuova licenza di agibilità è il riconoscimento dato ad un edificio quando per la sua costruzione sono stati rispettati i requisiti di legge, al fine di garantire la sicurezza e il comfort di chi ci abita. Devono essere rispettate, infatti, le norme sulla sicurezza statica dell’edificio e quelle sul risparmio energetico, ma anche le norme igienico-sanitarie.
Ovviamente il certificato si deve richiedere sia per le nuove costruzioni, sia per le sopraelevazioni o altri tipi di interventi su edifici già esistenti. Inoltre, si può ottenere una certificazione di agibilità parziale relativa ad una parte di un edificio, solo per le singole unità immobiliari.
Questo attestato è molto importante nel caso in cui l’unità immobiliare venga venduta, perchè tutela l’acquirente. Se non fosse presente, il notaio può redigere ugualmente l’atto di vendita a patto che le parti ne siano a conoscenza e concordi nel procedere.

Come richiedere il certificato

Il documento va richiesto per le nuove costruzioni e va rinnovato a seguito di interventi di ricostruzione o sopraelevazione, totali o parziali, oppure per interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni originarie. La mancata esibizione della richiesta di rilascio entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura dell'intervento, comporta l'imposizione di una sanzione amministrativa pecuniaria da 77,00 a 464,00 euro.

La richiesta va presentata dal soggetto che ha ottenuto il permesso di costruire, o chi ha fatto la denuncia di inizio attività, entro 15 giorni dalla fine dei lavori. Bisogna rivolgersi allo Sportello Unico, o Ufficio Tecnico del Comune di appartenenza, che provvede a mandare la richiesta al catasto con i relativi allegati:

  • richiesta di accatastamento;
  • dichiarazione di conformità dell’immobile rispetto al progetto;
  • dichiarazione di conformità degli impianti per immobili destinati all’uso civile, e relativi certificati.

Fatto ciò, al richiedente verrà comunicato, entro 10 giorni, il nome del responsabile del procedimento. Questo si occuperà, entro 30 giorni, di verificare la regolarità e la completezza dei documenti ricevuti. Se tutto risulta regolare si procederà al rilascio del permesso di agibilità.
Se non si riceve risposta entro un massimo di 60 giorni dalla presentazione della richiesta, quindi in caso di silenzio da parte dell’amministrazione comunale, l’agibilità si considera attestata.

Come effettuare la dichiarazione di conformità impianti

Il decreto emanato dal Ministero dello Sviluppo (Dm 37 del 22 gennaio 2008) chiarisce che, per un impianto già funzionante, non è necessario inviare al distributore di acqua ed energia la relativa dichiarazione di conformità, anche nei casi in cui:

  • la fornitura del metano, dell'acqua o della luce era stata temporaneamente disattivata per il subentro di un nuovo proprietario dell'immobile;
  • è cambiato il fornitore di energia;
  • è stato modificato il contratto.

Nel caso di un nuovo contratto di utenza, invece, entro 30 giorni dall'allacciamento di una nuova fornitura di gas, energia elettrica, acqua, negli edifici di qualsiasi destinazione d'uso, il committente deve consegnare al distributore o al venditore dell'utenza una copia della dichiarazione di conformità dell'impianto.

In caso di mancata consegna della stessa, il fornitore o il distributore di gas, energia elettrica o acqua, previo congruo avviso, sospende la fornitura.

Obbligo di dichiarazione di conformità impianti

Esistono, inoltre, altri due casi nei quali l'allacciamento alle reti prevede l'invio del documento di conformità dell'attrezzatura al gestore della rete stessa:

  • l'aumento di potenza dell'impianto in seguito a interventi;
  • l'aumento di potenza dell'impianto senza interventi, nei casi di impianti particolari e di notevole rilievo sotto il profilo della sicurezza, di norma non presenti nelle abitazioni, ma solo nei condomini o in esercizi produttivi o commerciali di un certo calibro (ad esempio quando la potenza dell'impianto elettrico è superiore a 6 kw, ovvero quando la superficie delle abitazioni è superiore a 400 mq e quella degli immobili adibiti ad altri usisupera i 200 mq).

Riguardo alle sanzioni, in caso di mancata consegna del certificato di impianto conforme, al distributore o fornitore delle utenze, è previsto, oltre alla sospensione della fornitura, il pagamento di una multa che varia, a seconda dei casi, dai 1.000 ai 10.000 euro.

Il Governo ha infatti deciso per la mano pesante per entrambe le casistiche, sia nel caso che non sia consegnato questo documento da parte dell’utente sia se non sia richiesta la documentazione necessaria da parte delle aziende interessate. Tuttavia, su questo tema, il Sole 24 Ore aveva pubblicato tutta una serie di domande/risposte che chiarivano meglio alcuni aspetti rimasti oscuri della legislazione in materia, dalla disciplina ulteriore all’incremento di potenza fino ad arrivare alle sanzioni per l’azienda e come si deve comportare l’inquilino in simil casi.

Interruzione fornitura

Il decreto 37/2008 non è l'unica disposizione di legge che prevede l'interruzione di una fornitura o i sigilli a un impianto in caso di mancato rispetto dei requisiti di sicurezza.

Per gli impianti a metano, è presente la delibera dell'Autorità per l'energia elettrica e il gas del 18 marzo 2004, che impone l'invio al distributore o al fornitore della certificazione, pena la sospensione dell'utenza.

Inoltre le ispezioni "sul campo" degli impianti termici eseguiti da Comuni e Province, ai sensi delle leggi sul risparmio energetico (legge 10/1991 e Dpr 412/1993), possono provocare: la messa fuori servizio dell'impianto per motivi di sicurezza; la diffida del suo utilizzo; la segnalazione alle autorità competenti della disattivazione dell'impianto stesso.

Tuttavia, permangono dei punti oscuri per quanto riguarda il rapporto tra proprietario ed inquilino in affitto presso quell’immobile. I dubbi infatti possono sorgere qualora nel contratto di locazione non siano specificate chi si deve occupare del capitolo delle utenze (adeguamenti e richiesta di documenti) perchè in questo caso potrebbe nascere uno stallo della situazione proprio tra le due parti in causa.

Altre informazioni utili

Di seguito riportiamo altre informazioni utili riguardo questo argomento:

  • Il documento viene rilasciato dall’azienda installatrice e deve firmata e timbrata in fogli originali da parte del capo dell’impresa e dal responsabile tecnico.
  • Nella dichiarazione devono essere presenti i seguenti dati: a quali immobili si richiama il documento, la tipologia di materiali usati, lo schema-progetto e una copia della certificazione dei requisiti presenti. Per requisiti si intendono quelli professionali-tecnici.
  • Per quanto riguarda i materiali utilizzati, nella relazione devono essere presenti i dati che fanno riferimento alle certificazioni UNI o CEI con riferimento alle disposizioni vigenti. Anche questo documento deve presentare la firma e il timbro da parte del responsabile tecnico.
  • Il progetto/schema deve anch’esso portare la firma e il timbro in originale da parte del responsabile.
  • La copia del certificato per quanto concerne i requisiti tecnico-professionali può essere presentato anche in fotocopia. In caso di assenza di modifiche, il responsabile deve indicare nel documento che non ci sono variazioni secondo una precisa dicitura da scrivere. Il tutto integrato da firma e timbro in originale.




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